강남대세는 시기상조다  

강북 및 지방 부동산이 살아있는 한 어려워

 

그동안 몇번이나 말씀드렸지만 지금은 부동산경기 대싸이클 시기이기 때문에 전국의 모든 부동산 가격이 시차를 두고 상승해야 한다는 것 이 필자의 지론입니다.

 

1987년 하반기~1991년 상반기까지 햇수로 5년동안 전국의 모든 부동산 가격이 상승한 전례가 있습니다. 이러한 햇수로 5년동안 상승이라는 등식때문인지 부동산경기 소싸이클 시기라고 할 수 있는 2001년~2005년까지 햇수로 5년동안 강남권 부동산 가격(집값)이 폭등했습니다.

 

집값 폭등을 가라앉히기 위해 2005년 8월 31일엔 8.31 부동산대책이 나왔습니다. 그러자 비로소 강남권 부동산가격이 고개를 숙이기 시작했죠.

 

강남권 부동산 가격 상승을 8.31 부동산대책으로 막으니 이번에는 2005년 하반기부터 증시가 종전 마의 지수 1000포인트를 힘차게 뚫어 대세 상승에 접어 들기 시작했습니다. 증시의 대세 상승은 1985년 하반기 이래로 20여년만에 왔습니다.

 

과거 1985년 하반기~1989년 상반기까지 햇수로 5년동안 증시 대세 상승이 있었고 1987년 하반기~1991년 상반기까지 햇수로 5년동안은 부동산 대세 상승이 있었습니다. 정확히 증시와 부동산 2년 시차였습니다.

 

이때의 증시와 부동산 대세 2년 시차때문인지는 몰라도 2005년 하반기부터 증시 대세가 시작되자 필자는 2년뒤에 부동산 대세가 반드시 올 것이라고 믿고 있었습니다.

 

2001~2005년까지 햇수로 5년동안 강남권 부동산 가격의 폭등은 선반영된 측면이 있는반면 증시 대세가 시작된 후 부동산 대세가 시작되면 그동안 소외된 지역의 부동산 가격 상승이 있을거라고 확신했는데 아니나 다를까? 2006년 하반기부터 소외된 지역 특히 노원구, 도봉구, 의정부시, 남양주시 등 서울 동북권지역 부동산 가격 폭등이 있었습니다.

 

외국인투자자 '짐 로저스'는 강남팔고 강북사야 한다고 말했고 때마침 2006년말 경원선전철 개통, 2007년말 수도권외곽 순환도로 개통이란 호재로 강북권 부동산 가격 상승에 더욱더 힘을 실어다 주었습니다.

 

소외된 지역을 포함한 강북권 부동산 가격(집값)이 2006년 하반기부터 2008년 봄까지 폭등하자 정부에서는 강북권 부동산 안정화대책을 내 놓았습니다. 정책을 거스르지 마라는 부동산 격언이 있는데 강북권(소외된지역 포함) 집값 상승이 과했는지 정부에서 안정화대책으로 소형아파트 가격 상승을 제어한 측면이 있다고 보구요.

 

그러자 이번에는 강북권 소형아파트 가격이 오를만큼 올랐으니 이제는 상대적으로 그동안 덜 오른 중대형아파트의 상승이 있어야 한다는 얘기가 나오곤 했습니다. 시의적절한 중대형아파트 가격 상승론이구요. 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 물 흐르듯 합니다.

 

강북대세를 유지한채 정부에서는 그동안 초토화된 지방 부동산시장을 살리기 위해 올 6월말부터 지방의 민간주택에 대한 전매제한을 폐지합니다.

 

서울 및 수도권의 1주택자가 지방의 미분양 주택을 매입하면 양도소득세를 면제하거나 중과세하지 않는 방안을 검토하고 있고 또한 미분양 주택을 종부세 합산과세 대상에서 제외시켜 분리과세할 경우 미분양 해소에 큰 도움이 될 것으로 보고 있어 정부에서 곧 지방부동산 활성화 대책을 내놓을 것 으로 보구요.

 

2001~2005년까지 강남권 부동산 가격 폭등이 있을때 강북에서는 유일하게 강북 최고의 학군 노원구 중계동 일대 아파트 가격 상승이 있었는데 오늘날 강북 대세를 맞아 노원구가 비로소 강북권 부동산의 대장주가 되었습니다.

 

이번에는 2006년 하반기부터 강북권 부동산 가격이 폭등할때 지방에서는 유일하게 2007년 하반기부터 부산 최고의 학군 해운대구 일대 아파트 가격 상승이 있는군요.

 

올 초 부산 해운대구 마린시티 현대아이파크 분양이 있을때부터 지방 특히 해운대구 일대 부동산 대세 상승 시작이 되었다고 보구요. 강북권에 흘러내린 물이 이제는 지방 특히 부산 해운대구로 물꼬를 트기 시작하는군요.

 

일부 부동산전문가들은 곧 강남권 부동산 대세 상승이 올 것 이라고 말씀하시는데 강북권 부동산 가격 상승은 허리쯤 와있고 지방 부동산 대세는 이제 발목에서 시작됩니다. 몇년전만 하더라도 강북권 의정부시, 수도권외곽 평택시, 부산광역시 해운대구 모 20평대 아파트 시세가 7~8000만원으로 비슷했는데 최근 강북권 대세를 맞아 같은 평형 의정부시 모 아파트는 현재 시세 1억 8~9000만원인반면 같은 평형 평택시 및 부산광역시 해운대구 모 아파트는 현재 시세 9500만원 내외에 머무르고 있습니다.

 

과거 1992년 가을, 그당시 부산 최고의 아파트인 수영구 남천동 모 아파트 50평형 시세가 서울 송파구 방이동 모 아파트 50평형 시세의 3분의 2 정도 시세를 유지했지만 지방 부동산 가격이 몰락된 오늘날 각각의 시세가 4억5천만원, 20억원이니 4분의 1 가격대로 추락했군요. 위 강남권, 강북권, 수도권외곽, 지방 아파트 시세가 너무나 비교가 됩니다.

 

그러나 지방의 대장주 부산시 해운대구 일대 아파트가 1987년 하반기 이래로 20년만인 2007년 하반기부터 가격 변동률 지표상 대세 상승 조짐이 보이기 시작합니다. 지방 미분양분 물량이 적체된 오늘날 위 해운대구 일대 아파트 가격 상승 변동률을 어떻게 해석하려는지요?

 

이상에서 보듯이 강북권 부동산 그리고 지방권 부동산이 살아있는한, 불씨가 완전히 가라앉지 않는한 강남권 부동산은 변방 부동산에 머무를 것 입니다. 그래서 필자는 강남권 부동산 가격의 본격적인 회복은 강북권(소외된지역 포함) 및 지방 부동산 대세가 완전히 끝난 2011~2012년 이후에나 가능하다고 감히 말씀드립니다.

 

올 가을 지방부동산 시장 흐름이 너무나 궁금하네요.

 

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