8.21 부동산 대책을 살펴보면 크게 세 가지로 분류할 수 있다.

첫째,주택공급 기반강화

둘째,주택수요 확대 및 거래 활성화

셋째,건설경기 활성화

이 세 가지 대책들의 세부 내용과 그 실효성을 전망해 보았다.

첫째, 주택공급 기반강화 방안

주택공급 기반강화 방안에는 신도시 추가건설, 재건축 규제완화, 후분양제 보완 사항이 담겼다.

이중 신도시 추가건설은 인천 검단과 오산 세교지역 2곳에 신도시를 추가 건설한다는 내용이다. 검단신도시는 기존에 이미 1123만㎡넓이에 6만6000가구를 건설하기로 되어 있었다. 그리고 이번에 추가적으로 690㎡를 추가 지정해 2만6000가구를 더 공급하겠다는 계획이다. 또한 오산 세교신도시는 당초 택지지구에 1만4000가구를 공급하기로 되어있었고 여기에 추가적으로 1만7000가구를 더 공급한다는 계획이다. 이번 신도시 추가건설은 일단 새 정부의 부동산정책 기조인 도심지 재건축,재개발 공급활성화와 반하는 내용으로 참여정부가 가지고 있던 정책 기조와 크게 다를 바가 없어 보인다.

 

입지면에서도 요즘 수도권의 미분양이 늘어나고 있는 추세를 감안한다면 실효성이 크지 않을 것으로 전망된다. 특히 오산 세교지구의 추가 지정은 오산보다 다소 입지적 조건이 좋은 동탄 신도시의 공급량을 감안하더라도 신도시 추가건설 적합지라고 보기가 어렵다. 이번 신도시 추가 지정의 목적은 오히려 지금의 공급량 급감에 따른 2~3년 후의 주택공급량을 대비한 정책으로 분석할 있겠다.

재건축 규제 완화의 내용에는 사업기간을 3년에서 절반으로 단축하고 일반공급 후분양 의무 및 조합원 지위양도 금지 내용 폐지와 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화한다는  내용이 담겼다. 하지만 이 역시 결정적으로 용적률 완화에 대한 내용이 빠져있어 실제로 재건축이 대폭 활성화 되거나 당장에 거래가 활성화되기는 쉽지 않을 전망이다. 다만 완화에 대한 기대감으로 강남의 재건축단지들의 매물이 거둬들여지거나 호가가 상승하는 효과는 실제로 일어나고 있다.

 

강남의 재건축단지들이 일제히 사업성을 재검토하기 시작했고 본격적으로 추진될 경우 강남의 공급량이 늘어나면서 집값안정에 도움을 줄 것으로 전망된다. 하지만 기대만큼 사업타당성이 좋지 않은 단지가 속출할 경우 이번 규제 완화의 효과가 미미하여 추가적으로 용적률 완화에 대한 검토가 필요할 수도 있다.

 

후분양제 보완내용에는 공공아파트의 경우 원칙적으로 후분양을 유지하는 가운데 필요에 따라 선분양을 할 수 있도록 하고 민간아파트는 자율에 맡기는 것으로 보완한다는 내용이다. 이 내용대로라면 그동안 여러 정책들의 부작용으로 인해 해소되지 않던 수급불균형을 일부 해소 할 수 있을 것으로 전망한다.

 

 

둘째, 주택수요 확대 및 거래 활성화 방안

주택수요 확대 및 거래 활성화 방안에는 주택금융 확대와 전매제한 완화에 대한 내용이 담겼다.

주택금융 확대는 30년 장기 주택담보대출 활성화시키는 내용으로 이자상환액 소득공제 한도를 1000만원에서 1500만원으로 확대해 주택수요를 확대시켜 거래를 활성화시키겠다는 내용이다. 이 주택금융 확대정책의 경우는 향후 집값이 계속해서 오른다는 전제에서만 수요가 확대되는 만큼 오히려 정부의 부동산시장 안정화 정책에 반하는 정책이다. 즉, 집값이 안정될수록 실효성은 떨어진다고 볼 수 있다.

주택수요 확대 및 거래활성화 방안에는 수도권 전매제한기간 완화 내용이 포함되어 있는데 향후 신규분양분부터 기존의 10~5년이었던 전매제한 기간을 과밀억제지역은 7~5년, 기타 지역은 5~3년으로 권역별 차등화를 둔다는 내용이다. 수도권 전매제한기간 완화 역시 지금의 금융규제와 세제완화가 없고 향후 수급불균형이 점차적으로 해소된다는 전제 하에서는 주택수요 확대 및 거래활성화의 실효성이 크지 않을 것으로 전망한다.

 

셋째, 건설경기 보완

건설경기 보완책에는 부동산 세제지원과 중소건설업계 지원의 내용이 담겼다.

부동산 세제 합리화에는 주택건설용 토지 종부세 비과세, 미분양 주택 종부세 비과세 기간 확대, 시공사 대물변제 미분양주택 종부세 비과세, 1가구 2주택 양도세 중과배제 확대(지방 및 비수도권 광역시 1억원→3억원), 비수도권 지역 매입 임대주택 사업 세제지원 등이다. 이들 내용 역시 지금껏 불합리한 세제 정책을 단지 세분화하여 보완한 정도로서 극도로 식은 부동산 시장을 활성화시키기는 어려울 것으로 전망한다.

 

중소업계 지원책에는 최저가 낙찰제 확대시기 조정, 단품슬라이딩제 적용 확대, 턴키,대안공사 설계비 보상 현실화, 중소건설업체 입찰 및 수주 기회 확대 등이 있다.

이번 8.21부동산정책을 종합적으로 평가해보면 정부는 여러 가지 복합적인 효과를 노린듯하나 실제로 그 실효성은 크지 않을 것으로 보인다. 8.21부동산정책을 세부적으로 들여다보면 정작 필요한 핵심내용(세제 및 금융규제완화)이 빠져있어 ‘무늬만 규제완화’인 정책이기 때문이다. 당초 부동산 대책에 반영될 것으로 예상되던 DTI(총부채상환비율) 완화 등 대출관련 규제와 소형의무건축 비율 규제 등 재개발 개발이익환수 내용이 빠져있다. 하지만, ‘재건축 규제 완화’와 같이 부분적으로는 규제완화에 대한 기대심리를 자극하여 일부 강남 재건축 시장이 반등하는 등 긍정적인 측면도 있는 만큼 다음으로 있을 세제완화내용에 따라서 냉각된 시장을 활성화시킬 수 있을지가 앞으로의 관전 포인트이다.

[유엔알컨설팅(www.youandr.co.kr) 이재익 부장 02-525-0597]