일본대지진, 다국적군의 리비아 전격공습등 국내외적인 정세가 불투명한 상황에서 앞으로 전개될 부동산, 주식시장을 정확하게 예단하기 어려운 일촉즉발의 악재들이다. 이미 시장에 반영되었고 내성이 강해지긴 했지만, 경우에 따라서는 단기 심리공황상황을 불러올수 있는 악재요인들도 상존해 있어, 투자자 심리상태의 갭은 클 수밖에 없다.
부동산이나 주식을 가지고 있는 사람들은 악재가 수그러들어 재차 상승하기를 바랄것이고, 그렇지 않은 사람들은 한차례 하락하기를 기대하고 있을 것이다. 그동안 낙관적인 전망을 했던 전문가들도 다소 수그러진 모습이고, 또한 비관적인 전망을 했던 전문가들도 의외의 안정성으로 주춤한 모습이다.

이처럼 변동성이 확대될수 있는 구간에서는 부화뇌동매매는 금물이며, 가장 안전한 투자방법은 중,장기적인 대세흐름에 순응하면서 새로운 포트폴리오를 재구성해 나가는 것이다.

앞으로 펼쳐진 중,장기적인 대세흐름과 대응방법에 대해서 알아보자.

우리나라 국민들의 자산구성 비율을 보면, 부동산과 금융자산 가운데, 부동산이 차지하는 비중이 86,4%, 금융자산이 13.6%라는 통계치가 있다. 이는 미국의 36%, 캐나다 50%, 프랑스 56.7%, 일본의 61.7%보다 월등히 부동산쪽에 자산이 과도할 정도로 편중되어 있는 모습이다.

 

이처럼 부동산쪽에 자산이 집중적으로 편중된 궁극적인 이유는 무엇일까?
주택은 우리가 살아가는데 필수재화로 “내집마련”에 대한 집착과 함께 부동산만한 투자처가 없다는 인식이 확산되면서 가수요가 형성 되었기 때문이다. 실질적으로 주식시장에서 이익보다는 손실을 경험한 사람들을 쉽게 접할수 있지만, 가장 가까운 도정법시장에서 부동산투자를 해본 경험이 있는 사람들은 단기간에 투자원금에 몇배 이상으로 가격이 급등하는 과정을 보았을 것이다.
아직도 투자의 관점으로 보면, 금융시장보다는 부동산시장 쪽이 우위에 있는 것은 사실이다. 그러나 시간이 지날수록 부동산시장에서 재산을 증식하는 기회는 축소될 것이며, 수익률도 저하 되면서 자연스럽게 부동산과 금융자산간의 자산구성비율은 어느 정도의 균형점을 찾아갈 것으로 보인다.

 

최근 들어 부동산시장 내에서도 빠를 속도로 패러다임이 바뀌고 있음을 감지할 수 있다.
그동안 재산증식에 일등공신이였던 아파트가 투자의 관점에서 거주의 개념으로 전환하고 있으며, 저금리 추세로 인하여 전세가 월세의 형태로 전환하는 관리의 개념이 도입되는 추세이다.
중,장기적인 저금리추이, 부동산에서 큰폭의 시세차익을 얻기 힘들 것 이라는 기대감이 꺾이면서 ,수익형부동산을 찾는 사람들이 크게 증가하는 모습이다.
장래의 인구변화추이, 독립세대증가 등으로, 대형보다는 역세권의 도시형생활주택등과 같은 새로운 형태의 소형평수들을 선호하는 모습도 자주볼수 있다. 정부의 정책도 단기적인 관점에서는 자산가치하락을 막기 위하여 부양책을 내 놓겠지만, 궁극적으로 부동산편중현상을 막기 위하여 금융자산쪽으로의 자금유입 정책을 펴 나갈 것 으로 보인다.

 

이러한 흐름을 감안하여 선별적인 대응전략이 필요해 보인다. 즉, 부동산비중이 높은 경우에는 물량을 축소하여, 금융자산간의 적절한 포트폴리오를 구성하는 것이 바람직 해 보인다.
부동산투자쪽에 관심이 있는 경우에는 향후 저금리에 대비하여 수익형부동산에 초점을 맞추며, 인구변화추이등을 감안하여 대형보다는 역세권의 소형평수가 좋다.
수익형부동산은 중장기적인 대세의 흐름이기 때문에 호,불황에 맞추는 전략보다는 가격(수익률)에 촛점을 맞추는것이 필요해 보인다. 다만 수익형부동산 가운데 오피스텔은 투자수요가 몰리면서 분양가격 상승으로 수익률 하락이 예상되며, 부동산가격 상승시 여타 부동산에 비해 상승률이 떨어지므로 세심한 주의가 요구된다.
마지막으로 내집을 마련하고자 하는 사람들은 단기금리상승에다가, 이전처럼 시세차익을 크게 기대하기 어렵기 때문에 무리한 대출은 삼가는것이 좋다.
향후 환경가치가 새로운 패러다임으로 부상할것이며, 정부의 부동산완화 정책에도 투자심리가 회복되기 위해서는 시간이 더 필요해 보인다. 따라서 당분간 매수자우위 시장이 이어질것으로 예상됨에 따라, 옥석을 가려 철저한 급매물을 잡는다는 전략으로 접근하는것이 좋다.

 

부동산가격이 상승할려면....

-통화량이 지속적으로 증가하여야 한다.
-수요가 증가하여야 한다.
-인구가 증가하거나 새로운 인구가 유입되어야 한다.
-임대사업등으로 수익률이 높아야 한다.
-미래 기대수익이 증가하여야 한다.
-경제성장이 뒷받침된 가운데 인플레이션이 수반 되어야한다.
-외국자금들이 지속적으로 유입되어야 한다.

 

부동산 동향을 가장 민감하게 느끼고 있는 중개업소는 부동산 침체기가 이어질것으로 보고 떠나는 사람들이 크게 증가하는 모습이다. “동트기 직전이 가장 어둡다”라는 격언이 있지만, 이 어둠은 좀 더 이어질 것 으로 보인다. 이 어둠을 중,장기적인 시각에서 계획적으로 실천해 나가는 것이 현명한 대책이라 사료된다.