정부는 일시적 2주택 비과세 중복보유기간을 1년에서 2년으로 연장하도록 소득세법시행령을 개정할 예정이다. 구체적인 시행 시기는 미확정이나 연말 이전(11월경)에 시행할 예정이다. 그 내용 중 혼동하는 부분들과 추가적으로 개정여부를 확인해야 하는 사항들에 관하여 구체적인 사례를 가지고 이해를 돕고자 한다.

1. 나중에 취득한 주택의 취득일로부터 1년이 넘었어도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

Q:  A아파트는 5년, B아파트는 1년 6개월 보유(2007년 4월 취득)하고 있는데 모두 중과세 대상입니다. A와 B아파트 모두 용인에 있습니다. A아파트는 내년 4월(B아파트 취득일로부터 2년 이내)이전까지만 매도하면 개정되는 일시적 2주택 비과세 혜택을 볼 수 있나요? 주의할 사항은 무엇인가요?

A: 먼저 취득한 주택(A)은 1주택 비과세 요건(3년 보유)을 갖춘 상태로 개정안에 의하면 나중에 취득한 주택(B)의 취득일(2007년 4월)로부터 2년이 되기 전(2009년 4월 이전)까지 매도하면 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 다만, 주의하실 사항은 개정안이 시행되기 전에 매도하면 중과세를 적용받는다는 점입니다. 만약, 이미 매도 계약을 한 경우라면 잔금수령과 등기접수일을 개정일 이후로 미루어야 합니다.

 

	시행일 이전 매도	시행일 이후~2008년 4월 이전(B취득일로부터 2년 이전)에 매도	2008년 4월 이후 매도
양도세	중과세(50%)	비과세	중과세(50%)

 

아울러 A아파트를 B아파트 취득일로부터 2년이 넘어서 매도하면 중과세(50%)를 적용받습니다.

2. 종전주택은 매도일에 2가지 요건을 동시에 갖추어야 비과세 혜택을 받는다.

Q: 서울에 A아파트와 B아파트를 보유하고 있는 2주택자입니다. A아파트는 5년 보유와 1년 거주를 한 상태이고, B아파트는 1년 2개월 보유(2007년 8월에 취득)한 상태입니다. A아파트를 2009년 8월 이전(B아파트의 취득일로부터 2년이 되기 전)까지만 매도하면 개정되는 일시적 2주택 비과세 혜택을 볼 수 있나요?

A: A아파트를 2009년 8월 이전에 매도하더라도 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 개정되는 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받으려면 매도일에 2가지 요건을 동시에 갖추어야 합니다. 그런데 A아파트는 2가지 요건 중 하나를 채울 수 없기 때문입니다. 요건 중 하나는 나중에 취득한 주택(B)의 취득일로부터 2년 이내에 먼저 취득한 주택(A)을 매도해야 하는 것이고, 또 다른 하나는 먼저 취득한 주택(A)은 매도일에 1주택의 비과세 요건(서울 등은 3년 보유와 2년 거주, 서울 등 이외 지역소재 주택은 3년 보유)을 갖추어야 합니다. 두 요건 중 어느 하나라도 어긋나면 양도세 비과세를 적용받지 못합니다.

A아파트는 현재 1년 거주한 상태로 2009년 8월까지 2년 거주요건을 채울 수 없기 때문에 개정되는 일시적 2주택 혜택을 볼 수 없습니다. 결과적으로 A아파트는 양도세를 내야 하는 대상으로 매도일에 기준시가가 1억원 이하이면 장기보유특별공제를 적용받고 일반세율(연말 이전 매도시 9~36%의 세율, 2009년 매도시 7~34% 세율)을 적용하지만, 기준시가가 1억원을 초과하면 50%의 양도세율이 적용되며, 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다.

3. 중과세 배제 기간 연장 여부

Q: 서울에 있는 A아파트(기준시가 2억원)는 2년 보유했지만 거주를 전혀 하지 않았습니다. B아파트(서울 소재, 기준시가 2억원)는 올해 4월에 취득하였습니다. A아파트를 2010년 4월 (B아파트의 취득일로부터 2년)이전까지 매도하면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 없지만 양도세 중과세는 배제 받을 수 있나요?

A: A아파트는 B아파트의 취득일로부터 2년(2010년 4월 이전)까지 2년 거주 요건을 채울 수 없으므로 언제 매도하더라도 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 상태입니다. 문제는 A아파트의 매도시기에 따라 양도세 차이가 발생한다는 점입니다. 현행 세법이 개정되지 않는 한 B아파트의 취득일로부터 1년 이내(2009년 4월 이전)까지 매도해야 중과세를 적용받지 않습니다. 즉, 2009년 4월 이후에 A아파트를 매도하면 양도세 50%의 세율이 적용됩니다.

현재 발표된 개정안에는 일시적 2주택자의 비과세에 있어서 중복보유기간을 1년에서 2년으로 연장한다는 내용만 있습니다. 일시적 2주택자의 중과세 배제기간을 현행 1년에서 2년으로 연장할지 여부에 관하여는 아무런 언급이 없는 상태입니다. 따라서 개정되는 세법에서 일시적 2주택 중과세 배제기간도 함께 연장하는지 여부를 확인하셔야 합니다.

4. 재건축과 재개발 관련 기간 연장 여부

추가적으로 개정 내용을 확인해야 할 사항은 재건축과 재개발 관련 양도세로 아래의 1)~3)의 내용입니다. 아래의 1)~3)의 내용들은 양도세 비과세에 있어서 현재 중복보유기간이 모두 1년으로 규정되어 있습니다. 보도내용에는 중복보유기간을 1년에서 2년으로 개정할지에 관하여 아무런 언급이 없는 상태입니다. 따라서 일시적 2주택 비과세 중복기간연장을 개정할 때 함께 개정되는가를 반드시 확인해야 합니다.

1) “일시적 1주택과 1조합원입주권“에 관한 현행 규정

 1주택 소유자가 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우 조합원입주권을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 1주택 비과세요건을 갖추어 매도하면 양도세 비과세를 적용합니다.

2) “1조합원입주권 비과세”에 관한 현행 규정

 조합원입주권과 일반주택을 소유한 경우로서 일반주택 취득일로부터 1년 이내에 조합원입주권을 입주권비과세요건을 갖추어 매도하면 양도세 비과세를 적용합니다.

3) 재건축 또는 재개발 사업시행기간 중 취득하는 주택의 비과세에 관한 현행 규정

 재건축 또는 재개발 사업시행기간 중에 취득하는 주택은 1년 이상 거주하고 완성 전 또는 완성 후 1년 이내에 매도하면 양도세 비과세(완성된 아파트에 1년 이내에 이사하여 1년 이상 거주요건도 충족해야 함)를 해주고 있습니다.

홍만영(www.taxnumber1.co.kr)