코스피지수가 1000포인트 아래에서 강하게 반등하고 있습니다.며칠전 코스피지수가 1000포인트 아래로 떨어질땐 1차 지지선이 820포인트, 2차 지지선이 500포인트가 될 것이란 공포 분위기가 조성되었는데 우리는 이럴때일수록 냉정을 되찾아야 한다고 생각합니다.

 

필자는 장래 부동산시장을 전망하기 위해 주가와 부동산의 상관관계를 가장 중요하게 생각하는데 지금은 IMF때와 상황이 다르기때문에 종전 코스피최고지수 2000포인트에서 반토막이 난 1000포인트대가 바닥이라고 예측해 봅니다.

 

장래를 예측한다는건 아주 힘든 일이나 우리가 장래를 예측하기 위해서는 과거 데이타를 활용하는게 가장 근사치가 되지는 않은가 하고 생각해 봅니다. 우리나라의 본격적인 증권시장은 1985년 하반기 3저 경기(저유가, 저금리, 저원화가치)가 불어 올때부터 시작되었다고 할 수 있는데 과거 코스피지수의 흐름을 나름대로 풀어 설명해 드리도록 하겠습니다.1985년 하반기, 그 당시 우리나라 코스피지수는 130포인트대인걸로 기억됩니다.

 

이 130포인트대가 자동차, 전자제품 등 수출관련주의 주도로 1987년 하반기에 500포인트대를 돌파했습니다. 1987년 하반기부터 1989년 상반기까지 코스피지수가 1000포인트를 돌파할때 까지는 건설, 금융, 증권 등 내수관련주가 주도를 했구요.

 

1989년 상반기에 코스피지수가 1000포인트 상투를 친 이후 1992년 하반기엔 500포인트 아래로 가라 앉았습니다. 1989년 상반기~1992년 하반기까지는 증시 대세하락기 였습니다. 이 증시 대세하락기에 상대적으로 부동산경기는 1991년도까지 대세상승기를 유지했습니다.

 

증시가 죽으면 부동산시장이 살아나고 부동산시장이 죽으면 증시가 살아나는 증시와 부동산의 상관관계가 이때부터 시작되었다고 할수 있구요. 대선이 있은 해인 1992년 하반기부터 1994년 하반기까지는 SK텔레콤(옛 한국이동통신), 삼성전자 등 반도체산업이 주도하는 장이 펼쳐졌습니다.

 

1994년 11월에 코스피지수 최고점이 1138.75포인트로 되어 있네요. 1994년 11월 이후 코스피지수가 대세하락기에 접어들자 이번에도 여지없이 1994년 하반기부터 강남구 개포주공재건축대상 아파트가 주도하는 부동산시장이 전개되었습니다.

 

1994년 하반기~1996년도 초까지 부동산경기가 어느정도 있은걸로 기억됩니다. 1996년~1997년은 주식, 부동산이 동반 하락한걸로 알고 있습니다. 1997년 12월에 IMF 구제금융을 신청하고 1998년 6월엔 코스피지수가 280포인트로 가라앉아 1994년 11월 코스피지수 1138.75포인트 대비 약 4분의 1 지수대로 추락했습니다.

 

1998년 6월 280포인트에서 2000년 1월 1000포인트를 돌파, 이 기간동안에는 특히 SK텔레콤 등 IT주의 폭등이 있었습니다. 이 기간동안 부동산 가격의 반등도 있었지만 부동산보다는 증시대세 기간이라고 할 수 있구요. 2000년 1월 코스피지수 1000포인트를 돌파한 이후 2001년 9월엔 500포인트 이하로 다시 떨어졌고 2002년 4월엔 920포인트대를 돌파한후 2003년 3월에 515포인트로 가라앉는 등 코스피지수가 등락을 거듭하자 이번에도 어김없이 2001년~2005년 상반기까지 버블7지역을 포함한 강남권 부동산 가격의 폭등이 있었습니다.

 

증시가 살아나면 부동산이 조정기에 들어가고 부동산이 살아나면 증시가 조정기에 들어가는 주식과 부동산의 상관관계가 이번에도 어김없이 맞아 들어갔습니다. 2005년 8.31 부동산대책이 있자 그해 년도 하반기에 코스피지수가 1000포인트를 힘차게 뚫는 조선, 철강 등 재래산업이 주도하는 증시대세가 도래하기 시작했는데 2007년 하반기엔 역사적으로 2000포인트를 돌파하기도 했습니다.

 

2007년 하반기부터 현재까지는 주식 및 부동산 동반 하락 시기이구요.1985년 하반기~현재까지의 코스피지수 흐름을 보면 IMF때 종전 최고지수에서 4분의 1 정도로 하락한 것을 제외하면 종전 최고지수에서 2분의 1 정도 하락한 선에서 몇번이나 반등하곤 했습니다.

 

작금의 경제 상황은 IMF때와 확연히 다르다고 합니다. 과거의 흐름이 현재와 반드시 맞아 떨어진다고는 할 수 없지만 그래도 과거의 흐름은 미래를 예측하는데 좋은 지표가 되기도 합니다. 필자는 경제와는 거리가 먼 사람이지만 1985년 하반기부터 현재까지 코스피지수 추이를 지켜본 결과, 지금은 IMF와는 확연히 다른 상황이기 때문에 과거에도 그랬듯이 코스피지수가 종전 최고지수 2000포인트에서 반토막이 난 1000포인트 아래에서의 반등에 큰 의미가 있다고 생각하며 나름 이미 코스피지수가 바닥을 친 것이 아닌가하고 생각해 봅니다. 공포가 아닌 냉정한 상식 선에서 코스피지수를 생각하자는 겁니다.

 

그래서 필자는 2007년 하반기~작금의 상황을 2000년 1월~2001년 9월까지 코스피지수가 1000포인트대에서 500포인트 아래로 반토막난 시기와 비교해 봅니다. IT 버블 이후 시기와 최근 재래산업인 조선업의 대표주자 현대중공업 주가의 폭락 시기와 유사하다는 얘기입니다.

 

2000년 1월 IT 버블 이후 2001년~2005년까지 부동산경기가 증시의 바톤을 받았습니다. MB정부의 현 정책으로 봐서 수출경기가 퇴조하고 증시 하락이 멈춘 이즈음 내수경기를 대표하는 건설 및 부동산업이 향후 우리나라 경제를 이끌어 나갈 것으로 예상합니다.

 

몇년뒤에 수출 호경기가 도래하면 그땐 또다시 부동산에서 증시로 자연스럽게 바톤을 넘겨주겠죠. 앞으로의 경제 상황을 고려하지 않고 오직 주가와 부동산의 상관관계만으로 향후 부동산시장을 전망하는데는 너무나 부족한 점이 많으니 이해해 주시면 감사하겠습니다. 요약하자면 이상 여러가지 상황으로 봐서 코스피지수가 1000포인트 아래로 추락하자 강한 반등이 나온 이즈음 1000포인트대가 지지선이라고 보며 더 이상 코스피지수의 하락이 없다면 조만간 부동산시장도 안정을 되찾을 것으로 사료됩니다. 마지막으로 수출경기가 퇴조하고 증시 하락이 멈춘 이즈음 큰틀로 봐서 향후 주식보단 부동산 투자가 낫다라고 말씀드리고 싶네요.

 

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