24번째 대책 발표하지 마라
정부가 조만간 전세시장 안정을 위한 전세대책을 발표할 것이라고 한다.
문재인정부의 24번째 부동산대책이 되는데 발표하지 않았으면 좋겠다.
“아니 전세시장 안정을 위한 대책을 발표하지 말라니 이건 무슨 소리인가”
전세시장 안정을 위한 대책을 반대하는 것이 아니라 전세시장 안정에는 큰 도움이 되지 않으면서 부동산대책 숫자만 늘리고 시장의 내성만 키우는 그런 허울뿐인 부동산대책은 반대한다.
계약갱신청구권 등을 담은 임대차보호법이 개정되자 전세 면접, 제비 뽑기, 전세 줄서기, 돈 받고 집 보여주기, 전세계약갱신거절 위로금 등 지금까지 듣지도 보지도 못한 부작용이 속출하면서 시장의 아우성이 높아지자 정부 여당은 부랴 부랴 추가 대책을 마련하고 있는 것이다.
새로운 대책보다는 기존 부동산 정책의 방향성은 유지하면서 부작용을 보완하는 형태가 될 것이라 한다.
현재 연간 총 급여 7000만원 이하 무주택 가구가 기준시가 3억원을 넘지 않는 주택에 거주 중일 때 750만원 한도 내에서 월세 세액공제 혜택을 주고 있어서 세액공제 대상을 넓혀주거나 한도를 높일 가능성이 높다. 여기에 공공임대주택 공급확대, 공급일정 단축 등의 방안이 포함될 수 있으며 추가대책으로 이야기가 나왔던 표준임대료 등은 현실적으로 당장 적용하기 쉽지 않아 보인다.
세액공제 등을 준다고 지금의 전세문제가 안정이 될까?
임대차보호법 개정도 일부 영향이 있지만 저금리, 계절적 요인이 더 크고 매매시장이 진정되는 상황에서 섣불리 전세대책을 낼 경우 역 효과가 날 수 있다는 것이 정부의 생각이란다.
진단부터 잘못된 수술이 좋은 결과가 나올 리가 없고 재 수술을 하여야 함에도 수술은 큰 문제가 없고 다른 부위를 또 수술하겠다고 하니 아마 환자는 없던 병도 생길 지경이다.
홍남기 부총리가 “과거 10년 동안의 전세대책을 다 검토해봤는데 뾰족한 단기 대책은 별로 없다”고 말한 것처럼 단기간 효과를 낼만한 단기대책은 거의 없다. 기껏해야 금융, 세제지원 밖에 없다.
전세물량 공급을 늘리고 전세수요는 줄여야 하는데 현실적으로는 어렵다.
전세공급이 늘어나려면 새 아파트 입주물량이 늘거나 집 주인이 전세를 끼고 더 구입을 하여야 한다.
하지만 현실은 주택건설의 타성기간을 감안하면 정부가 추진중인 3기신도시 등 공급계획은 입주까지 빨라야 5년의 시간이 필요하고, 갭 투자 방지를 위해 임대인 규제를 한층 늘린 마당에 임대인들이 지금 집을 더 살 리도 만무하다.
여기에 계약갱신청구권 소급적용이 되면서 눌러 앉은 세입자는 늘고 계약갱신 거절을 위해 계획에도 없는 입주를 하는 집주인들이 늘면서 서울 등 인기지역 아파트 전세물량은 씨가 말랐다.
전세수요를 줄이려면 능력이 되는 전세입자가 주택을 구입할 수 있도록 1주택자 혜택을 확대해야 하는데 이마저도 투기우려가 있다며 정부는 소극적이다.
부동산대책이 발표될 때마다 시장의 왜곡과 부작용이 생기는 것은 시장의 균형과 적합의 원칙을 고려하지 않고 대책이라는 대책을 그냥 다 쏟아 부으면서 시장기능의 밸런스가 붕괴되었기 때문이다.
송혜교의 눈, 전지현의 코, 김태희의 입을 붙이면 최고의 미인이 탄생할까?
한약, 홍삼, 녹용, 비타민, 영양제, 독감예방접종 등을 동시에 다 하면 건강이 엄청 좋아질까?
전혀 그렇지 않을 것이다. 오히려 반대의 부작용만 커질 것이다.
부동산 대책 각각은 효과와 부작용, 장점과 단점의 양면성을 지니고 있어서 시장상황에 맞춰서 적절히 조화롭게 사용해야 플러스 효과가 발생한다.
바닥, 영업, 시설권리금이 있는 상업용 부동산에 적합한 계약갱신청구권을 마구잡이로 임대료 상한제한과 소급적용까지 해서 주택에 적용해버리니 부작용이 안 생기면 그것이 이상한 일이다.
갱신 청구를 하고 거절을 하면서 분쟁이 생길 수 밖에 없는 계약갱신청구권보다 차라리 2년의 최단존속기간을 3년으로 늘려주는 것이 더 효과적이지 않았을까 하는 생각도 든다.
지금까지 정책의 실패와 부작용을 인정하고 현장과 전문가의 목소리를 듣고 시장의 밸런스를 고려한 제대로 된 정책을 긴 호흡으로 고민해주길 기대해 본다.
네이버카페 김인만 부동산경제연구소