서울에서 집사기 어려워졌나?

 

 

 

최근 서울아파트가격이 크게 상승한 반면 전세가격은 주춤하고 대출금리는 지속적으로 상승하면서 집 사기 어려워졌다는 말을 많이 한다.
그냥 그렇게 느껴지는 것인지 사실이 그런 것인지 주택구입부담지수 조사결과를 보면서 한번 판단해보도록 하자.

 

 

 

현재 서울 주택구입부담지수는

주택구입부담지수인 K-HAI(Korea-Housing Affordability Index)는 중간소득 가구(가구를 소득 별로 늘어 놓았을 때 중앙에 위치하는 가구)가 표준대출을 받아 중간가격의 주택(주택을 가격 별로 늘어 놓았을 때 중앙에 위치하는 주택)을 구입하는 경우 주택금융의 상환부담을 나타내는 지수로 숫자가 클수록 부담이 크다는 것을 의미한다.

 

한국주택금융공사에서 주택구입능력 정도와 변화를 파악하기 위하여 2008년부터 도입하여 분기별로 지역별 주택규모별로 발표하고 있다.
중간주택가격, LTV, DTI, 주택담보대출 금리 등에 영향을 받는다.

 

 

 

한국주택금융공사에 따르면 지난해 2017년 4분기 서울의 주택구입부담지수(K-HAI)는 11.67을 기록해 3분기 110.3보다 6.4p 올라서 2011년 4분기 119.4 이후 6년 만에 가장 높은 수치를 기록하였다고 한다.
2012년 104.3, 2013년 90.1로 바닥을 찍은 후 2014년 91.9, 2015년 93.7으로 오르더니 2016년 102.4로 다시 100을 넘었고 2017년 116.7로 지속적인 상승을 하였다.

 

지수 100은 의미가 있는 숫자인데 소득 5%를 주택구입담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 의미로 통상적으로 주택구입부담지수가 100을 넘으면 소득을 통해 대출상환이 어렵다고 판단하고 있다.
서울뿐만 아니라 전국의 주택구입부담지소도 2017년 4분기 61.3을 기록하여 2012년 이후 최고치를 기록하여 경남과 제주를 제외하고는 대부분 지역이 상승하였다.

 

 

 

서울주택시장 괜찮을까?

주택구입부담지수인 K-HAI가 100이 넘었다고 해서 무조건 서울주택시장이 과열이고 침체가 시작될 것이라 속단할 수는 없다.
여전히 서울의 수요층은 두텁고 입주물량 영향도 지방이나 경기도에 비하면 위험하지 않으며 매도자 우위시장이 지속되면서 매물은 귀하고 매매가격도 떨어질 기미는 전혀 보이고 있지 않다.

 

하락이 되려면 거래가 멈추면서 급매물이 나와야 하는데 거래량은 감소하고 있지만 오르는 가격에도 거래는 되고 있어서 지나친 확대해석을 할 필요는 없다.

 

 

 

하지만 주택구입부담지수인 K-HAI 하나만 경고를 주는 것이 아니라 중위소득 가구가 구매 가능한 주택물량(전체 주택물량 100)을 의미하는 주택구입물량지수인 K-HOI(Korea-Housing Opportunity Index)도 2012년 통계 작성 후 가장 낮은 수치인 16.5로 역대 최저치를 기록하였고 주택구입능력지수 HAI(House Affordability Index)나 가구소득대비 주택가격비율인 PIR(Price to Income Ratio)도 의미 있는 수치가 나오고 있는 상황이기 때문에 이런 통계의 경고를 결코 무시할 수는 없다.

 

 

특히 지방은 세종, 대구 수성구 등 일부 지역을 제외하고는 이미 하락세로 반전이 되었고 정부의 부동산규제강도는 여전히 강하며 무엇보다 대출금리가 꾸준히 상승하고 있는 상황에서 미국과의 기준금리 역전으로 금리인상 압박이 더 커지고 있는 점은 분명 부담스럽다.

 

내년부터는 서울 강남4구의 새 아파트 입주물량도 만만하지 않게 나올 예정이기 때문에 지나친 낙관도 주의가 필요하다.

 

 

감사합니다.