‘8.2부동산대책’ 갭투자 시대 끝났다!

 

 

 

한달전, 필자는 소위 ‘무분별한 갭투자자들’이 정부정책으로 상당한 어려움에 직면하게 될것이며 이러한 갭투자자들이 재앙수준의 낭패를 볼 수 있다고 강력 경고한바 있다. 또한 5월 대선이후 단기 급등중이던 서울강남과 서울강북권의 아파트 가격흐름에 대해 약 3개월전쯤 추격매수를 경고하면서 정책변수로 인해 서울권 아파트가격이 5월대선 이전인 4월수준의 가격으로 회귀될가능성이 높기 때문에 현재시점(당시시점인 5월~6월)에 강남권과 강북권 등 서울권역의 주택 매수를 경고한바 있다. (필자 2017.5.29., 2017.7.6일 칼럼 각각 참조)

 

 

 

특히나, 당시 대선직후 얼마되지 않은 시점에서는 강남권뿐만 아니라 강북권까지 과열양상을 보이려는 시점이었고, 무분별한 갭투자 컨설팅업체와 갭투자(투기)세력들까지 노원구 일대에 집중적으로 묻지마 개수늘리기식의 갭투자를 통해 이들 노원구 일대 아파트들을 매집하던 시기였다.

 

 

 

현재 노원구가 금번 대책에서 투기과열지구+투기지역으로 동시에 깜짝 지정되는 상황에 놓이자 이들지역에 불나방처럼 뛰어들어간 갭투자 세력이나 개인 갭투자자들은 금번 ‘8.2대책’의 직격탄을 맞게 되었다. 

 

 

 

더욱이 2~3년전에 성행한 강북구, 성북구 일대 갭투자자들이 최근 1~2년전에는 마곡지구 호재를 노리고 강서구일대 기존 재고주택을 노원구, 성북구, 강북구, 영등포일대에서 하던 투자패턴으로 개수를 무조건 늘려야 한다는 갭투자컨설팅업체나 갭투자 투자세력들에 현혹되어 강서구일대 오래된 기존아파트들중 매매가대비 전세가격이 높은 물량들을 각종 밴드나 단톡방, 혹은 투자모임, 투자클럽등에서 무분별하게 충분한 여유자금도 없이 묻지마 매수한후 금번대책의 직격탄을 맞게 된 것이다.

 

 

 

※서울 투기과열지구=서울 전지역, 서울 투기지역=서울 11개구(=강남4구+용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서 7개 지역) (서,강,송,강,용,성,마,노,양,영,강)

 

 

 

이들 서울 투기지역중 노원구와 강서구 지정이 눈에 띄는 대목이다. 서울전지역이 투기과열지구는 당연지정되었으나 그보다 더 강력한 규제인 투기지역 지정만큼은 강남권과 강북권 극히 일부지역에서 적용될것이라 오판한 갭투자세력들에게 정부가 뜻밖에도 노원구와 강서구를 투기지역에 포함시키는 상황이 연출되어 오히려 이들지역에서 투기와는 상관없는 일반 실수요자들과 선의의 투자자들까지 영향을 미치는 계기를 만드는 모양새가 연출된셈이다.

 

 

 

이들 투기지역에서 자금력 없는 일부 무분별한 갭투자들의 경우에는 진퇴양난에 직면할 수밖에 없다. 정부는 내년 4월1일 이전(3월31일까지 잔금완료)까지 주택을 팔라고 금번대책에서 경고하고 있지만 이들 투기지역의 경우에는 대책발표일이후에 바로 팔아도 양도세가 기본 일반세율에 10%가 더해져 양도세부담이 높아지기 때문이다.

 

 

 

내년 4월1일 전에 처분시 양도세 10%추가(16%~50%,2주택자)~20%(26%~60%,3주택이상이상) 가산되는부분은 청약조정대상지역과 투기과열지구에서나 적용되는 것이고 투기지역에서는 이마저도 적용되지않고 지금당장 처분해도 10%의 가산세(=보유기간무관)가 더해진 16%~50%의 세율(=농특세포함시 총 양도세=세액의 10%추가)로 양도세를 부담해야 하기 때문에, 이들 투기지역중 특히나 최근 갭투자자들이 각종 밴드, 단톡, 투자클럽등에서 무차별적으로 개수 늘리기식(=1채계약당 컨설팅비를 수백만원 받는 업체 특성상 무조건 개수를 늘려야 유리하다는 식으로 컨설팅을 하기에..) 으로 집중 매집한 노원구, 강서구일대 갭투자자들이 금번대책의 최대, 최고의 타격을 입게 되는 것이다.

 

 

 

이러한 무분별, 무차별, 맹목적인 일부 갭투자세력이나 개인갭투자자들을 제외하더라도 서울전역이나 조정대상지역에서의 갭투자는 물론 갭투자라는 비정상적인 용어는 시장에서 사라져야 하고 조만간 사라질것으로 보인다.

 

 

 

조정지역이나 투기과열지구, 투기지역등에서의 규제등으로 주택 매수가 쉽지않은데다 설사 매수한다해도 양도세가 최대 66%(60%+60%세율에 대한 농특세10%)나 부과되는데다 이들 조정지역에서의 투자심리가 많이 꺾이고 상승이 녹록치않기 때문에 조정대상지역에서의 매수는 실수요자들중 대출을 40%~최대 50%선 이하에서 받을 수 있는 수요자들만 접근이 가능하기 때문에 그동안 성행해오던 소위 갭투자시대는 투기지역이나 투기과열지역 조정대상지역에서는 사실상 갭투자시대는 끝났다고 봐야 할 것이다.

 

 

 

오히려 이들 갭투자자들의 출구전략이 필요할정도인데 현재로서는 출구전략이고 해봐야 내년 3월말까지 처분하는것과 주택임대사업자등록을 하는 것 2가지이고 그마저도 투기지역에서는 지금당장 팔아도 양도세 10%의 가산세는 추가로 내야하는 것은 피하기 어렵고 주택임대사업자를 내고 임대료 5%인상제한과 4년의무임대기간을 수반하여야 하는 주택임대사업자등록이 그나마 출구전략은 될수있을것이기에 9월에 발표하는 주거복지로드맵을 잘 유의해서 관심있게 살펴본후 (1) 계속 보유하거나 (2) 내년 3월말까지 일부주택 혹은 실거주택외 다른주택 모두를 처분하거나 (3)주택임대사업자등록을 통해 양도세중과를 피해 4~5년 상황을 지켜보거나 3가지중 한가지를 결정해야 하는 시간이 임박해오고 있는 상황이다.

 

 

 

노원구와 강서구가 투기지역에 지정된 것은 필자도 깜짝 놀랐을정도다. 마치 정부가 갭투자 세력들의 움직임을 일부 모니터링하고 있었던게 아닐까하는 생각이 들정도로 뜻밖이었던 것이다.

 

 

 

필자가 노원구 강서구일대 갭투자(포함하여 일반 매수도 경고) 경고를 하였는데 세력이 너무 많이 휘젓고 다닌다는 것을 1~2년전(강서구등촌,가양동일대), 최근에는 불과 3~4개월전(노원구 상계동, 하계동일대)에 캐치하고 있었기 때문에 이들 지역에는 함부로 들어가지 말라고 경고했던 것이다.

 

 

 

물론 갭투자가 무조건 나쁘다는 것은 아니나 무분별한 갭투자 뒤에는 개수를 늘려서 투자를 하라는 이해관계가 얽힌 일부 갭투자 컨설팅업체나 갭투자 밴드, 단톡방, 각종 투자클럽등등 단체로 떼로 몰려다니며 서울수도권과 지방까지 버스나 승합차로 몰려다니며 투자하는 불나방같은 기괴한 투자형태가 유행이 되고 최근 기존아파트투자를 풍미한 묻지마식 투자가 문제를 양산했고 갭을 줄이기위해 부동산등에 당근(복비 더주겠다)과 째찍(전세물건 안주겠다) 두 개의 카드까지 내밀며 전세가격을 시세보다 올려서 강서구와 노원구 일대 주변전세가격을 인위적으로 단기에 끌어올린 이러한 투자형태가 있었다는 것이 문제인 것이다.

 

 

 

정부에서 이들 지역을 투기지역으로 묶으면서 이들지역의 애꿎은 실수요자들과 선의의 주택보유자들까지 투기지역이라는 강력한 그물망에 걸려 난감한 상황에 이르른 형국이 되어 안타까운 마음이 들 수밖에 없다. 한번 지정되면 쉽게 풀리지않는게 바로 투기지역, 투기과열지구이기 때문이다.

 

 

 

정리하면, 소위 부정적의미로 사용되어지는 용어인 갭투자시대는 서울과 조정대상지역에서는 이제 끝났다고 봐야 할 것이다.

 

 

 

이들 무분별한 갭투자세력들과 갭투자자들과 무관한 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역내 일반 다주택자들은 정부의 주거복지 로드맵에 나오는  주택임대사업자등록 인센티브등도 잘 살펴보면서 너무 급하게 움직일필요는 없고 대책으로 관망세가 커지는것이지 집값이 급락할가능성이 희박하기 때문에 최대한 실질적인 실익을 위해 주택임대사업을 통해 중과세를 배제받아 실익을 확보하든지 아니면 그전에 처분하든지, 아니면 배짱으로 계속 보유할것인지등 선택의 문제에서 너무 급할필요는 없고 대책이후의 시장추이를 살펴보면서 움직여도 무방하리라 본다.