2017년 부동산시장전망과 투자전략

 

 

-정국불안,금융규제, 공급과잉까지 겹쳐  상당기간  위축될 듯 

-투자수요 많은 강남권 재건축과 수도권외곽. 지방부동산  타격

-입지여건좋은  분양시장과 수익형부동산은 여전히 좋을 듯    

 

2017년 부동산시장은 악재가 첩첩산중이다. 국내외 정치 불확실성에 따른 불안감에 더해 미국의 점진적인 금리인상에 따른 대출금리 상승,정부의 부동산시장규제 등이다.

 

우선 미국 중앙은행인 연방준비제도이사회(Fed·연준)는  기준금리를 연 0.50∼0.75%로 1년 만에 0.25%포인트 올렸다. 반면  한국은행 금융통화위원회는  연 1.25%인 기준금리를 6개월째 동결했다. 미국의 점진적인 기준금리 인상과  상관없이 한국은  가계부채와 정국불안등으로   상당기간 기준금리를 동결하겠지만 시중은행 대출금리는 오르고 있어 2017년 부동산  실수요자뿐 아니라 투자자입장에서는 악재다.2017년부터 입주 물량도 많고 경기 상황도 좋지 않아 이자부담까지 높아지면 거래량도 많이 줄어들어 부동산 시장엔 악재로 작용할 것이다.

 

 

즉 2017년 부동산 시장은 지난 11·3 ,11·24 부동산 대책과 미국금리인상, 공급과잉우려가  미국금리인상충격까지 더해져   상당기간 얼어붙을 전망이다.

 

 

 

-강남권 재건축과 외곽 지역부동산   타격

-입지좋은 수익형 부동산 투자는 유효 

 

 2017년 부동산시장은   투자수요가 많고 레버리지를 많이 이용하는    강남권 재건축, 수도권외곽부동산이 타격을 받을 것이다. 특히  재건축 추진 아파트는 낡아서 전세보증금이 집값의 50%도 안 되거나 월세가 안 나오는 곳도 많다. 금리가 점차적으로 오르면 대출 의존도가 높은 주택위주로   매물이 많이  나올 것이다.

 

또한 재건축초과이익 환수제도의 규제 변수는 서울 강남지역을 중심으로 수급과 가격에 적지 않은 영향을 줄 요인이다. 2017년말까지 환수가 유예돼 있는데, 유예기간이 추가로 연장되지 않으면 해당 재건축 추진단지의 약세가 불가피할 전망이다.

 

 

 

 수익형 부동산 시장에도 타격이 본격화 될 것이다.특히 수익형 부동산 투자의 경우 수익이 크게 줄어 투자자들이 크게 줄어들 가능성이 높다. 경기다 좋으면 대출금리인상분을 임차인에게 전가 할수 있지만 청탁금지법에 경기불안까지 겹쳐 세입자에 금리 인상분을  임차인에게 전가하기 힘들다. 따라서   오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산의 경우 월세 받아 대출 이자를 내고 나머지를 수익으로 가져가는 게 일반적인데 대출이자가 늘어나면 그만큼 수익률이 떨어진다.

 

하지만 수익형 부동산에 대한 수요는 여전하기 때문에   입지여건 좋은 지역의 월세받은 수익형 부동산에 대한 수요는 꾸준할 것으로 본다 공실이 발생할 수 있는 신도시나 도시 외곽 상가와 오피스텔은 피하고 도심 및 역세권, 직주근접형 지역의 부동산 매물 위주로 접근해야 한다

 

 

 

 

2017년 대선해,  야권으로 정책이동 가능성에 주목

탄핵정국으로 인해 정치의 무게중심이 야권으로 쏠릴 수 밖에 없다. 부동산 대책도 이 같은 분위기의 영향을 받을 것이라는 예상이 나온다. 야권이 그동안 주장했었던 전월세상한제나 서민을 위한 저렴한 주택과 이들을 위한 저금리 정책 자금 지원등 친서민 대책등이 수면 위로 올라올 것이다. 시간이 갈수록 야당의 목소리가 더 커질것으로 예상되는 만큼 야권이 정권을 잡게 된다면, 현재 부동산 완화 정책을 써왔던 현 정부와 달리 추가적인 부동산 규제에 대한 우려감이 나타나면서 투자 심리도 위축될 수 있을 것이다.

 

부동산시장은 대선 때면 대통령선거 후보자의 공약에 힘입어 반짝 호황을 누리는 경우가 종종 있다. 하지만 2017년 치러질 19대 대통령 선거는 과거와는 다를 전망이다. 예전에는 개발 위주의 부동산 관련 공약이 대부분이었다면 최근 치러진 총선과 대선에서는 주거 복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이루고 있다.19대 대선 역시 부동산을 통한 경기 부양보다는 주거복지, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 관심이 쏠리고 있어 개발 위주의 공약과는 거리가 멀 것으로 예상된다. 선거 이슈보다는 전반적인 경기 여건과 부동산 정책에 더 민감하게 반응했다.

 

 

 

2017·2018 아파트 입주물량 77만가구…공급과잉 우려

 

2017년  전국 아파트 입주물량은 37만가구에 이른다. 1999년(36만9541가구) 이후 최대 수준이다. 최근 입주물량이 가장 적었던 2012년과 비교하면 두배 정도 많은 물량이다.

 

2018년 아파트 입주물량도 41만가구에 달한다. 2년 동안 총 77만8000여가구가 공급되는 것이다. 국토교통부 중장기 아파트 공급계획은 연평균 27만가구 정도다. 2017·2018 입주물량은 국토부 계획보다도 10만가구 이상 많이 공급되는 것이다. 입주물량 증가가 많은 수도권 지역부터 타격을 받을 것이다. 2017년 입주물량 증가가 3천세대정도에 불과한    서울지역은  별다른 타격을 받지 않을 것이다. 반면에 서울을   제외한  평택,오산,동탄,광주,김포등  수도권 외곽을 중심으로 한 경기도 지역이   공급과잉이 심각하다.

 

이들 지역을 중심으로 입주 물량 증가로 인해 전셋값 하락 → 역전세난 → 급매물 증가 → 아파트 매맷값 하락으로 이어질 가능성도 있다. 2017년 입주를 맞는 아파트 가운데 절반 이상이 몰린 지방이나 분양물량이 몰렸던 택지개발이 활발했던 수도권 신도시에서는 세입자를 구하지 못하는 이른바 역전세난이나 입주포기 사태가 발생할 가능성이 있다 . 즉 2017년 주택시장은 서울을 제외한 수도권을 중심으로 입주물량이 증가함에  따라 매매와 전세시장은 안정세를 나타낼 것이다.

 

 

 

2017년 보상지 주변  토지 시장은 좋을 듯
 
2017년 토지보상금은 2010년 이후 가장 큰 규모인 19조원이 풀릴 예정이어서 보상지 주변지부동산 가격이 들썩거릴것으로 예상된다.대표적인 곳이 서울 수서역세권, 제2판교테크노밸리, 과천 기업형 임대주택 등이다.

 

 

 

 

금리인상과 금융규제로 실수요자들 내집마련 더 멀어질 듯 

 

 2017년부터 가계부채를 줄이기 위한 여신심사 가이드라인, 총체적 상환능력 심사시스템(DSR : Debt Service Ratio)이 적용되면 부동산시장은 점점 가수요가 사라지고 실수요자 위주로 재편될것이다. 하지만  시중은행 대출금리인상에   지난 11월 24일 금융위원회가 가계부채를 줄이기 위해 집단대출과 상호금융권에도 여신심사 가이드라인을 적용, 과도한 대출을 이용한 분양시장을 통한 실수요자들의 내집마련은 더욱 어렵게 되었다. 

 

경기상황을 반영해 분양가가 더 내려갈것으로 예상되는 만큼  자금력이 있는 실수요자들은 저렴하게 내집마련 하는 기회가 될수 있다.  단 2017년 내집마련시에는  가급적 자기자본을 늘리고 원리금 상환액도 소득의 3분의 1 이내로 맞춰 자금운용 계획을 세울 필요가 있다