임대는 전문업체에 맡기고 노후를 즐겨라
임대 맡기는 게 글로벌 트렌드
나는 3년 이상 일괄임대방식으로 임대사업을 하고 있지만 세입자가 남자인지 여자인지 모른다. 나와 경우는 외국임대시장에서는 흔한 일이다. 전문 임대관리회사가 세입자 모집, 관리, 민원까지 대신 맡아서 운영해주기 때문에 세입자를 굳이 알 필요가 없기 때문이다. 공동시행과 분양업무도 하면서 임대관리회사의 중요성을 인식하기 시작했다.
분양을 대행한 일부 지역의 물건의 경우 임대차가 맞춰지지 않아 잔금을 진행하는데 어려움을 겪었기 때문이다.
불황에 시달리는 우리나라 중개업자들도 추가 소득을 위해 외국처럼 주택임대관리 관심을 쏟고 있다. 일본의 경우 주택에 대한 소비자의 욕구도 대도시권을 중심으로 변화하기 시작하여 ‘임대주택이라도 상관없다’는 소비자가 늘고 있다.
우리나라에서도 기업형 임대사업자에게 도심 공공부지나 LH 보유택지를 공급하고 금융 및 세제도 지원되고 최장 8년간 거주가능한 뉴스테이가 돌풍을 일으키고 있다.
우리나라도 마찬가지로 단순히 집을 지어서 판매하는 분양업체보다는 지어진 주택을 잘 관리하는 기업의 성장세가 더 가파를 것이다.
예를 들어 통으로 매입한 원룸과 오피스텔이 임대가 잘 안된다면 한두 개 호실만 전세로 돌리고 나머지 방은 단기임대를 위한 풀옵션으로 다시 꾸밀 필요가 있다.
실제로 자산가들과 상담을 해보면 당장의 눈앞의 수익률 보다 세입자 관리를 대행해주는 회사와 임대관리를 계약하는 것을 더 선호하고 있다. 주거용 오피스텔의 경우 월세에 10%가 붙는 부가세 징수 등 세금문제 때문에 주택임대관리회사에 맡기는 원룸이 적당하다고 볼 수 있다. 전세만 통용되는 지역이라든지 신혼부부들이 대개 비품을 직접 가져오는 투룸, 쓰리룸의 경우는 주택임대관리회사가 들어가기는 애매한 지역이다.
이러한 분위기는 임대사업에도 나타났다. 1990년대 후반 들어 일본의 임대관리 형태는 위탁관리 방식에서 일괄임대(sublease) 방식으로 변화되었다. 위탁관리 방식은 소유주가 관리인을 두고 5퍼센트의 수수료를 지불하는 형태다. 이러한 계약 형태는 소유주와 임차인 간의 계약 하에 관리인은 입주자관리, 임대료 징수, 청소 등을 단순 위탁받는 것으로 사업적 관점에서 수익성이 현저히 떨어진다.
이에 따라 임대료를 보증하고 재임대를 통해 수익을 창출하는 일괄임대 방식이 급속히 확산되었다. 일괄임대는 임대료 총액의 90퍼센트를 임대관리업자가 보증하는 형태로 소유주와 계약하고 그 차익을 수익으로 얻는 방식이다. 이때 공실이나 체납에 따른 손해는 일괄임대를 한 임대보증 회사가 지게 된다.
미국은 1000여 이상 일본은 2000개 이상의 주택임대관리 회사가 있다. 한국에서 흔히 쓰는 풀옵션의 정확한 의미는 풀 퍼니쉬드 룸(full furnished room)이다. 일본의 경우 주택 임대관리를 위해 지주와 토지장기 임대를 통한 서브리스(sub-lease) 형태로 수익을 보장해줄 수 있고 지주공동 개발사업을 하는 경우도 있다.
서브리스(sub-lease) 는 10년 이상 안정적인 장기계약 형태로 이뤄진다. 장기 계약을 통해 투자비를 회수하고 이익을 내는 방식이다. 또한 일본은 보통 시공회사가 정해지면 관리계약도 시공회사와 계약하는 시스템이 정착돼 있다. 하지만 우리나라 아파트 시장은 부동산과 관리를 분리해 시장이 형성돼 있다.
일본의 경우는 소득은 평균 42만엔(약 420만원)이다. 이 중 6만엔(약 60만원)을 임대료로 지출하고 있다. 보증금은 6만~12만엔으로 월세의 1~2개월 치에 불과하다. 그러나 6만엔에 달하는 임대료에는 수많은 수수료가 붙어 있다. 보증수수료가 임대료의 50% 차지하고 화재보험료가 20~25% , 중개수수료가 1개월치, 사례금이 2개월치 등의 경우가 있다. 실제로는 5~6개월의 임대료를 한번에 납입하고 입주하는 셈이 대부분이다.
우리나라의 경우도 외국처럼 이제는 월급에서 집세를 우선 떼어 놓고 생활해야 한다는 인식 변화가 있어야 한다. 따라서 주택임대관리회사들의 참여할 수 있는 시장범위가 지금보다 더 확대될 가능성이 있다.