불황에는 수익률 낮추고 저가매입 수단 찾아라
집값 떨어질 우려 적은 곳 투자 1순위
‘주택 투자 열기가 한풀 꺾였다는데 지금 아파트를 구입해도 될까요?’ ‘부동산 시장이 장기 침체로 돌아서기 전에 집을 팔아야 할지 고민이네요.’ 요즘 온라인 부동산 카페를 들여다보면 이런 걱정스런 질문이 줄지어 올라온다. 지난해 반짝 활황을 보였던 주택 시장이 올 들어 대출 규제, 공급과잉의 우려 속에 “앞으로 부동산 시장은 대세 상승보다는 약보합장이 지속될 것이다. 강남 요지도 고분양가 투자는 금물이다.” 향후 부동산 시장에 대한 대체적인 견해들이다. 전문가들은 대부분 올해 주택 가격에 큰 변동이 없을 것으로 전망한다.
불황기에 부동산 투자에 나설 때는 무엇보다 보수적인 접근 방식이 필요하다. 그럼에도 주택 구입을 생각한다면 어떤 점을 가장 먼저 고려해야 할까. 아파트 분양의 경우, 가장 중요한 체크 포인트는 가격이다. 최근 서울 강남 일부 지역 분양 시장은 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘으며 고분양가 논란이 끊이질 않는다. 주변 아파트 시세와 비교해 분양가 적정 수준이 어느 정도인지 판단하는 작업이 우선이다.
불황에도 집값이 꺾이지 않을 만한 지역을 고르는 게 관건이다. 올해 주택 등 부동산 구입에 나설 때는 분양가나 매매가가 저렴하면서도 역세권에 위치한 대단지 신규 분양 물량을 노리는 것이 바람직하다. 시장이 꺾이는 상황에서 아무리 입지가 좋아도 고분양가 아파트를 덥석 선택하는 것은 곤란하다.
신규 분양을 염두에 둔다면 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 한다. 대형 건설사 브랜드 단지라고 해서 덜컥 청약통장을 쓰는 건 위험하다. 서울, 수도권 핵심 지역이라도 공급이 몰리는 곳은 주변 입주 물량을 체크하는 게 필수다. 분양가와 아파트 브랜드는 물론 교통, 학군, 편의시설 등을 다각도로 분석할 필요가 있다.
신규 분양을 받거나 기존 아파트 매매만 고집할 필요는 없다. 불황기는 오히려 경매 또는 공매를 통해 부동산을 싸게 구입할 수 있는 시기이다. 꾸준한 시장조사를 통해 경매나 공매 시장에 관심을 갖는 것도 저가 매입의 기회를 찾을 가능성이 높다.
경매를 하려면 ‘시세 기준’을 잘 정립해야 한다. 부동산 시장이 침체되면 당장 현재 시세보단 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 하지만 본인이 목표로 정한 수익률과 미래 가치에 견줘 봐도 충분히 싸게 사는 것인지는 따져볼 필요가 있다. 낙찰가율(최초 감정가격 대비 낙찰가격 비율)이 90%를 넘을 때는 차라리 기존 아파트 급매물이나 가격을 할인하는 미분양 물량을 노리는 게 좋다. 부동산 경매 입찰을 하기 전 권리분석과 물건분석 과정을 거쳐야 하는 것은 기본이다.
재개발, 재건축 아파트에 투자할 땐 조합원 입주권을 잘 활용하는 것도 방법이다. 재건축 아파트에 투자하는 방법은 크게 두 가지. 먼저 재건축이 진행되는 낡은 아파트를 사서 공사가 완료된 후 입주하는 것, 즉 ‘조합원 입주권’이다.
두 번째는 재건축 사업 마무리 시점에 일반분양을 통해 새 아파트에 입주하는 ‘분양권’ 투자다. 재건축 사업 특성상 조합원에게 신규 아파트가 우선 배분된다. 때문에 일반분양 단계에서 좋은 조건의 아파트는 많이 남지 않는다. 상대적으로 좋은 층이나 향·동에서 살고 싶다면 조합원 입주권을 사는 게 좋다. 일반분양과 달리 청약통장이 필요 없다는 점도 장점. 가격 측면에서도 조합원 입주권을 매입하는 것이 유리한 편이다.
물론 조합원 입주권에 투자할 때 유의할 점도 있다. 조합원 입주권은 세법상 주택이다. 다주택자가 주택 수를 따질 때도 엄연히 포함된다. 취득세도 토지 세율인 4.6%가 적용돼 일반주택보다 부담이 크다. 매입 초기에 목돈이 들어가는 점도 부담이다. 최근엔 청약자격이 안 되는 실수요자나 시세차익을 노린 투자자가 입주권을 노리면서 오히려 신규 분양가를 뛰어넘는 곳도 나타나기 시작했다.
대출 규제에 공급과잉 우려까지 겹쳐 주택 거래가 급감했지만 입지가 좋은 지역 가격 싼 급매물을 노려볼 만하다. 지난해처럼 가격이 급등하진 않더라도 대출 부담이 크지 않은 실수요자라면 지금이 투자 적기이다. 급매 입주권을 노릴 때는 조망, 층이 괜찮거나 중소형 면적 등 조건이 좋을수록 나중에 웃돈이 더 많이 붙는다. 조합원 물량이 이런 점에서 유리할 수 있다. 다만 가격이 너무 높으면 추후 시세차익을 보기 힘들다. 해당 단지 예상 분양가와 철저히 비교한 후 투자해야 한다.