환금성 좋은 경매 물건 고르는 노하우

 

 

 부동산 투자에서 ‘부동(不動)이 최대의 적(敵)이다’라는 말이 있다. 부동산은 비싼데다 덩치가 커서 쉽게 팔리지 않는 특성 때문에 일컫는 말이다. 특히 경매·공매를 통해 낙찰 받았다가 되파는 경우 환금성은 더 떨어진다. 경매 낙찰 내역이 등기부등본에 올라가 있어 매수 희망자들은 가격부터 깎으려 든다. 아무래도 값싸게 매입한 사실이 공개적으로 노출된 탓에 급매물 가격보다 더 싸게 매입하려는 사람들이 많은 게 사실이다.

 

 

 

 경매 부동산의 가장 큰 취약점으로 ‘환금성’이 떨어진다는 점에서 경매 낙찰 이후에 시세가 오를 때까지 기다리는 ‘묵혀두기’식 투자보다 빨리 현금화할 수 있는 매물을 찾는 것이  투자의 관건이다. 투자의 성패는 이미 살 때 결정되기 때문에 경매 투자에 나설 때는 매도전략까지 고려한 출구전략을 염두에 두는 것이 바람직하다. 싸게 낙찰 받았다가 언제든지 현금 흐름을 만드는 방안을 마련하는 데 무게를 두는 게 합리적인 경매 투자법인 셈이다.

 

 

 

 옛날처럼 주택과 상가를 옮겨 타며 시세차익을 올리는 방법이 더 이상 통하지 않으면서 경매 투자의 트렌드도 많이 바뀌고 있다. 싼 맛에 경매로 잡았다가 팔고 싶을 때 제 때 팔리지 않으면 몇 년 묵혀놓아야 하는 게 부동산이다. 빨리 처분할 수 있는 부동산을 고르려면 객관적인 시각에서 경매 물건을 고르고 나도 좋고 남이 봐도 좋은 부동산을 골라야 한다. 가격만 싸게 낙찰 받았다고 잘 팔릴 것이라는 생각은 금물이다.

 

 

 

 소형, 수익형 경매 물건이 잘 팔린다

 

 

 현금화가 쉬운 경매 부동산은 수요가 넉넉한 부동산이다. 감정가 1~2억 원 안팎의 실수요자 들이 선호하는 부동산은 불황에도 거래가 빈번하다. 도심 역세권 부동산으로써 59~85㎡ 아파트, 33㎡ 상가, 도시 인근 330㎡ 안팎의 농지는 수요자의 손 바뀜이 잦다. 또 소형 다세대·연립, 개발지 작은 평수 땅도 환금성이 뛰어나다. 값 싸게 낙찰 받아 약간의 차익만 보고 매물로 내놓으면 실수요자에게 되파는 데 애를 먹지 않는 종목들이다.

 

 

 

 소액 투자용 1~2층 상가와 오피스텔, 오피스와 도시형생활주택 등 임대수익용 부동산도 환금성이 한결 좋아졌다. 1인 가구가 늘고 베이비부머 세대의 은퇴가 늘면서 노후대비 임대수익 수단으로 소액 투자용 월세형 부동산의 인기가 상승 중이다. 주변 시세보다 저렴해 투자금 대비 수익률이 1%만 높아도 수요자 찾는데 어려움이 없다. 투자자도 임대용으로 매입하는 것이기 때문에 경매로 낙찰 받은 부동산에 대해 개의치 않는다.

 

 

 

 호재 지역의 소형 매물에도 수요가 많은데, 재개발·재건축 소형 지분과 개발지 자투리땅은 최고의 투자대상이다. 특히 재개발 구역지정 전단계인 대지 지분 26~29㎡ 정도 되는 1억 원 미만의 허름한 주택은 프리미엄이 붙어 거래된다. 또 수도권 외곽의 신흥 개발지역에서 주택을 지을 수 있는 대지도 개미투자자들의 선호도가 높다. 지목이 전(밭)이면서 전원주택으로 용도 변경이 가능한 토지도 인기가 많다.

 

 

 

 귀농인구가 늘면서 소형 농가·전원주택을 찾는 사람이 꾸준히 늘고 있다. 수도권은 물론 충청·강원권까지 주말 레저를 즐기려는 전원주택 수요자나 펜션 영업을 희망하는 투자자들이 투자비가 적게 드는 미니하우스를 많이 찾는다. 수도권과 가까워 자동차로 출퇴근이 가능한 소형 주택 매물은 가격 상승세여서 급매물을 찾기가 어렵다. 경기가 어렵다 해도 인기지역 내 도시민들의 수요에 맞는 소액 투자용 부동산은 환금성이 뛰어나다.

 

 

 

 수요 · 개발지 부동산이 돈 된다

 

 

 개발 이슈로 인해 한창 떠오르는 지역에 위치한 부동산을 경매로 낙찰 받으면 나중에 팔기가 쉬워서 갈아타기 부동산으로 유리하다. 비인기지역이나 개발호재가 없는 지역 부동산은 되팔기 어려워 후회하기 쉽다. 싼 맛에 경매로 잡았다가 수요자를 찾기 어려우면 몇 년째 묵혀놓아야 한다. 지하철이 개통된다든가, 고밀도 개발이 이루어지거나, 시 지역으로 편입 된다든가 등 반드시 장기 상승호재를 안고 있는 곳에 투자해야 팔기 쉽다.

 

 

 

 부동산의 수요가 늘어 손 바뀜이 잦은 곳은 대체로 꾸준히 인구가 늘어나는 젊은 도시이다. 과거 수년간 인구가 늘어나고 있는 시∙군∙구라면 가격 상승 여지가 높다. 인구가 몰리는 지역은 인구집중 흡수요인인 기반사업, 관공서, 대기업, 산업체, 공단, 대학 등과 확정된 대단위 정책사업 및 개발사업이 활발하게 진행되는 곳이다. 인구 증가지역은 부동산값이 오를 가능성이 높으며 실수요자들이 유망한 투자대상지로 꼽는다.

 

 

 

 잘 팔리지 않는 종목이라도 팔리는 부동산으로 만들려면 매수자가 선호하는 용도, 목적에 맞게 바꾸면 된다. 최신 트렌드에 맞게 구조를 개·보수하거나 업종을 변경해두면 부동산의 가치가 높아진다. 상가나 오피스텔처럼 임대 수익형 부동산의 경우 공실을 없애거나 공실 기간을 짧게 해두면 안정적인 수익이 발생해 수요자들의 인기를 끌기 쉽다. 특히 전면이 주도로를 향하는 부동산과 권리금이 붙어 거래되는 부동산은 만족도가 높다.

 

 

 

 환금성이 좋은 경매 물건을 고르려면 우선 자신이 잘 아는 한두 군데 지역 내 매물에 집중하는 편이 낫다. 오랫동안 한 지역에 거주해서 부동산 시장 동향을 꿰뚫고 있거나 관심 지역 내 개발 정보를 알면 확실한 투자 정보를 얻을 수 있어 수익에 대한 확신을 가질 수 있다. 권리분석이 복잡한 틈새 부동산을 싸게 낙찰 받기 보다는 잘 아는 지역에서 손쉽게 고수익 물건을 찾는 것이 돈 되는 부동산을 찾아내는 방법이다.

 

 

 

 다만 현금화가 쉬운 부동산일수록 입찰 경쟁이 치열해 값 싸게 낙찰 받기 어려운 단점이 있다. 인기 종목은 한 물건에 10여명이 입찰 경쟁을 벌여 낙찰 받기가 녹록치 않다. 최소 5~6회 꾸준하게 입찰해 남들과 가격 경쟁을 벌여야 겨우 1~2건 낙찰 받을 수 있다. 우량 부동산일수록 고가 낙찰 경쟁을 자제하고 낮은 가격을 써서 ‘되면 좋고 안 되면 말고’ 식으로 입찰해야만 수익률을 높일 수 있다.