경매를 통해 부동산을 값싸게 마련하는 것 못지않게 경매투자의 상식을 알아두면 내 재산을 지키고 안전하게 자산을 관리하는 데 큰 도움이 된다. 경매는 투자수단이기 이전에 우리 생활에 기본적으로 알아둬야 할 생활 상식이다. 경매 부동산은 채권회수의 최후 수단 이외에 소유한 부동산을 합법적으로 지키기 위한 최소한의 지식이다. 몇 가지 핵심적인 경매 과정을 숙지해두면 합법적으로 내 재산을 지키는 경매 재테크로 활용이 가능하다.

 

 경매를 알아두면 내 재산 지키기의 기본기를 터득하는 셈이다. 살던 집이 경매에 부쳐지거나 담보·채무관계에서 설정한 부동산에서 채권을 강제로 회수하는 경우처럼 소극적인 경매 상식도 투자 손실을 최소화하는 유용한 자산관리 방식이다. 부동산은 금액이 큰 자산이기 때문에 ‘지키는’ 투자법을 미리 터득해 둬야 한다. 경매가 최소한 본인의 재산을 지키는 데 좋은 방패로 활용할 수 있는 유용한 수단인 셈이다.

 

전세금 안전하게 지키기

 빚 많은 주택을 선택한 탓에 살던 집이 경매 처분되면 빈털터리로 길가에 내몰려 재산 불리기에 영원한 실패자가 될 수 있다. 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 부쳐지면 최소 수 천만 원의 보증금을 날리는 경우는 다반사다. 임대차 계약을 체결할 때부터 미리 경매나 공매가 진행될 지를 염두에 두고 위험관리에 나서야 한다. 집 없는 설움 못지않게 ‘깡통 전세’ 때문에 세입자들은 속이 시커멓게 타들어가는 경우가 늘고 있어서다.

 

 임대차계약 전에 미리 보증금을 지킬 수 있는지 살펴야 한다. 계약 전 등기부에 근저당과 가압류가 먼저 설정돼 있는 주택에 세든 임차인은 대항력이 없어 경매 과정에서 보증금 전액을 날릴 수 있다. 등기부 상 깨끗한 상태라면 가장 먼저 관할 주민센터에서 전입신고부터 마쳐야 한다. 전입신고 다음날 ‘대항력’이 발생한다. 등기부 상 설정 여부를 확인하지 않고 계약했다간 임차인은 전 재산과 같은 보증금을 날리는 경제적 손실을 입을 수 있다.

 

잘 못 알려진 경매 상식 중 하나는 전세권등기를 설정하는 것이 안전할 것으로 믿고 있는 것이다. 그러나 굳이 돈 들여 전세권을 설정하는 것보다 ‘확정일자’만 받아둬도 간편하게 경매 과정에서 순위별로 배당 받을 수 있는 권리가 생긴다. 확정일자란 임대차계약 체결을 확인하기 위한 공공기관의 확인 날짜를 의미한다. 확정일자를 갖추면 주택이나 상가도 배당 효력이 생겨 전세권과 동일하게 순위에 따라 낙찰대금에서 배당을 받게 된다.

 

 살던 주택이 경매에 부쳐졌다는 통고를 받을 경우 우선적으로 경매 법원에 배당요구를 해둘 필요가 있다. 법원 명령에 따라 배당요구 마감 날짜 전에 배당 요구를 하면 세입자의 권리로 낙찰대금에서 순위에 따라 배당을 받게 된다. 권리에 따라 일정 금액을 최우선으로 배당 받을 수 있고 전액을 돌려받을 수도 있다. 통상 배당요구 종기일은 경매 진행 초기이기 때문에 5~6개월의 여유시간이 있어 경매 상황별로 대처할 시간을 갖게 된다.

 

 경매 과정에서 최초 근저당 설정일보다 전입 또는 사업자등록일이 늦어 후순위 세입자인 경우 보증금의 전액 또는 일부를 돌려받지 못하게 된다. 이럴 때는 채무자의 빚을 대신 갚아 전세금을 반환 받는 방법을 강구할 수 있다. 소위 ‘대위변제’ 방식인데 채무자의 빚을 대신 갚아 순위 상승을 꾀할 경우 앞선 저당권 등기나 가압류 등기의 말소를 신청할 수 있다. ‘대위변제’는 순위가 뒤쳐져 있던 임차인이 대항력을 되찾는 것을 의미한다.

 

경매에서 직접 낙찰 받기

 채권 채무와 관련해 이해관계가 얽힌 부동산이 경매에 부쳐질 경우 빚잔치로 위장해 제3자 명의로 우회 낙찰 받는 방식으로 활용한 것은 업계의 공공연한 비밀 중 하나다. 97년 외환위기와 2008년 금융위기 등 부동산 혼란기에 자산가들이 합법적인 자기 재산 빼돌리기(?)로 활용했던 투자 방식이 경매 부동산이다. 위장 담보설정, 친인척 활용한 낙찰, 부실채권 유동화 과정에서의 직접 유입 등이 합법을 가장한 내 부동산 지키기의 한 방식이다.

 

 경매에 부쳐진 자신의 부동산을 지켜내려는 방식은 다양한 형태로 경매 입찰장에서 나타난다. 채무관계가 복잡한 부동산은 사정상 어쩔 수 없이 일반 거래를 통해도 팔리지 않기 때문에 부동산의 소유자나 채무자 이름이 아닌 제3자의 명의로 다시 경매에 부친 후에 유입의 과정을 거친다. 세입자 또한 소유자 명의로 낙찰 받아 세입자 상계 또는 직접 낙찰 받는 과정을 밟는다. 입찰보증금 10%는 현금 외에 보증보험 증권으로도 가능하다.

 

 임차하고 있는 부동산이 경매에 부쳐질 경우 세입자가 직접 낙찰 받으면 시세보다 저렴하게 낙찰 받아 보증금과 재산 지키기에 나설 수 있다. 임차인의 대항력과 배당 여부, 보증금 손실액, 배당 순위에 따라 직접 낙찰 받고 그 차액에 대해 납부한다. 낙찰 후 배당받을 금액이 있다면 ‘상계(相計)’신청에 의해 대금을 납부하면 된다. 자신이 살고 있는 주택을 취득하면 이사 가지 않아 명도에 문제가 없고, 중개수수료를 부담할 필요도 없어 이점이 많다.

이해관계가 얽힌 부동산이 경매에 부쳐진 경우 권리자 중 한사람이 경매에 참여해 남보다 우선해 낙찰 받을 수 있는 권리가 ‘우선매수’ 제도이다. ‘공유자 우선매수’는 지분 일부의 권리를 소유한 경우 공유자에서 우선 매수할 권리가 주어지고 국민주택기금의 지원을 받은 ‘부도 임대주택’의 임차인도 우선 매수할 수 있다. 또 ‘경매 신청 채권자’ 중 무잉여의 경우 비용을 변제하고도 남는 가격이 있으면 그 채권자에게 우선매수를 허용할 수 있다.

 

 채무자의 재산 중 에어컨과 가구 등 유체동산이 강제 집행되는 경우에도 우선매수의 권리가 주어진다. 부부 간의 공유재산인 유체동산에 대해 경매가 부쳐지면 다른 사람보다 먼저 배우자에게 우선해 낙찰 받을 수 있는 권리가 있다. 살림살이 등이 경매에 부쳐지면 부부 공유재산이라도 우선 경락권 조항을 들어 배우자의 보호를 위해 우선 매수할 것을 신고할 수 있다.

 

 부동산에 투자하거나 임대차계약을 체결할 때 경매에 부쳐질 것을 예상해 미리 우월적 권리를 확보할 수 있는지 체크해야 한다. 시세보다 턱 없이 싸고 조건이 좋은 임대 부동산이라도 임차인으로서 대항력이 없거나 배당 순위가 밀리면 보증금 전액을 경매로 잃을 수 있다. 특히 부동산의 가치보다 현저하게 낮은 보증금으로 서둘러 임대차계약을 치를 때는 방어적 차원의 경매 상식을 체크해 보는 것이 경매 시 피해를 줄이는 최선의 방법이다.