-삼송, 은평, 평창동등 수혜지역 분석

-부동산 침체 이어지면 지하철 개통 효과 약발?

 

얼마전 서울시가 10개년 도시철도 기본계획 수립 발표한지 6년여 만에 10개 도시철도 노선을 포함한 도시철도 종합발전방안을 확정했다. 이에 따라 수혜를 볼 지역에 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 구체적으로 살펴보면 앞으로 10년 이내 신림선, 동북선, 면목선, 서부선 등 10개의 도시철도 노선을 추진해 서울시내 철도 소외지역을 해소해 나가기로 했다. 신분당선 서북부 및 KTX 동북부 연장 등 '강남-한양도성-여의도'를 잇는 광역철도 건설도 정부에 건의하기로 했다.

 

 

이번에 발표한 서울시 도시철도 종합발전방안은 지난 2008년 확정한 ‘10개년 도시철도기본계획을 시민 편익과 노선운영 효율성 확보 관점에서 전면 재검토한 것이다.

이번에 선정된 10개 노선은 기존노선 중 타당성이 재검증된 ▲신림선 ▲동북선 ▲면목선 ▲서부선 ▲우이신설연장선 ▲목동선 ▲난곡선 7개 노선과 정부의 광역교통개선대책에 반영된 ▲위례신사선 ▲위례선 ▲지하철 9호선 연장(보훈병원~고덕강일1지구) 3개의 신규노선이다. 신림선은 여의도에서 서부선과 연결해 노선의 네트워크를 강화하기로 했으며 동북선은 기존 노선에서 지하철 4호선 상계역까지 연장함으로써 동북부 지역의 교통난 해소에 실질적인 도움을 줄 수 있도록 했다. 또 서부선은 기존 새절~장승배기 노선에서 장승배기~서울대입구역을 연장해 서울 서북권과 서남권을 직선으로 연결하는 남북축을 형성할 수 있도록 했다.난곡선은 도시철도 소외지역에 교통서비스를 제공하고 이용자 편의를 극대화하기 위해 신림선과 직결 운영하도록 했으며 목동선은 서부트럭터미널~강월초교 구간에서 신공법 적용을 통해 지상고가에 대한 효율적인 공사방안이 제시될 경우 사업추진이 가능토록 했다.

 

특히 정부의 광역교통개선대책에 반영된 3개 노선은 금번 기본계획에 신규노선으로 반영된다. 위례신도시 광역교통개선대책의 일환으로 추진 중인 위례신사선과 위례선은 타당성이 확보되었으며 교통수요측면과 도시계획 발전에서도 우수해 기본계획 노선으로 선정됐다는 후문이다.이들 두 개 노선은 현재 국토교통부 주관으로 변경계획을 수립 중으로 위례신도시 광역교통개선대책에 반영한 후 도시철도기본계획을 수립할 것으로 보여 하반기 위례 신도시 분양에 또다시 청약관풍이 몰아칠것으로 보인다. 또 지하철 9호선은 지난해 12월 확정된 정부의 광역교통개선대책에 따라 보훈병원~고덕강일 1지구까지 3.8km를 연장하기로 했다. 서울시는 현재 사업자가 지정되어 있는 신림선과 동북선은 협상 재개를 통해 사업을 원활히 진행할 계획이며, 나머지 노선에 대해서는 사업자 선정절차를 통해 변화된 조건을 반영해 민자사업으로 추진하기로 했다.

 

더불어 서울 시내 3개 주요 거점 핵인 ‘강남-한양도성(기존도심)-여의도영등포’ 이른바 도심 트라이앵글을 연결해 도시 공간구조 발전을 견인할 수 있도록 ▲신분당선 서북부 연장 ▲남부급행철도 ▲KTX 동북부 연장이 제안 대상이다.

 

도심까지 20분, 삼송지구 관심 폭증

“삼송지구 아파트 할인분양하던데 매수해도 될까요?”

“은평뉴타운 이제 좀 좋아지지 않을까요, 대표님?”

 

이중에서 , 신분당선 서북부 연장노선은 광화문을 경유해 고양시 삼송까지를 잇는 노선으로 정부가 추진 중인 신분당선과 연계되어 투자자들의 관심이 크다. 서북부 지역은 삼송과 지축 등 대규모 택지개발 사업이 추진되고 있는 곳으로 강남권과 바로 연결된 때문이다.

분기점은 '강남~신용산' 구간의 강북 첫 번째 역인 동빙고역이다.동빙고~삼송 구간의 역사 개수와 위치 등 세부적인 사업계획은 아직 미정이다. 총 길이는 20㎞로 신분당선 본구간인'강남~정자' 구간(17㎞)보다 다소 길다. 강남~정자 구간의 운행시간이 16분49초인점을 감안하면 삼송에서 서울 도심까지 20분이 채 안걸린다. 서울시는 분당과 용인 등 신분당선 영향권에 있는 지역에서 광화문 등 서울 도심으로의 교통량 등을 감안해 신분당선을 서울 도심으로 연장하는 방안을 추진해 왔다. 교통연구원의 연구 결과에 따르면 분당·용인 등지에서 서울 도심으로의 하루 평균 교통량은 35만명을 웃돈다. 이런 가운데 은평뉴타운, 고양 삼송택지지구 개발 등으로 수도권 서북부 지역에서의 수요량이 증가 추세인점을 감안, 이번 재정비안에서는 이를 고양 삼송까지 연장하는 것으로 최종 확정된 것이다,

 

최근 서울시가 신분당선 연장선을 광화문을 거쳐 경기도 삼송까지 연장하는 방안을 추진키로 함에 따라 신설역을 중심으로 투자자들과 인근 부동산 보유자들의 문의가 집중되고 있다. 신분당선은 현재 강남역에서 분당 정자역까지 운행 중이며 정자~광교 구간이 2016년 개통 예정이다. 서울시는 강남~동빙고~광화문~은평뉴타운~삼송을 있는 추가 연장 구간을 추진할 계획이라고 밝혔다.

서울시 안대로 진행된다면 수도권 서북부 지역에서 서울 강남권 및 수도권 남부 지역까지 교통 여건이 획기적으로 개선되기 때문에 신설 노선 인근 부동산 시장에 큰 호재가 될것임이 분명하다.

이번에 확정된 신분당선 연장 구간은 용산의 동빙고와 고양 삼송을 잇는 총 길이 19.7㎞의 노선으로 역사 개수와 위치 등 세부적인 사업 계획은 국토교통부와 협의를 거쳐야 한다. 신분당선 연장선이 연결되면 삼송에서 강남까지 35분으로 현재(57분)보다 22분이나 짧아진다.

 

 

신분당선 서북부연결 삼송지구, 미분양 시장도 훈풍

 

그동안 부동산시장 불황의 직격탄을 받았던 삼송지구는 신분당선이 완공되면 서울 강남권과 수도권 남부지역까지 접근성이 개선되기 때문에 최대 수혜 지역으로 꼽힌다.

삼송지구는 지하철 3호선 삼송역이 있으며 원흥역도 올해 하반기 개통 예정이다. 2014년 착공 예정인 GTX 노선도 이 일대에 개통을 앞두고 있다.

 

우림건설이 경기 고양 삼송지구에서 분양 중인 '고양 삼송 우림필유'는 지하 2층, 지상 15~23층 6개 동에 전용면적 99㎡ 368가구, 114㎡ 84가구, 114㎡(팬트하우스) 3가구 등 총 455가구로 구성됐다.이 단지의 가장 큰 장점은 3.3㎡당 주변 시세 대비 200만원 이상 저렴한 분양가로, 전용면적 99㎡과 114㎡ 면적 모두 3.3㎡당 910만원이며 저층 일부는 830만원 선에서 분양가가 형성돼 있다. 주변 단지 시세가 3.3㎡당 1100만~1200만원 대인 점을 감안하면 동일면적으로는 4000만~5000만원 낮은 파격적인 가격이다. 최근 저렴한 분양가와 신분당선 연결등의 입소문을 타기 시작하면서 미분양 물양이 빠른 속도로 소진되고 있다.

삼송지구에 신분당선이 완공될 경우 트리플 교통 요지로 입지를 더욱 다질 것으로 보인다. 게다가 삼송지구는 신세계 그룹의 대형 복합 쇼핑몰 건립, 농협하나로클럽 입주와 삼송테크노밸리 조성 등 개발 호재도 풍부하다.

 

 

우림건설외에 삼송에서 주목할 또 다른 단지로는 A-17블록의 삼송 동원로얄듀크가 있다. 지난해 9월 입주를 시작했다. 전용 면적 84~116㎡, 10개 동 598가구로 이뤄졌다. 삼송역과 원흥역 모두 가깝다. A-8블록에 위치한 삼송 아이파크는 지하2~지상24층, 7개 동 총 610가구 규모로 전용 면적 100~116㎡로 구성됐다. 지난해 6월 입주했다. 대출이자 60% 4년간 지원, 발코니 확장 무료, 이사 비용 지원 등의 혜택을 제공 중이다. A-15블록에 위치한 삼송 계룡리슈빌은 지하 2층, 지상 29층, 11개 동 총 1024가구 규모로 전용 74~84㎡ 중소형으로만 구성됐다. 지하철 3호선 원흥역을 도보로 이용할 수 있으며, 전 가구를 남향으로 배치해 일조권과 조망권을 최대한 확보했다. A-20블록의 고양 삼송2차 아이파크는 지상29층, 10개 동, 1066가구로 전용 74~84㎡ 모두 중소형으로 구성됐다. 지하철 3호선 삼송역이 단지와 가까워 교통편이 좋다. 입주는 2015년 9월 예정이다.

 

 

은평뉴타운, 도심 접근성 강화로 전세수요 매매수요로 대거 전환될듯

 

중심상업지구 PF개발사업(알파로스)이 부동산 경기침체로 최근 무산되어 분위기가 침체된 은평뉴타운은 신분당선 서북부연장호재로 인해 미분양 완판소식에 이어 다시 주목받고 있다.

 

전세수요가 몰리고 있어 실수요자들의 주목을 받고 있는 은평뉴타운 힐스테이트 1단지 전용면적 84.49㎡는 1월 2억3~4천만원에서 현재 2억8천~3억원 선으로 뛰었다. 하지만 매매가는 4억대 중반수준에서 머물러 있다. 3호선 구파발역 인근 9단지 래미안은 전용면적 102㎡짜리 대형 평형도 1월 2억7000만원에서 3억원을 넘어섰지만 매매가는 올초와 비슷한 수준이다.

 

은평뉴타운은 신분당선 서북부연장선 호재로 전세비율이 갈수록 높아질것으로 예상됨에 따라 부동산 경기가 살아나면 매매 수요로 전환, 가격상승세로 이어질것으로 기대되는 지역이다. 무산된 대형 개발 사업인 알파로스 대신에 할인점, 영화관 등 주민편의시설이 중심상업용지 인근에 위치한 일반상업용지에 들어설 것으로 보여 편의시설도 대거 확충된다. 최초 서울시사립고인 하나고등학교가 2014년 신입학부터 은평뉴타운 거주 학생 20명을 정원 외 선발하기로 함에 따라 학군수요도 기대된다.

현대산업개발과 아이앤콘스는 은평뉴타운 내 아이파크 포레스트 게이트

오피스텔을 분양 중이다. 전용 20~54㎡, 지하4층~지상27층, 총 814실 규모로 지하철 3호선 구파발역이 가깝다.

 

 

평창동,개발제한 해제 호재까지 겹경사

 

강남까지 갈려면 버스나 지하철을 타야만 했고 은평 뉴타운 가는 길목이라 출근길 교통정체가 심했던 평창동·신영동이 신분당선 서북 연장선의 수혜지역중 하나이다. 부동산 경기영향을 덜 받으면서 호재와 악재에 둔감한 평창동일대 고급 단독주택과 빌라들보다는 보다 저렴한 신영동 일대 단독주택과 일반빌라, 이 일대 상권이 더 각광을 받을 것으로 보인다.

 

특히 평창동 일대는 북한산과 인접해 환경이 쾌적한데다 층고가 낮은 고급단독주택이나 고급빌라가 많이 모여 있어 전통적인 자산가들뿐만 아니라 학군이 좋아 젊은 신흥부자들에게도 관심이 높은 지역이다. 평창동 주변으로는 사립초인 상명초 국제중학교인 영훈중, 전통명문인 경복고가 위치해 있기 때문이다.

 

지난 4월 평창동 일대 주택지 조성사업지 지구단위계획 구역 및 계획 결정 이 확정된것도 호재다. 개발이 풀린 곳은 북한산국립공원과 인접한 산복도로 북쪽 15만3665㎡를 제외하고 그 아래 72만3062㎡로 이미 주택이 들어선 곳을 제외하면 총 210개 필지, 10만7147㎡가 그 대상이다. 이곳은 평창동 주거 프리미엄을 이을 만한 고급 주택지로 개발될 예정이다. 고급 주택 이미지와 어울리지 않는 다세대, 다가구주택을 지을 수 없고 건축물 높이는 2층(높이 8m) 이하로 제한했다. 지하층도 1층만 허용하기로 했는데 건물용도도 단독주택, 아동 관련 시설, 전시장, 주차장, 공용건축물만 들어설 수 있도록 해 고급 주택가의 경관을 유지할 계획이다.

 

쌍용건설이 시공한 고급 타운하우스인 평창동 오보에힐스 ( 분양가격 30억~36억원 )는 지하철연장 호재로 수혜를 볼것으로 보인다. 2009년 입주를 시작한 평창동 롯데캐슬로잔여분 ( 분양가격 13억~19억원)도 주목할만하다.

 

해당 주택은 최근 도심속 전원생활을 꿈꾸는 은퇴를 앞둔 자산가들 수요까지 겹쳐 문의가 증가하고 있다. 평창동은 전통적으로 주택 수요에 비해 땅 공급이 부족한 곳이다. 지하철 연장호재까지 겹쳐 거래가 활성화되고 이에 따라 가격도 꿈틀거릴 것으로 전망된다.

 

부동산 침체 이어지면 지하철 개통 효과 약발?

 

주택시장 침체 이어지면 전세값만 오를수도

 

일반적으로 교통 여건이 개선될수록 출퇴근 시간이 단축되면서 노선 주변에 인구가 유입되고 주택 및 임대 수요가 증가해 가격상승으로 이어진다. 부동산시장에는 ‘3승 법칙’이라는 게 있다. 개발의 발표, 착공, 준공 등 3단계 마다 해당 지역의 부동산가격이 오른다는 것이지만 최근추세는 다른 양상을 보이고 있다.

실제 지난해 10월 개통된 서울 왕십리역과 선릉역을 잇는 분당선 연장구간은 마지막 황금노선으로 불렸다. 기존 서울지하철 2호선을 이용할 때 24분 걸리던 게 11분으로 줄어드는데다 왕십리역에서 중앙선과 지하철 2·5호선, 선정릉역에서 지하철 9호선, 강남구청역에서 7호선과 환승이 가능해졌기 때문이다. 하지만 민간 부동산업체조사 결과 최대 수혜지역으로 꼽혔던 성수동1가 아파트는 전세가격만 오른채, 개통 당월인 10월만 보합세(변동률 0%)를 보였을 뿐 하락세를 이어가고 있다. 경의선 서울 공덕~디지털미디어시티 구간 개통으로 지하철 5·6호선과 공항철도, 경의선을 모두 이용할 수 있는 ‘쿼드러플 역세권’으로 떠오른 공덕역 인근 아파트 값도 지지부진하다.

 

서울에 비해 교통 개선 효과가 큰 수도권도 잠잠하긴 마찬가지다.

작년 10월 개통된 서울지하철 7호선 연장선(인천 부평구청역~서울 온수역) 덕분에 인천과 부천에서 서울 강남까지 1시간 안에 도착할 수 있게 됐지만 수혜지역으로 꼽혔던 인천 부평구 아파트 값 변동률은 개통 전후로 %로 하락폭이 더 커졌다. 용인과 수원 등 경기 남부권에서 강남까지 50분이면 닿을 수 있는데다 환승할 필요없이 강북 왕십리까지도 한 번에 갈 수 있게 돼 기대를 모은 분당선 연장선(상갈역~망포역) 구간 주택시장도 꿈쩍하지 않고 있다.

 

따라서 지하철이 개통 될 때마다 인근 아파트 값은 널뛰듯 올라가는게 지금까지의 모습이었다. 하지만 최근 주택시장 침체로 인해 지하철 개통효과가 예전만 못하기 때문에 신분당선 서북부 연장노선수혜 부동산 접근시 반드시 실수요 위주로 접근해야 한다.