결론부터 애기하면 4.1부동산 대책은 “주택거래 정상화 방안”과 보편적 “주거복지 방안”을 총 망라하고 있다. 세제•금융•공급•규제개선 분야를 모두 건드려 당초 예상을 뛰어넘는 '종합선물세트'로 시장의 기대가 크다. 세금감면을 통한 수요 진작책 뿐만 아니라 공공주택 공급축소안까지 담아 정부가 제대로 침체에 빠진 부동산시장의 거래를 되살리겠다는 정책적 '신호'를 분명히 했기 때문이다.

 

4.1부동산 대책에 대한 시장평가와 필자를 비롯한 많은 전문가들은 이번 대책에서 나온 내용이 차질 없이 실행된다면 주택시장활성화와 서민주거 복지에   매우 긍정적인 역할을 할 것으로 기대하고 있다.

9억원 이하 주택에 대한 양도세 5년간 면제조치는 그 대상에 미분양 주택뿐만 아니라 연말까지 계약하거나 분양받는 주택도 포함시킨 만큼 분양시장 활성화가 기대된다. 기존 주택의 경우도 1주택자(9 억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택)가 보유중인  주택을 연내에 구입할 경우도 양도세 면제혜택이 주어진다. 정부에서는 전세가격 안정에 대해서 “전세로 사는 분들이 집을 소유할 수 있게끔 했으니 상대적으로 전세수요가 줄어들 것”이라며 “임대시장에 공급은 늘고, 수요는 줄어드는 것이니 전세시장도 안정될 것으로 기대하고 있다.

아울러 수도권 그린벨트 내 신규 보금자리지구 지정 중단, 분양가 상한제 신축 운영 등을 통해 건설사  구제에도 힘을 쓰고 있다는 인상을 주고 있다. 게다가  정비사업 시 기존주택의 전용면적 내 2주택 공급이 가능토록 하고, 15년 이상 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위에서 리모델링시 수직증축도 허용해 재건축•리모델링 시장 활성화도 어느 정도 기대해볼 수 있다

 

총부채  상환비율 (DTI) 대폭 완화,  분양가 상한제 폐지를  비롯한 부동산시장 활성화를 위한 적극적인 규제 완화책은 빠진 채 상대적으로 세제 혜택에만 초점이 맞춰져 '반짝' 영향에 그칠 수도 있기 때문에 추가적인 대책도 요원한 상황이다.취득세 면제 부분에 대해서도 당장 세수감소를 걱정한  지자체의 반발이 우려되는데    추경에서 재원이 마련되지 않으면 실행에 제한이 걸릴수 밖에 없다.

또한 　국회 통과등을 자신하는 정부와 달리 이번 대책내용이 원안대로 야당의 지지를 받아 순조롭게 국회를 통화할지는 지켜봐야 한다.  정부의 부동산종합대책이 정치권의 협조 없이는 실현 불가능해 반쪽짜리 대책으로 전락할 수 있기 때문이다.지난 정부의 부동산대책에서도 분양가상한제, 다주택자 양도세 중과 등의 폐지안이 수차례 포함됐었지만 정치권의 이해관계에 얽매여 국회 문턱을 넘지 못해 불발됐기 때문이다.

이명박 정부의 부동산 대책에서도 매번 두 제도의 폐지가 포함됐지만, 한 번도 국회 동의라는 장벽을 넘지 못했다. 부동산업계와 건설업계에서는 거래활성화를 위해 필수조건이라고 주장했지만, 야권에서는 ‘부자들을 위한 정책’이라며 강하게 반대한 것이 원인이다. 또 이번에 정부가 내놓을 것으로 알려진 취득세 완화, 아파트 리모델링 수직증축 허용 등도 세법과 주택법 등을 개정해야 해 국회 통과가 필수 사항이다.정부가 부동산대책을 아무리 내놔도 국회가 동의하지 않으면 헛공약이다. 실제 취득세 감면 연장안도 새 정부가 약속했던 사안이지만 정치권의 이해관계로 인해 법안이 통과되는 데만 3개월이나 걸렸다.

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< 4.1부동산 대책, 주요 내용들 >

 

생애 최초 주택구입자 지원확대  

생애최초 주택구입자에 대해서는 올해 말까지 한시적으로 취득세가 면제되고 지원 규모도 당초 계획의 2배인 5조원까지 확대한다.  생애최초 주택구입자에 대해서는 부부합산 6천만원 이하 가구가 올해 말까지 6억원, 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 올해 말까지 구입할 경우 취득세를 면제해주고 대출금리를 현행 3.8%에서 3.3~3.5% 수준으로 낮춰준다. 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 매입할 경우도 대출한도를 2억원까지 가능토록 할 방침이다.

또 DTI는 은행권 자율에 맡겨 사실상 적용을 배제하고 담보대출인정비율(LTV)은 70%까지 높여준다. 생애최초 대출 지원 규모도 올해 2조5천억원에서 5조원까지 2배 확대한다.

 

탄력적인  청약 제도 개편

유주택자도 순위자가 될 수 있도록 개편된다. 기존 1순위자는 청약저축1순위인 무주택자만  가능했다. 또 전용면적 85㎡초과 아파트에 대해서는 최대 50%를 적용했던 가점제가 전면 폐지된다. 100% 추첨제로 전환되는 것이다. 주택 교체수요를 다각도로 확대하기 위한 방안중 하나다.

이에 대책안에 따르면 1가구이상 집을 소유한 유주택자도 청약 1순위자가 될 수 있다. 기존 요건과 같이 청약저축 2년이상 24회 납부만 하면 1순위자가 되는 것이다..

또 전용 85㎡초과 아파트에 대해서는 가점제를 폐지하고 100% 추첨제로 전환하기로 했다. 중소형선호 현상에 따라 85㎡이상 중대형아파트의 경우 가점제가 필요없다는 판단으로 보여 적절한 대책으로 생각된다. 85㎡이하의 경우 가점제물량이 40%, 추첨제가 60%로 변경된다. 기존 비율은 가점제가 최대 75%, 추첨제가 25%였다.다만 정부는 지역별로 주택수요에 차이가 발생할 수 있는 점을 들어 비율은 시군구청장이 탄력적으로 조정가능하도록 했다. 비율조정 권한이 시도지사에서 하향위임됨에 따라 지역별 시장상황에 맞는 주민밀착형 주택공급이 기대된다. 유주택자에게도 청약 1순위 자격을 주는 점에 따라 유망 청약지 같은 곳은 청약률이 높아지고, 기존 주택자의 신규주택 수요에도 도움을 줄 것으로 보인다 .하지만  가점제 축소로 서민들의 주택당첨확률은 다소 줄어들 것으로 보인다

한편 85㎡초과 민영주택에 대해서는 '채권입찰제도 '가 폐지된다. 가점제가 폐지됨에 따라 후속조치적 성격이다. 신규분양아파트를 받아도 시세차익을 얻는 것은 거의 불가능해졌기 때문에 비현실적인 채권입찰제 폐지는 당연한 수순이다.

 

서민주거와 하우스 푸어 대책 

임대료 인상률을 연 5%선으로 제한하는 조건으로 다주택자를 임대 공급자로 끌어들이는 '준공공임대 제도'를 도입해 세제감면 등의 혜택을 주는 등 다주택자 규제도 일부 완화키로 했다.

이와 함께 오는 2022년까지 소득 5분위 이하 550만가구가 공공 주거지원 서비스를 받을 수 있도록 보편적 주거복지를 시행한다.매년 공공임대주택 11만가구, 공공분양주택 2만가구 등 13가구의 공공주택을 공급하고 철도위 부지와 공공유휴부지에 있는 행복주택은 5년간 20만가구를 공급하되 올해 수도권 6~8곳에 약 1만가구를 시범사업으로 추진한다. 또한 연소득 5000만원 이하의 신혼부부에겐 1억원 한도내에서 연 3%초반의 저리로 전세자금 대출을  지원하고, 현행 연 4.3% 수준의 근로자주택구입자금과 연 3.7%의 전세자금 금리도 비슷한 수준으로 내린다. 전세금 인상분에 대한 저리 대출과, 저소득 임차가구를 위한 주택바우처제도를 도입된다.

하우스푸어 대책에 있어서는  주택 보유 희망자와 매각 희망자로 나눠 시행된다. 3개월 이상 대출 상환이 연체된 집주인을 위해 캠코가 부실채권을 매입하고 주택매각 희망자는 임대주택 리츠에 주택을 팔 수 있도록 했다. 렌트푸어를 위한 목돈안드는 전세제도는 집주인이 자신의 집을 담보로 세입자의 전세금 대출을 받아주되 집주인에게는 소득세 비과세•양도세 중과폐지•보유세 감면 등 세제혜택을 부여하기로 했다.

 

공공분양 축소 임대주택 비율확대

그동안 주택시장의 교란의 원인으로 작용했던 공공분양주택은 기존 연 7만호에서 2만호로 축소하고, 60㎡이하 소형주택으로만 공급키로 했다. 동시에 보금자리주택 신규 지정을 중단하고 임대주택 비율을 70% 이상으로 확대하는 방안을 내놓았다. 하지만 이는 청약저축, 주택청약종합저축 가입자들에게 '내집 마련의 꿈'을 멀어지게 할 것으로 우려된다. 장기간 무주택자로서 공공분양주택 입주를 기다려온 수요자들은 방 3개짜리 전용면적 60~85㎡ 공공분양 주택을 가장 선호하기 때문이다.