“주식, 변액보험, 테마상가, 해외부동산, 카지노,경마”

“어감”상으로만 보면 뭔가 “위험”이 강하게 느껴지는 단어들이다. 많은 분들이 위와 같은 상품에 투자해 손실을 본 경험이 있기 때문이다.

 

통상 50대 전후가 되면 노후가 걱정되어 매달 월세가 나오는 연금형 부동산에 관심을 갖지만  최근들어 관심 연령대가 30대로 대폭 낮아졌다. 여기서 말하는 연금형 부동산이란 국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이 되는 부동산이다. 즉 리스크가 있어 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 연금형 부동산은 불황기에도 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올 수 있는 부동산이다. 다시 말해 “연금형 부동산”은 본인이 생을 다할때까지 안전하게 월급을 받을 수 있는 부동산으로 보면 된다.

 

◇시세차익에서 임대수익으로 관심 이동 중

 

“이 집 사면 나중에 얼마나 오를 것 같습니까?

해외에서 집을 살 때 이렇게 물어보는 사람은 십중팔구 한국사람임에 틀림없다. 자녀가 미국이나 캐나다 등지에서 공부를 하고 있는 한국의 부모님들은 대개 매달 내는 월세를 아끼기 위해서 현지 주택을 구입하는 경우가 많다.

하지만 시세차익보다는 임대수익을 얻기 위해 주택을 구입하는 게 세계적인 추세다. 또한 융자를 끼고 주택을 구입했을 경우 이자를 내더라도 얼마만큼의 임대수익을 더 받을 수 있는가도 꼼꼼히 따지는 게 극히 자연스러운 일이다. 실제 얼마 전 필자가 부동산 시장이 장기침체에 빠졌다고 알려진 일본 현지에서 일본부동산시장을 유심히 살펴본 결과 매매시장보다는 임대시장이 주류를 이루고 있다는 걸 알 수 있었다. 대다수 부동산회사나 중개업소에서도 역시 임대 간판이 압도적으로 많았고 우리나라 부동산중개업소처럼 매매 간판을 다는 곳은 ‘가뭄에 콩나듯’ 했다. 한국에선 장래 가격이 얼마나 오를지에 초점을 두는데 비해 선진국에서는 임대료가 얼마나 안정적으로 나오느냐에 따라 건물 가치가 결정된다.

결론적으로 한국도 시세차익에 대한 전통적인 투자에서 임대수익을 올리려는 투자로 급격히 변화하고 있는 것은 거부 할 수 없는 물결인 것이다.

 

◇나이들수록 변동성 심한 주식보다 안전한 연금형 부동산에 관심 둘 때

 

 “부동산 정리하고 주식(펀드)투자 하라”

매일같이 언론과 방송에서 금융권에 적을 두고 있는 전문가들이 강조하는 말이다. 하지만 경험상 보면 부동산보다 주식에 투자해 실패한 사람이 우리주변에 훨씬 많다. 차라리 금리를 적게 주더라도 안전한 예금에 넣어두거나 안정한 연금형 부동산에 투자하는 게 훨씬 이득일수 있다. 금융자산은 주가급등락으로 인해 리스크가 큰데다 인플레이션 효과로 이자소득이 실질적으로 감소하고 자녀들에게 증여상속할때도 부동산보다 불리한 면이 많기 때문이다.

수많은 투자상담사례를 통해서 필자가 깨우친 것은 나이가 들수록 주식같은 위험자산으로 공격적인 투자를 하는것보다 안전자산위주인 연금형부동산 위주로 관리하는 게 더 중요하다는 것이다. 즉 인기가 떨어지고 있는 주거용 부동산은 줄이고 트렌드에 부합하고 매달 연금처럼 월세를 받을 수 있는 연금형 부동산을 늘려야 한다는 얘기다.

 

수정된 통계청 자료를 놓고 보면 2030년을 전후로 인구가 본격적으로 줄어들 것으로 예상된다. 게다가 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없기 때문에 안전하게 월세를 받을수 있는 소형 연금형부동산에 더 집중해야 하는 이유다.

 

◇안전한 스완(SWAN, 백조) 계정 필요

 

2008년 금융위기를 겪으며 고통 속에 얻은 교훈은 모든 자산의 가치가 급변하는 위기의 시대일수록 현금이나 유동자산이 절실하게 필요하다는 점이다. UBS의 마틴 핼브핑거 자산관리 이사는 이른바 "스완(SWAN, 백조)" 계정이 필요하다고 설명했다. 즉, "밤에 편안하게 잠들기 위한 자산(Sleep Well At Night)"을 언제, 어느 때든 확보하고 있어야 한다는 것이다. 특히40대 이후부터는 주식시장이 폭락을 하든 요동을 치든 평안한 마음을 유지할 수 있도록 예금이든 채권이든 혹은 꼬박꼬박 나오는 현금흐름 자산이든 충분한 '스완(SWAN)'이 필요하다. 현재 월튼가에겐 꼬박꼬박 배당금이 나오는 월마트 주식이 '스완(SWAN)'이다. 월튼가는 보유하고 있는 월마트 주식으로 매년 상당한 금액을 배당금으로 받고 있다.

 

40대 이후부터는 경제적 자립도 중요하지만 더 중요한 것은 정신건강을 지키는 것도 중요하다. 즉 나이가 들수록 주식보다는 안전하게 월세가 나오는 연금형 부동산에서 정답을 찿아야 한다.. 매일 같이 급등락하는 주식시세판을 바라보고 있다가 우울증에 걸리고 ,심근경색으로 돌연사 하는 분들의 소식이 주변에 심심찮게 들려오고 있다.정신건강을 위해서라도 나이가 들수록 주식비중을 줄이고 월세가 안정적으로 나오는 연금형 부동산에 투자해야 하는 이유다.

 

 

■금융상품도 연금이 대세

 

은퇴를 앞두고 계신 분들이 노후생활자금을 마련하기 위해 관심을 가지는 대표적인 금융상품이 바로 연금이다. 자산가들은 주로 대형 금융사의 '즉시연금상품'을 선호하는 반면, 서민층은 주택금융공사의 '주택연금상품'에 주로 의지하고 있다.

 

-월지급식 금융상품 인기몰이중.

일본의 경우도 20년 전에 월지급식 상품이 등장해 인기상품으로 자리 잡았다. 인구 구조와 금리 등 사회적 배경이 월지급식 펀드 인기 뒤에 자리잡고 있는 것이다.

일정 비율의 수익을 매달 꼬박꼬박 월급처럼 제공하는 월 지급식 상품은 은퇴 후 현금 흐름을 위해 많은 분들이 가입하고 있다.필자도 마찬가지로 은퇴를 앞두고 포트포리오 차원에서 몇 개의 연금형 금융상품에 가입하고 있다.

-자산가들 '즉시연금' 가입 급증

 은퇴를 앞둔 일반인들뿐만 아니라 여유자금이 있는 자산가들까지 즉시연금에 관심을 가지고 있다. 필자와 부동산 상담중에도 자산가들은 즉시연금에 대한 문의가 많다.즉시연금은 최저 수천만원에서 수십억원까지 보험료를 일시에 내고 일정 시점이 되면 정기적으로 연금을 받는 상품이다. 어느정도 자산을 충분히 보유하고 있는 만큼 주식이나 부동산을 통한 자산증식에 별로 관심이 없고 건강이나 취미생활에 더 인생에 가치를 둔다. 즉시연금에 관심이 있는 슈퍼부자들이 대폭 증가하고 있는데 실제 삼성생명과 대한생명의 슈퍼리치들이 즉시연금을 선호하면서 실적도 꾸준히 상승세다.

 

-연금복권도 인기 몰이중

“손님, 다 떨어졌는데요”

연금복권이 인기라고 하길래, 분위기도 살필겸, 간만에 복권을 구입해보기로 했다. 하지만 무표정한 복권주인의 첫마디는 굳이 필자가 안사줘도 된다는 말투처럼 들렸다. 그만큼 연금복권 장사가 잘 된다는 이야기다. 실제 로또발매초장기처럼 열풍을 일으키고 있는 연금복권520의 경우 항상 금주 물량은 아예 구할 수가 없다.

'연금복권520 구매자 '는 40~50대가 대다수다. 40~50대 구매자가 가장 많은 이유는 은퇴이후 노후에 대한 불안심리가 강하게 작용하기 때문이다. 이제 곧 은퇴를 준비해야 하는 40~50대들은 당첨확률 315만분의 1의 연금복권520에 기대여 스스로 위안하고 있는 것이다.

연금복권이 인기를 끄는 가운데 대형백화점에도 연금이 경품으로 등장할정도다. L백화점이 지난 가을 정기세일 이벤트 차원에서 한 달간 연금 경품행사를 진행했는데 이벤트 1등 당첨자에게는 매달 300만원씩 총 3억6000만원의 연금이 10년에 걸쳐 지급돼 폭발적인 관심을 끌었다.

 

◇뜨는 상품으로 연금형부동산 준비하라

 

 -트렌드에 맞는 부동산 상품을 재빨리 파악하라  

2008년 금융위기 전만 하더라도 외국에 나가 몇 년 살다 오실 분들은 귀국 후 시세차익을 기대해 집을 전세 놓거나 빈집으로 놔두고 출국했다. 외국에 나가기 전 집을 팔고 막상 몇 년 후 돌아와보니 집값이 너무 올라 재테크에 실패했다는 직장선배나 지인들의 말을 귀에 따갑게 들었기 때문이다. 하지만 지금 상담고객 대부분은 현재 보유하고 있는 집을 팔고 안전한 연금형 부동산이나 유가증권이나 현금으로 바꾸어 놓기 위해 사무실에 내왕하신다. 월세가 잘나오는 연금형 부동산을 선호하는 것은 사두면 무조건 오르던 아파트에 대한 시각이 예전과 같지 않다는 걸 의미한다.

 

-부동산 불황? 단지 수도권 아파트 시장 문제일 뿐

 부동산 시장이 좋지 않다는 얘기는 엄밀히 말하면 수도권 아파트 시장이 좋지 않다는 이야기다. 반면에 연금처럼 매월 연금처럼 월세가 나오는 부동산은 인기가도를 달리고 있다.

실제 얼마전 GS건설이 서울 서대문구 대현동 이대역 인근에 분양한 소형주택 ‘신촌자이엘라’ (도시형주택/오피스텔)의 모든 주택형의 청약이 마감됐다. 최고 평균 경쟁률 42대1, 평균 9대1의 경쟁률을 보였다. 강남보금자리지구에서 공급되는 첫 오피스텔로 주목을 받았던 대우건설의 강남 푸르지오 시티도 평균 23.6대 1, 최고 529대 1의 폭발적인 경쟁률로 전 주택형 모두 마감됐을 정도다. 이처럼 불황기에 비교적 안전하게 연금을 받을 수 있는 부동산은 도심권 도시형주택,원룸,오피스텔, 다가구, 소형빌딩 등을 추천하고 싶다.

 

◇시세상승 가능한 연금형 부동산, 도심권 역세권서 찿아라

 

 연금형 부동산으로 안정적으로 월세를 바라는 분들은 중장기적으로 보면 서울이든 지방이든 중심지나 중심지로 변모할 지역이 유리하다고 볼 수 있다. 실제 세계적인 투자자들의 경우, 신용위기를 겪으면서 보다 안전하고 높은 수익을 올릴 수 있는 도심권 ‘프라임 자산’에 투자하고 있다. 프라임 자산인 영국 런던, 프랑스 파리 부동산 시장으로 투자 자금이 몰리면서 경제 호황 직전의 모습을 나타내고 있다.즉, 경기가 침체될수록 상승기를 대비해서 상대적으로 일자리와 볼거리, 놀거리가 풍부한 도심지역에 투자하는 것은 세계적인 대세다. 실제로 센트럴파크에 인접한 50번가의 고급주택가 및 허드슨강변의 고급콘도, 주상복합등의 평당매매가는 우리돈으로 1억원을 초과할 정도로 고가를 형성하고 있었다. 다운타운내에 입지한 소형콘도와 소형 아파트의 임대료도 매우 높은 수준이다. 스튜디오나 원베드룸의 월세가 월 3천~4천불정도이고 비교적 집값과 월세가 저렴한 편인 할렘가인 업타운지역의 투베드룸의 경우도 월세 4천~5천불을 넘는 수준이다. 브로드웨이 32번가에 위치한 코리아타운(한인타운)의 상가월세도 매우 높게 형성되고 있다.

 

저성장 시대, 연금형 부동산투자도 마찬가지로 경기침체영향을 덜 받는 중심권 물건위주로 접근해야 한다. 경기침체 상황이 극복되면 원래 가격으로 재빨리 회복되는 지역과 물건 위주로 접근해야 한다는 얘기다. 이왕이면 시세상승 가능성이 있는 연금형 부동산을 찾는 방법은 뭐니뭐니 해도 도심역세권으로 변모할 지역을 노려보는 것이 좋은 방법이다.

◇자산포트폴리오 재구축 절실

베이비붐 세대가 따로 모아놓은 재산이 많은 것도 아니어서 퇴직 후 생활을 위해 급격하게 자산배분전략을 선택할 수밖에 없다는 걸 알 수 있다. 집 한 채 달랑 있는 경우가 대부분이고, 저축·펀드·보험 같은 금융자산은 전체자산에서 소액에 불구하다. 국민연금도 받을 수 없는 베이부머들은 절반가량을 차지하고 심각한 사회문제로 비화될 조짐도 있다.

실제 베이비붐 세대 2명 중 1명은 국민연금 혜택도 입을 수 없는 상황에 직면한 것으로 알려졌다. 자산관리에 실패해 돈도 없이 노후를 맞이하고 싶은가? 생각만 해도 끔직하다. 은퇴 후 약간의 여유가 있다면 경제적으로나마 편안한 노후를 맞이 할 수 있다. 경제적으로 비참한 노후를 맞이 하지 않기 위해 지금부터라도 어떤 자산을 우선적으로 정리하고 매월 꼬박꼬박 월세받는 자산으로 갈아타야하는지 면밀히 분석해고 실행해야 한다.