부동산 시장이 장기 침체하면 경매물건은 꾸준히 늘어나기 마련이다. 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나는 만큼 수요자들의 선택 폭이 넓어지고 더 값싸게 낙찰 받으려는 투자자들의 발길이 경매시장으로 잦아든다. 불과 몇 개월 전까지만 해도 경매 낙찰가율은 80% 안팎이었다. 1~2회 유찰 후 1회 유찰 최저가 선에서 낙찰되던 것이 올해 들어 인기지역 중대형 아파트 낙찰가율이 70%선까지 떨어지며 낙찰가율이 점점 하락하는 양상을 보이고 있다.

거래가격보다 값싸게 낙찰 받는 것이 중요한 경매시장에서 사실 경매를 통한 시세차익은 크지 않다. 낙찰 통계로 봐서는 거의 20% 정도 저렴하게 낙찰 받는 게 일반적이다. 하지만 요즘처럼 부동산 가격 하락기에는 감정가 대비 20% 저렴하다고 해도 큰 시세차익이라고 볼 수 없다. 왜냐하면 부동산 거래현장에서는 경매 직전 매물과 급급매 등 시세보다 현저하게 저렴한 매물들이 곳곳에 출현하기 때문이다.

 

낙찰가를 기준해 감정가 기준 최소 70%선에서 낙찰 받아야 취득·등록세, 낙찰 후 제세금과 이사비 등 추가 비용을 감안했을 때 남는 장사가 된다. 최근 경매에 부쳐지는 물건 대부분은 감정가가 시세보다 높게 잡힌 경우가 많다. 따라서 경매물건을 고를 때는 기존의 낙찰 통계에 의존해 기준 가격으로 낙찰 받는 것보다 최근 감정가의 70%선에서 저가에 낙찰 받는 방법을 강구하는 것이 불황기 경매투자 전략이다.

투자심리가 얼어붙은 시기에 경매시장에서 충분한 차익을 남기며 급매물 시세보다 현저하게 값싼 부동산을 매입하려면 경매 투자자들의 투자행태에 관심을 갖고 비슷한 물건이 낙찰된 사례가 있는지 참고해야 한다. 경매 물량이 급증할 때는 자신이 정한 수익률을 무너뜨리지 않고 느긋하게 기다리며 입찰에 나서야 한다. 특정 물건에 매달려 조급하게 낙찰가를 올리지 말고 유사한 다른 조건의 물건을 찾아내는 것이 필요하다.

 

최근 낙찰사례를 참고하라

경험만큼 소중한 투자 교훈은 없다. 저가 낙찰을 위해서는 최근의 낙찰통계를 체크해야 한다. 낙찰가율과 입찰경쟁률, 낙찰률은 경매시장의 3대 지표이다. 관심을 갖고 입찰하려는 지역 내 최근 낙찰 통계를 분석해보면 낙찰금액 수준을 알아낼 수 있다. 최근 낙찰되는 금액과 입찰자들의 동향을 쉽게 파악할 수 있다. 특히 낙찰가율은 투자 예상지역과 물건에 다른 입찰자들이 얼마나 몰리는 지를 나타내는 참고 기준선이다.

투자 예상지역 내 유사 매물의 낙찰 통계에 근거해 고가에 낙찰되거나 한 물건에 10명 이상이 입찰경쟁을 벌인다면 경매 투자에 나서도 별로 남는 장사가 아닐 가능성이 크다. 그러나 2~3회 유찰이 잦거나 단독입찰, 70% 선의 낙찰가율을 보인다면 가격의 거품이 빠지고 있다는 증거이다. 이때부터 ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준하게 입찰하면 된다. 낙찰 통계는 대법원 경매정보와 온비드, 경매정보 사이트 등에 종목과 기간별로 표기된다.

집값 하락기의 경매 감정가는 신뢰도가 떨어진다. 시세보다 과대평가되어 있을 가능성이 높아서다. 부동산 가격의 특성 상 몇 달 사이에 조정과정을 겪을 수 있어 반드시 입찰 전 임장활동을 통해 시중에 나와 있는 급매가 수준을 알아내야 한다. 2회 이상 유찰한 중소형 물건들은 더욱 신중하게 가격조사를 해봐야 한다. 주변 중개업소를 통해 실제 거래되고 있는 가격을 면밀히 따져보고 기준가격을 정해 입찰해야 저가매입의 메리트를 누릴 수 있다.

경매의 블루오션은 틈새종목을 골라 싸게 낙찰 받는 것이다. 경매에서 수요가 몰려있는 중소형 아파트와 주택은 낙찰가율이 80%대다. 남들이 다 관심을 갖다보니 남는 게 별로 없는 종목들이다. 인기지역 소형 아파트는 차라리 급매로 매입하는 게 가격경쟁력 면에서 유리하다. 그러나 도심 주상복합아파트, 수도권 아파트와 연립, 다가구, 상가와 공장, 토지 등은 낙찰가율이 60%대이다. 경쟁자 많은 줄에 서느니 차라리 수익률을 계산해 저가에 자주 입찰하는 것이 훨씬 실속 있다.

 

부실채권 · 공매 투자에 관심을

경기 전망이 어두울 때 유입되는 물량이 지속적으로 확대되는 매물이 부실채권(NPL)과 공매물건이다. 경기 좋을 때 과다 집행됐던 대출, 체납처분에 의해 부실화된 부동산 매물들이 증가하는 탓이다. 두 가지 거래방식은 모두 경매와 관련이 있거나 매각 방식이 유사하기 때문에 새롭게 투자법을 익히지 않고도 투자에 나설 수 있다. 부실채권은 경매 전에 나오는 자산운용사 매물이고 공매는 캠코의 온비드에서 전자매각시스템으로 매각하는 부동산이다.

부실채권이란 금융기관이 채무자에게 돈을 빌려주면서 부동산 등을 담보로 잡고 근저당권을 설정해 놓은 채권이다. 이 근저당권을 채권금액보다 할인해 수익이 예상되는 금액으로 사들여 배당을 받거나 직접 경매과정에서 낙찰 받는 방법이다. 경매 전에 개인도 부실채권을 매입해 낙찰 과정을 밟기 때문에 경매 낙찰가보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰 받는다. 자산유동화회사 홈페이지나 경매 사이트 매각정보를 통해서 저렴하게 채권을 매입할 수 있다.

경매시장에 몰렸던 투자자들이 대안으로 눈여겨보는 곳이 공매시장이다. 한국자산관리공사에서 매각하는 압류재산 등 공매 부동산은 경매가보다 5~10% 정도 매각가율이 낮은 게 통례이다. 경매보다 물량 공급은 적지만 현장입찰인 경매와 달리 공매는 인터넷 입찰이기 때문에 수요가 제한적이어서 낙찰가율이 낮고 경쟁률이 저조한 편이다. 게다가 올해 들어 공매제도가 경매수준으로 보완돼 새로운 저가 투자처로 인기를 모으고 있다.

경·공매, 부실채권 매물 모두 헐값에 낙찰 받으려면 묶음 매물에 관심을 가질 필요가 있다. 묶음 부동산이란 ‘물건번호’가 따로 잡히는 경우이다. 경·공매시장에서 각각 단독으로 입찰에 부쳐지는 부동산들은 상대적으로 낙찰가율이 높다. 하지만 1인 소유자나 법인이 가지고 있던 대형건물, 오피스텔, 아파트, 상가가 쪼개져 각각 물건번호가 붙여진 후 ‘일괄매각’되면 한꺼번에 매물이 쏟아지기도 한다. 이 경우 여러 번 유찰되어 값싸게 낙찰된다.