정부의 5.10 부동산 대책(정확한 용어는 5.10 주택거래 정상화 및 서민,중산층 주거안정대책-이하 5.10대책이라 함)이 2012.5.10 발표되었다. 뉴스 기사상으로는 일단 반등이 신통치 않다는 내용들이 주를 이루는 가운데, 일각에서는 강남권을 중심으로 일부 매수세가 유입되거나 서울수도권 주택거래가 다소 진전이 있을 것으로 보는 등 의견이 엇갈리는 상황이다.

일단 결론부터 말하자면, 우리가 독감에 걸려 목욕탕에 왔는데, 뜨거운 물이 나오는 수도관이 고장난 몸을 씻기는 해야 해서 냉탕 속에 한동안 들어가있거나 냉수로 샤워를 하는 상황에서 감기가 심해지고 머리가 혼미해지고 있는 상황에서, 목욕탕 주인이 세숫대야와 들통 속에 약간 뜨끈한 물을 냉탕 속에 들이부어 냉탕이 약간 미지근해지면서 한숨 돌리는 정도의 애매한 수위의 대책으로 볼 수 있다.

대책의 세부 내용에 대해서는 이미 지난주부터 언론보도나 여러 칼럼들을 접하면서 대략적인 내용은 알고 계시리라 판단되기에 굳이 다시 세부적으로 내용을 재언급할 필요는 없을 것으로 사료되니 간략하게만 주요내용 중 반드시 짚고 넘어가야 할 부분과, 아직 언론 등에서 간과하고 있는 내용들에 대해서 간략하게나마 소고형태로 분석한 후 5.10대책의 태생적 한계 및 긍정적 부분, 그리고 향후 시장전망에 대해 약술하고자 한다.

 

[5.10대책]의 핵심은 강남권 투기지역의 전격해제 및 주택거래 신고지역 해제와 양도세관련한 세제완화 및 조만간 향후 국회에서 논의하여 검토하게 될 분양가 상한제 및 양도세중과 영구 폐지 같은 무시할 수만은 없는 대책들이 언급된 점을 평가절하할 수만은 없다고 봐야 할 것이다.

특히나, 일반인들이나 비강남권 주택매수 수요층들이 피부에 와 닿지 않는 부분이 있는데, 이것은 바로 강남3구 투기지역해제보다도 더 시간차를두고 시장에 영향을 끼치게 될 '주택거래신고제의 해제'다.

주택거래신고제로 인해 그 동안 강남권 저가매물을 끊임없이 매수탐색과 진입을 시도하려던 강남권 수요자들 및 비강남권중 강남권입성을 노리는 수요자들의 경우 주택매수시 '자금조달계획서'라는 복병에 걸려 매수를 속 시원히 포기하는 사람들이 엄청나게 많았었다.

비록 주택매수를 위한 자금조달 계획서가 형식적이긴 하지만, 강남권에 진입을 하려고 하거나 강남권에서 전세로 거주하거나 1주택 등을 보유하고 있는 수요자들 입장에서는 지역특성 및 자금조달에 대한 부분이 눈엣가시처럼 상당히 껄끄러운 존재였던게 사실이다.

다시 말해 정부기관에 무언가 자금의 출처를 밝히고, 자금을 소명한다는 것 자체로서 마치 세무조사를 받는듯한 느낌으로 강한 저항감을 불러일으켰던 것이다. 이런 부분은 그 동안 과소평가되었거나 간과되고 있었던 부분이었다. 단지, 투기지역으로 묶여있고, DTI한도가 40%에 그치고, 경기가 침체되어 집값상승에 대한 기대감이 반감하는 상황에서 강남권 주택매수세가 초토화되었다고 보는 의견들이 많지만, 필자의 견해는 강남권 주택매수를 방해하는 가장 큰 걸림돌이 바로 자금조달계획서라고 판단하는 것 이다.

장기간 주택거래신고제로 인해 자금조달계획서를 제출해야했던 민감하고 껄끄러운 제약이 이번 대책에서 전격 해제된 것은 투기지역해제보다도 실질적인 파급효과가 더 크다고 봐야 할 것이다. 누구의 눈치를 보지 않고서도 이제는 늘어난 대출한도와 규제 없이 강남권에 입성할 수 있는 잠재수요자들에게는 비록 시간을 두고 검토가 되겠지만 시장에서 약간의 긍정적인 반응만 오게 된다면, 기존 투기지역이나 주택거래신고제로 묶여있던 시기보다는 매수자들의 기동력 기동력과 매수진입속도는 상대적으로 상당히 빨라질 수밖에 없을 것으로 보인다.

더구나, 1가구 양도세 비과세 보유기간을 2년으로 전격 단축하고, 동시에 일시적 2주택 비과세 요건(기존주택처분조건)을 2년에서 3년으로 늘려, 2주택상태로 보유할 수 있으면서 향후 처분시에 비과세로 처분가능한 여유기간이 동시에 양쪽에서 늘어나 매물 동결효과도 있을 것으로 예상되며, 고수투자자들을 중심으로 대책의 약발이 점차 가시화되기 전에, 일시적인 시장기대감에 못 미치는 것으로 보이는 5.10대책에 대한 실망매물을 거둬들이려는 움직임도 물밑에서는 이미 움직이고 있다고 봐야 할 것이다.

한편, 강남권의 수혜라고 할 수는 있지만 대한민국 부동산은 강남권이 살지 않으면 특정지역만 살아나기 힘든 구조적인 양태를 보이며, 이는 수십년간의 경험칙상으로도 증명된바 적지 않다.

따라서 강남권이라도 점진적으로 시간차를 두고 움직이게 되어야 강북권이나 판교, 분당, 광교, 동탄, 평택, 오산 및 송도, 한강, 파주, 청라, 그리고 남양주일대등 수도권 전역이 거래숨통이 트일 수 있는 강남권의 시장여하에 따라 움직이는 영향권 하에 놓여있기 때문에, DTI와 취득세감면 같은 전격적인 부양책이 없어 아쉬움이 크긴 하지만, 만약 정부에서 현재 발표된 5.10대책에 DTI폐지와 취득세까지 감면하는 조치를 추가하였다면 시장은 일대 대혼란에 빠지고 그 동안 잠자고 있던 매수자들이 대거 매수세에 뛰어들면서 정책효과가 오버되는 상황이 연출될 수도 있었을 것이다.

정부는 이점을 우려하고, 일단 급한 불은 끄지만 거기에 무리한 부양책을 모두 내놓아 부작용의 부메랑을 맞기는 부담스런 속내가 엿보이는 절충형 대책을 내놓게 된 것으로 판단된다.

독감환자가 목욕탕 냉탕에서 오래있을 수 있겠는가? [5.10대책]은 냉탕에 아주 많은 양의 뜨거운 물을 들이붓지는 않았지만, 따뜻한 물을 상당부분 들이부었고, 앞으로 국회에서 처리될 예정인 분양가 상한제폐지(중요)나 재건축초과이익부담금지(중요)나 양도세 중과 항구폐지(중요)같은 현안들도 처리한다는 의지를 비췄는데, 이런 상태로라면 부동산 대책자체가 결코 실망만 할 수 있는 헛발질의 대책은 아님이 분명해 보인다.

또한 대책의 경우 대책 이후 일정한 시차를 두고 잠재수요자들의 움직임으로 시장이 점진적인 변화를 맞는게 보통이다. 다만 필자가 아쉬운 점은 DTI는 상징성을 갖는 지역인 강남권에서 일부 완화한 채 다른 지역은 기존대로 픽스한 것은 경제전반 및 가계부채리스크관리상 정책입안자들이 부득이 전격 폐지하지는 못했다 하더라도, 취득세의 감면연장 등은 충분히 할 수 있었음에도 불구하고 이번 대책에서 빠진 것은 5.10대책의 태생적인 한계라고 보여져 아쉬움이 남는다.

취득세감면시 지방세수가 줄어든다는 지자체 반발에 따른 것이라고는 하나, 결국 취득세감면으로 거래가 늘어나면 지방세수는 오히려 증가할 수 있는데도 불구하고, 이런 부분을 간과하고 단순히 금액적인 부분(세율)에서만 고려하여 5.10대책의 의미를 퇴색시키는 태생적인 한계를 남겨 아쉬움이 크다.

이 부분은 향후 시장상황이나 거래동향 등에 의해 가변적이라는데 일말의 기대는 해 볼 수 있겠지만, 높은 취득세로 인해 거래가 1건 될때, 50%정도 감면 시 거래가 2-3건이 된다면 오히려 지방세수가 늘어나는데도 불구하고 이런 기초적인 셈법을 외면하게 된 이번 대책(취득세감면제외)의 가장 큰 아쉬움이자 5.10대책 기본취지의 근간을 흔들 수 있는 모순적인 측면으로 판단되어 아쉬움이 큰 게 사실이다.

이번 대책으로 그치지 않고, 시장의 의견과 시장에서 요구하는 실질적인 거래정상화의 방안에 대해 추가 검토를 통해 취득세감면만이라도 재검토가 필요하다고 판단되고, DTI 전면폐지의 경우 가계부채관리라는 대의명분이 있지만 취득세 감면의 경우에는 오히려 거래가 많아져 세금이 더 들어올게 명백한데, 들어올 세금을 거부하는 것이나 다를바 없는 모순적인 정책이라 가장 큰 아쉬움이 남는다.

이로 인해 5.10대책의 경우 효과가 반감될 가능성이 있고, 이렇게 된다면 하반기 이후 대선을 앞두고 또 한번 마지막 정책을 통해 대책을 내놓을 가능성도 배제하지 못하는데, 이런 형태의 임시방편 정책이나 너무나 잦은 정책들로 수요자들로 하여금 불확실성의 심리를 심어 시장자체의 왜곡이 제때 바로잡히지 못할까 걱정되는게 사실이다.

정부의 부동산 정책 입안자들께서는 거래활성화 기본취지에 맞게, 취득세라도 감면하는 조치를 추가로 내놓아야 한다는 게 필자의 판단이다. 4억 하는 아파트1채를 매수하는데, 2주택 이상인 경우에는 거의 2천 만원(4.4%~4.6%+채권구입비용 및 법무사비용, 중개수수료비용 등 포함 약 5%선)이 소요되는 것은 마치 대출을 받으면서 선이자를 5%를 먼저 떼는 효과와 마찬가지여서 주택매수자들로 하여금 매수를 가로막게 하는 가장 큰 걸림돌이 되고 있는 것이 바로 높은 취득세라고 볼 수 있다.

 

결론적으로 말씀 드린다면, 지금은 정책자체가 화끈한 대책이 아니다보니 향후 전망에 대한 의견도 엇갈리고 매도-매수자간 동상이몽현상이 한동안 지속될 수밖에 없고, 급매물이나 급급매물위주로 강남권 진입을 노리던 수요자들이 자금조달계획서 없이 손쉽게 매수계약을 할수 있는 여건이 점차 형성될 것으로 보이고, 이로 인한 파급효과가 일정한 시차(2달에서 최대 3개월)를 두고 강남권인근의 강북이나 수도권남부, 그리고 서북부, 동북부일대로 일부 온기가 전이될 가능성도 있으므로 너무 방심하지 말고 시장을 예의주시해야 할 때라고 판단된다.

5.10대책에 대한 평가(부동산사무실에서 쏟아내는 평가나 자극적인 기사 등에 너무 휘둘릴 필요는 없다고 판단된다.

냉탕에 온수를 부으면 절대로 냉탕보다 더 차가워질 수는 없으며 반드시 냉탕이 온기를 받아 냉기가 완화되는 것이 물리법칙입니다. 5.10대책은 바로 이런 것과 유사한 정책이라고 보시면 될듯합니다. 너무 큰 실망도 너무 큰 기대도 당분간은 금물이며, 5.10대책발표조치가 향후 시행되는 시점(각각의 정책상 5월 시행, 7월 시행, 8월 시행, 올해 중 시행 등 시기적으로 다름)의 시장 상황을 주의 깊게 관망해보시는 것이 현재로서는 가장 좋은 방법이 될 것으로 판단된다.