‘위험 없는 수익은 없다’란 재테크 용어가 가장 잘 어울리는 분야가 경매다. 경매가 대중적인 재테크 수단으로 자리 잡기 이전인 몇 년 전만해도 경매시장은 ‘물 반, 고기 반’이라는 말이 과장된 게 아니었다. 여러 번 유찰된 돈 되는 물건은 계속 공급되고 투자경험이 많은 고수들은 많지 않다보니 경매 수익률은 급매가보다 최소 20%대를 훌쩍 넘었다. 낙찰가율과 경쟁률이 낮아 권리분석이 손쉬운 물건도 대부분 고수익 경매물건이었다.
하지만 요즘에는 고수익은커녕 낙찰조차 쉽지 않아 속만 태우고 있다. 입찰장의 과열 분위기에 휩쓸린 초보 투자자들이 이른바 ‘안전하고 깨끗한 물건’에 고가 응찰하는 사례가 늘면서 적정 가격에 낙찰 받기가 여간 쉬운 일이 아니다. 응찰만하면 번번이 떨어지는 실수요자들이 이제는 치열한 입찰경쟁을 피해 틈새 물건에 도전하기 시작했다. 특수물건은 안전한 경매물건보다 경쟁률이 낮고 시세 보다 매우 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있어서다.
경매물건 도처에 깔려있는 여러 가지 함정과 하자들이 도사리고 있는 경매시장에서 약간만 손을 봐서 흠집을 제거하고 상한 부분을 도려내면 더 달콤한 사과 맛을 볼 수 있는 것처럼 하자 없는 경매 물건보다 함정 있는 물건이 더 높은 수익을 올릴 수 있는 기회가 더 많기 때문이다. 경매에서 각종 권리 상 하자나 물건 상 틈새를 이용하여 더 많은 수익을 올리는 노하우는 어떤 게 있으며 어떤 틈새를 노려 수익을 올릴지 살펴보자.
▲ ‘임차인’ 함정 피해 고수익 얻기
경매 투자에서 등기부등본 상의 권리분석 다음으로 주의해야 할 사항이 바로 세입자관계 분석인 ‘임차인’ 의 존재 여부를 확인하는 것이다. 임차인이 있는 경매물건의 경우 법원의 매각서류에 ‘임차인 미상’으로 등재된 물건은 입찰을 망설이기 마련이다. 미상(未詳)은 임차인이 있지만 조사가 안됐다는 말이라 언뜻 대항력 있는 세입자가 거주하는 것으로 오인하기 쉽다. 따라서 위험한 물건으로 분류돼 입찰 경쟁이 치열하지 않은 게 사실이다.
‘임차인 미상’ 물건은 입찰자가 직접 임대차 관계를 조사해 보면 쉽게 답이 나온다. 주민등록법시행령에 따라 경매 입찰자가 경매정보지를 복사해 동 주민센터에 열람신청을 하면 해당 주소지의 전입자 내역을 확인할 수 있다. 전입신고가 된 상태에서 말소기준권리보다 앞서 점유한 세입자라면 보증금에 대해 낙찰자가 추가로 인수해야 한다. 그러나 가족이거나 친인척 등 임대차관계와 무관하다면 인수할 의무 없이 값싸게 낙찰 받을 좋은 기회이다.
위장 임차인이 있는 물건도 고수익(?) 경매물건이다. 위장 임차인은 배당을 노리고 대항력 있는 임차인인양 행세하는 자를 말한다. 경매에서 대항력 있는 임차인으로 알려 저가에 낙찰 받거나 배당을 받을 의도가 숨어있다. 쉽게 위장임을 밝혀낼 수만 있다면 별다른 경쟁 없이 짭짤한 수익을 창출해 낼 수 있다. 이런 경매물건은 선순위 전입자가 있음에도 은행에서 정상적인 대출을 해줬다면 거의 100% 급조된 위장 임차인이라고 판단하면 된다.
▲ 입찰 기피하는 물건 싸게 낙찰
치열한 경쟁을 거쳐 낙찰을 받았음에도 불구하고 잔금납부를 포기해 재매각 방식으로 다시 입찰장에 등장하는 물건이거나 매수인의 자격 제한, 법원에 제출해야 할 서류를 제 때 납부하지 않아 매수인으로 결정되지 못하는 경우도 있다. 이럴 때 경매법원은 다시 재입찰에 부치게 되는데 이를 ‘재경매’라고 한다. 경매법원에 제출해야 할 필요서류는 농지는 농지취득자격증명, 특수법인의 경우 주무관청의 허가를 받은 매각서류 등을 말한다.
‘재경매’ 부동산은 유·무형의 치명적 하자가 있을 것이라는 선입관을 갖기 쉬워 경매 초보자들은 입찰을 꺼리기 마련이다. 재경매 물건의 경우 입찰 경쟁이 치열하지 않고 낙찰가율도 대체로 일반 경매물건보다 5~10% 낮은 편이다. 물론 재경매 물건 중에는 경매 권리 상, 물건 상 하자를 체크하지 않고 낙찰 받아 인수해야할 다른 권리가 있어 잔금 넣기를 포기한 경우도 있기 때문에 입찰 전 신중한 재확인 절차가 필요하다.
경매를 통해 농지를 낙찰 받을 경우 한 가지 주의할 것이 ‘농지취득자격증명원’이다. 농지를 취득하려면 농지법에 따라 낙찰 1주일 내에 농지취득자격증명을 발급 받아 법원에 제출해야 매각허가가 떨어진다. 도시민은 농취증 발급이 어려울 것으로 판단해 경매 참여를 부담스럽게 여긴다. 그러나 1000㎡ 미만 농지는 주말농장 용도로 취득이 가능하고 농취증 발급 예외 규정도 많아 농취증 발급 때문에 농지 낙찰을 포기할 필요가 전혀 없다.
▲ 특수 권리의 함정을 역이용하기
경매에서 특수권리란 낙찰 후 인수할 권리가 있거나 온전하지 못한 소유권을 취득할 가능성이 큰 부동산을 말한다. 예를 들어 토지와 건물의 등기부가 다른 ‘토지별도등기’, 토지와 건물이 별도로 개별 입찰되는 ‘법정지상권’ 등은 고도의 경매이론으로 무장해야 낙찰을 생각할 수 있다. 그러나 특수권리 물건이라도 이해관계자를 만나 충분히 합의를 통해 문제 해결이 가능하거나 여러 번 유찰돼 충분히 고수익이 예상된다면 도전해볼만하다.
토지와 건물이 일체로 거래되는 집합건물에서 토지에만 저당권 등 제한물권이 설정돼 토지와 건물의 권리가 일치하지 않는 것이 ‘토지별도등기’이다. 토지 채권자가 토지사용료를 청구하거나 그 연체에 대해 건물을 강제로 경매에 부칠 수 있어 대체로 복잡한 경매물건으로 이해하기 쉽다. 그러나 실무에서는 토지 저당권자에게 채권신고를 해 배당금을 받아 저당권을 말소하는 것이 대부분이라 입찰에 참여해도 문제되지 않는 것이 보편적이다.
‘법정지상권’은 토지와 건물이 동일 소유에서 이 중 어느 한쪽에 저당권이 생겨 경매가 실행되고 경락돼 소유권이 달라질 경우 발생한다. 법정지상권은 대부분의 투자자들이 위험하다고 여기지만 사실 투자하기 좋은 틈새시장이다. 투자핵심은 건물 가치를 보고 토지를 사야 하기 때문에 건물주에게 토지가 중요해야 한다. 법정지상권 성립 유무를 따져 토지 매입 후 건물의 분쟁을 해결할 수 있는지 조사하고 토지의 가치도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
경매 물건의 외견 상 함정이 있거나 특수물권이 성립될 여지가 있다고 해서 무턱대고 위험한 물건이라고 겁먹을 필요는 없다. 입찰자들이 피하거나 싫어하는 경우 대체로 여러 번 유찰 후 최저가가 크게 낮아지는 경우가 많아 오히려 값싸게 살 수 있는 좋은 기회인 셈이다. 일부 고수들은 매각서류에 나타난 인수해야 할 금액보다 현저하게 낮은 금액을 물어주거나 비용을 물어주고도 시세보다 값싸게 물건을 잡는 것을 틈새 투자처 삼는 경우도 있다.
성공적인 경매 투자를 위해서는 함정을 피해 수익을 높이는 것 못지않게 사고 수습에도 신속해야 한다. 입찰 전 권리와 물건 조사를 완벽하게 마쳤어도 예고치 못하는 사고들이 늘 도사린다. 외견상 함정 있는 물건들을 노리다보면 또 다른 함정을 만날 수 있다. 이럴 때는 현장 재조사를 통해 가격과 점유, 물건상태를 파악하고 법원에 보관된 집행기록의 열람을 통해 드러나지 않은 숨은 권리나 절차상의 하자 여부를 알아보고 재빠르게 대처해야 한다.
특수물건을 통해 고수익을 얻으려면 매일 권리분석을 연습해야 한다. 경매 물건에 따라 여러 가지 권리가 사례마다 다르게 나타날 수 있고 수시로 권리관계가 변동할 수 있기 때문에 이를 극복하기 위해서는 매일 권리분석에 대해 공부하는 과정을 거쳐야 한다. 경매 물건 분석 과정에서 주관적 판단이 개입되거나 명확하지 않은 권리관계 파악은 실패할 확률을 높이기 때문에 항상 유의할 점을 먼저 살핀 후 경매투자에 나서야 한다.