수익성 부동산의 종류는?
주택시장이 장기 침체하면서 임대수익 목적의 수익형 부동산을 찾아 저가매수하려는 투자자들이 경매 투자에 관심을 쏟고 있다. 주로 소형 임대용 주택과 오피스텔, 상가 쪽으로 투자해 고정 임대수익을 노리는 실수요자들이 꾸준히 늘고 있다. 수도권에 입지 좋은 소형 임대주택과 오피스텔, 상가 등은 경매로 장만하면 시세 대비 20~25% 저렴하게 낙찰 받을 수 있고, 값싸게 매입해 주변 시세보다 저렴하게 세를 줄 경우 임차인을 구하기 쉬워 불황기 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 투자 대상이다.
경매에 부쳐지는 수익성 부동산은 주로 소형 다세대와 다가구주택, 상가주택 등이며 주택 경기가 침체기를 맞았지만 소형 주택 전세난이 심화되면서 값싸게 낙찰 받아 월세를 받아 임대사업을 하려는 실수요자들이 주로 경매시장에 많이 참여한다. 주택은 안정적인 임대수익이 기대되지만 많은 임대수익을 얻기 어렵기 때문에 주택 임대상품보다 수요가 많은 상가와 오피스텔, 공장, 주유소 등 테마형 부동산 경매물건에 입찰하려는 수요자들도 늘고 있다 이들 남들이 잘 알지 못하는 생소한 곳에 임대수익이 숨어있다며 경매 틈새상품 투자에 열을 올리고 있다.
경매 낙찰 동향
수익성 경매 부동산의 낙찰가율은 아파트 보다 대체로 낮기 때문에 평균 70~80% 수준에 낙찰되는 게 통례이다. 특히 주택보다 아파트 상가와 근린상가, 오피스 등 상업용 부동산의 낙찰가율이 현저하게 낮고 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있다.
경매에 부쳐지는 상가는 한 달이면 3000~4000건 쏟아진다. 낙찰가율이 통상 50% 초반대여서 매매가 대비 30~40% 싼값에 낙찰 받는다. 감정가 1억 미만의 소액투자용 상가 경매물건은 여전히 낙찰가율이 낮고 입찰 경쟁률도 2대 1로 낮은 편이다. 소형 다세대는 낙찰가율과 경쟁률이 완만한 하락세이다. 9월말 낙찰가율이 83%로 올 초 5% 정도 하락한 상태이다. 경쟁률은 3대 1 수준이며 매달 1500여건이 입찰에 부쳐진다. 다가구주택의 낙찰가율은 서울 등 수도권은 85%, 광역시와 지방은 75%이며 입찰 경쟁률은 3대 1 수준이다. 오피스텔 경매는 한 달이면 전국에서 700~800건이 입찰된다. 서울 수도권은 300~400건 입찰되고 낙찰가율은 80%를 상회한다. 서울 95%, 수도권 85~90%, 지방 광역시는 80%의 낙찰가율을 보인다. 중소형 오피스텔 경매물건 매물의 비율은 40~50% 안팎이다.
투자 전략
경기 침체 여파로 수익성 경매 부동산 입찰 물량이 늘고 있다. 경기가 좋을 것으로 예측하고 빚 얻어 투자했던 상가와 사무실, 소형 주택들이 경매에 부쳐지고 있다. 특히 미분양 상가, 오피스텔 물량 공급이 늘고 있으므로 경매 예정 물건에 대해 관심을 갖고 우량 물건을 찾는다면 소액으로 돈 되는 물건을 싸게 낙찰 받을 수 있다.
소액 수익성 경매에 관심이 있다면 경매 상가에 관심을 기울이는 게 유리하다. 특히 안전한 임대소득을 기대할 수 있는 단지 내 상가와 근린상가는 낙찰가율이 50~60%대이고 입찰경쟁률이 낮아 값싸게 낙찰 받아 세를 줄 경우 7~8% 수준의 임대소득을 올릴 수 있다. 아파트 상가와 근린상가 등 경매에 부쳐지는 물량이 지속적으로 늘고 있는 추세이므로 입찰 전 매물비교 분석에 치중하고 최소 5개 이상 상가를 검토해 물건을 선정해야 한다. 아무리 괜찮은 상가라도 최소 2회 이상 유찰해 가격 거품이 빠진 매물을 골라야 한다.
서울 수도권의 중심상권 내 상가의 경우 입찰경쟁률이 치열해 낙찰가가 치솟는 경우가 많다. 그러나 택지지구 내 상가, 수도권 비인기지역의 경우 입찰경쟁률이 덜 치열하면서 값싸고 수월하게 낙찰 받을 수 있으므로 경매물건 검색을 외곽지역까지 넓힐 필요가 있다.
다세대도 소형 주택 수요가 풍부한 대학가, 역세권, 공단지역과 대지지분이 넓고 주택 상태가 양호한 주택들은 임대수요가 풍부하다. 이들 주택을 값싸게 낙찰 받아 전월세 혼합방식으로 세를 주면 투자금의 50~60% 정도를 회수해 투자효과 거둘 수 있다. 다가구주택의 경우 월세 비율이 높은 지역이 유리하다. 지하철역 주변이나 유흥가, 업무빌딩, 소형 아파트 밀집지역은 월세 비율이 높아 소형 임대주택 사업용으로 적당하다. 10~20평대 소형 주택이나 원룸은 부담이 적은데다 임대 놓기가 용이해 유리하다. 오피스텔은 경매를 통해 값싸게 낙찰 받으려면 강남보다 강북, 도심보다 외곽, 대형보다 소형이 낙찰가율이 훨씬 낮다. 한 푼이라도 값싸게 낙찰 받으려면 비인기 지역에 남들이 입찰을 꺼리는 물건이 낙찰가율이 낮다. 통상 비인기 지역은 낙찰가율이 10% 정도 낮다. 다세대, 오피스텔, 상가 등을 싸게 낙찰 받으려면 일괄입찰 매물을 노리는 것이 유리하다. 한꺼번에 여러 건의 경매물건이 나오면 일시적 공급과잉으로 싸게 낙찰 된다. 실제 경매시장에는 미분양, 시행사 부도로 인해 묶음으로 경매장에 나오는 물량이 늘고 있다.
경매 투자 시 주의할 점
경매에 부쳐진 상업용 부동산의 경우 싸게 낙찰 받지만 수익성이 없는 물건도 수두룩하다. 저가에 낙찰 받았지만 실제 임대를 주지 못해 몇 년 째 공실이거나 다시 경매에 부쳐지는 경우도 비일비재하다. 철저한 입지와 상권 분석 후 임대가 용이한 종목을 골라야 한다. 상가의 경우 영업력이 떨어지거나, 지역 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요 하는 등 문제 가 많은 상가가 경매시장에 나오는 경우가 많다. 입찰 전 충분한 입지와 상권 조사를 통해 상가의 미래가치와 활용 가능성을 함께 따져봐야 한다.
임대수익이 확실한 부동산을 고르려면 주변 영업자를 만나 지역상권의 활성화 상태와 영업성, 임대가능성 등 종합적 분석을 통해 경매 상가의 가치를 따져보고 결정해야 한다. 통상 주변 상가가 비어있으면 지역상권이 쇠퇴조짐을 보인다고 보면 틀림없다. 경매에 부쳐진 기존 부동산의 임대가와 금액 전체만 믿고 예상 수익으로 잡고 낙찰 받는 것은 위험하다. 가끔 경매 물건 중에는 경매에 부쳐지기 전에 전주인과 짜고 임대료를 조정하거나 고평가하기도 한다. 입찰 전 주변 임대가와 수익률을 따져보는 것이 필요하다.
상가 중에는 공급과잉과 상가영업력 저조가 누적되면서 공급이 많아 낙찰 후에 애를 먹는 경우가 허다하다. 겉이 번듯한 상가이고 수회 유찰돼 경매시장에 값싸게 나왔다 하더라도 최대한 값싸게 낙찰 받아야 투자성을 높일 수 있다. 임대용 주택이나 상가의 특성 상 임대차 관계가 복잡한 경우가 대부분이다. 정확한 세입자 분석을 하려면 직접 탐문하거나 법원 매각서류를 통해 ‘점유관계조사서’로 크로스체크를 해야 한다. 입찰 전 세입자관계의 철저한 조사와 함께 보증금 인수 여부, 대항력 등을 고려해 입찰전략을 짜야 한다.