리모델링 후 임대사업, 수익 짭짤

 

아파트·연립 등 공동주택에 밀려 천덕꾸러기 취급을 받아오던 단독주택 경매에 훈풍이 불고 있다. 올 하반기 들어 전세를 찾는 수요자들이 점차 늘어나면서 단독주택 매매가가 완만한 상승세를 보이고 있기 때문이다. 특히 도심 내 중소형 단독주택은 매매가격이 안정세를 보이면서 임대사업용 수익 부동산 투자처로 각광을 받고 있다.

 

아무리 가격상승폭이 작은 것이 단독주택이라 하더라도 제값 주고 일반 매매시장에서 구입하려할 경우 그리 값싸게 살 수 없다는 한계가 있다. 나이 들어 자연과 벗 삼아 텃밭을 일구고 마당에 나무 몇 그루 심으며 유유자적하게 살고 싶은 마음에 단독주택 가격을 알아봐도 턱없이 오른 땅값 때문에 단독주택 값은 비싸기 그지없다.

 

그러나 경매시장에서 단독주택을 고르면 일반 매매시장과 달리 헐값에 구입할 수 있다. 또 경매에 부쳐진 물량이 풍부해 공동주택에 비해 비교적 적은 금액에 맞춰 소형 단독주택을 낙찰 받을 수 있다. 도심 내 중소형아파트 낙찰가율이 90%대를 보이는 반면 단독주택은 치열한 입찰경쟁을 거치지 않고도 감정가의 70~80% 선에서 낙찰 받을 수 있다.

 

단독주택의 경우 땅이 깔고 있는 지역과 입지에 따라 가격이 바닥권인데다 환금성이 떨어지는 부동산상품이어서 인기가 시들한 편이다. 오를 대로 오른 아파트를 구입하는 것보다는 장래 투자성과 함께 실거주 목적으로 사두려면 경매를 통해 단독주택을 사두는 것이 장기적으로 훨씬 실속 있다.

 

용도변경·용적률 완화로 몸값 껑충

 

건축물의 용도변경에 대한 규제완화와 함께 도심 주거지역 용적률 강화로 신축보다는 값이 저평가된 기존 단독주택을 활용하려는 수요가 늘고 있다. 특히 서울시가 올해 4월 도시및주거환경정비법 조례를 개정하면서 단독주택 소유자의 조합원 분양자격을 인정하게 되면서 소형 단독주택의 개발 가능성이 높아졌다. 기존 소형 주택을 경매로 싸게 매입해 리모델링 과정을 거쳐 수익성 부동산으로 용도 변경할 경우 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.

 

재개발 등 호재지역 내 소형 단독주택은 경매시장에서 몸값이 높다. 얼마 전 서부법원에서 입찰에 부쳐졌던 마포구 염리동 대지 40㎡, 건물 12㎡의 단독주택이 감정가의 1억4950만원에서 경매에 부쳐져 입찰 당일 2억5000만원에 낙찰돼 낙찰가율 167%를 기록했다.

 

높게 낙찰된 이유는 다름 아닌 염리동재개발 2구역에 포함돼 호재를 안고 있어서다. 단독주택이 매번 높게 낙찰되는 건 아니다. 얼마 전 중앙법원에서 경매에 부쳐졌던 성북구 길음동의 대지 245㎡, 건물 120㎡는 감정가 8억2627만원에서 3회 유찰된 후 16명이 입찰해 6억90만원에 싸게 낙찰됐다.

 

경매에 붙여지는 단독주택 물량은 매월 2000여건 정도다. 매달 7000여건이 경매에 부쳐지는 아파트 물량보다 절반수준에 못 미치지만 낙찰가율은 아파트(82%)보다 낮은 10% 정도 낮은 73% 수준으로 낮은 값에 낙찰된다. 입찰 경쟁률은 아파트와 비교해 현저히 낮은 3대 1 수준을 나타내고 있다. 소형 단독주택은 아직까지 큰 인기를 끌지 못해 유찰 횟수가 잦고 입찰 경쟁률도 덜 치열해 경매 틈새시장으로 통한다.

 

리모델링 가능성 높으면 투자 유망

 

단독주택을 싸게 낙찰 받아 업무·주거·상업시설로 용도 변경하는 사례가 늘어나고 있다. 서울에서 보습학원을 운영하는 이모씨(43)는 올해 초 동작구 노량진1동에 위치한 대지 76㎡, 건물 155㎡ 짜리 노후주택(감정가 1억2940만원)을 리모델링해 임대주택으로 활용할 목적으로 2회 유찰 후 9320만원에 낙찰 받았다. 낙찰 후 개조비 1500만원을 들여 임대주택으로 수리를 마쳤다. 이 주택은 역세권에 소재, 대학생과 학원생 등을 대상으로 월세방을 놓아 한 달에 120만원 상당의 고정수익을 얻고 있다.

 

중소무역업체 사장인 강모씨(59)도 구로구 고척동에 있는 20년 된 주택을 감정가 1억9270만원의 70%선인 1억3500만원에 낙찰 받았다. 주택 인근에 각종 공장과 동양공전이 위치해 소형주택 임대사업이 가능하리라는 판단이었다. 대지 171㎡, 건물 247㎡에 지하1∼지상2층 주택으로 전면 6m 도로에 접해 있어 투자 가능성이 높았다. 각종 세금 및 경비로 1500만원, 개보수 비용으로 2000만 원등 3500만원을 들여 전면 개보수를 해 방 12개를 만들었다. 올해 2월부터 세를 줘 보증금 3000만원에 월세 200만원의 고정수익을 얻고 있다.

 

규모가 작은 단독주택은 1억~1억5000만 원 선에서 비교적 소액 투자가 가능한 것이 특징이다. 또한 방을 여러 개 만들어 임대사업에도 알맞다. 대학가나 역세권 주거지 단독주택은 생각보다 가격이 낮은 편이다. 고급주택단지인 평창동의 대지 가격이 3.3㎡당 1000만 원 선을 훌쩍 넘어 언뜻 보기에는 비싸보여도 아파트보다 평가액이 낮다. 법원 경매는 1∼2회 유찰 후 낙찰되는 것이 보통인데 지은 지 오래된 소형주택은 감정가의 70% 수준에 구입이 가능하다.

 

단독주택을 임대수익 목적으로 구입할 때는 대지 값만을 평가하기 때문에 신축주택을 구입하는 것보다 낡은 주택을 구입하는 것이 유리하다. 낡은 주택을 구입해 리모델링할 경우 경제성이 높다. 대개 도심 단독주택은 입지와 교통이 양호하므로 기존주택을 간단히 개보수하거나 증·개축해 원룸이나 한식당, 사무실, 카페, 미용실 등 업무·주거·상업겸용 공간으로 쓸 수 있다. 작은 규모의 단독주택이라도 내부에 웬만한 정원이나 녹지공간을 꾸밀 수 있기 때문에 여유로움을 느낄 수 있다.

 

취하율 높아 채권금액 확인 ‘필수’

 

중소형 단독주택 경매는 취하율이 높은 편이다. 통상 금융권의 대출액이 적어 경매 진행 중 채무자가 서둘러 채무금액을 갚아 버리는 확률이 높아서다. 되도록 채권금액이 많아 변제 가능성이 없는 물건을 고르는 게 훨씬 유리하다. 또 경매에 부쳐진 단독주택 중에는 토지나 건물을 제외한 후 경매에 부쳐지기도 한다. 경매 대상에서 토지나 건물, 제시 외 건물의 포함 유무를 실제 현장답사를 통해 반드시 확인하고 입찰해야 한다.

 

지은 지 오래된 단독주택은 건물상태가 노후화돼 개보수가 불가능할 정도로 낡은 주택이 있다. 건물의 내∙외부를 살펴 구조부(벽․기둥․바닥․들보․지붕 등)에 하자가 있는지를 확인해야 한다. 내외부가 너무 오래된 주택은 증∙개축 시 면적이나 층고가 늘어나면서 건축법상 저촉으로 문제가 발생할 소지가 많다. 입찰 전 개보수 전문가로부터 미리 자문을 받아둬야 한다.

 

도심 구옥 밀집지 내 주택 중 간혹 도시정비의 일환으로 신설 소방도로 예정부지 내 편입된 노후 주택들이 있다. 이럴 경우 주택의 일부가 소방도로로 편입돼 낭패를 당할 수 있다. 입찰 전 해당 지자체 지적관련 부서에서 (소방)도로 편입 예정지인지 확인한다. 지목이나 경계가 뚜렷이 나타나지 않은 주택은 주거 밀집지나 오래된 단독주택 밀집지 내에서 많이 볼 수 있다. 응찰 전 지번과 지적도를 대조한 후 반드시 현장을 답사해 경계를 확인해 봐야 한다.

 

경매 단독주택 입찰 시에는 철저한 권리분석이 선행되어야 한다. 임대차 관계 등 권리분석, 특히 세입자가 많을 경우 집 비우기(명도)가 쉽지 않을 수 있다. 입찰 전 세입자들을 만나보고 예상 배당표를 작성해 세입자의 입장을 두루 살펴야 한다. 세입자들은 배당금을 받는지 또는 한 푼도 못 받는 경우가 있는지, 이사계획은 어떤지를 미리 가늠해 보고 입찰전략을 짜두는 게 중요하다.

 

메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr) 대표

 

끝