재개발 다세대 경매, 분양권＋차익 일거양득

 

강동구에서 대형음식점을 운영하는 임◌◌씨(42)는 1억 원 정도의 여유자금으로 중장기 투자용 부동산으로 소형주택 경매 투자에 관심이 많았다. 경매 학원에서 배운 경매 실전투자 교육을 바탕으로 권리분석이 어렵지 않은 다세대주택 입찰을 준비하고 있었다. 2년 전부터 꾸준히 수도권 일대에서 재개발·뉴타운지역으로 지정된 소형 다세대 경매물건을 낙찰 받아두면 투자용으로 괜찮을 것이란 판단이 섰기 때문이다.

 

경매정보 사이트를 검색하며 경매물건을 찾던 중 마침 경기 시흥시 은행동의 다세대주택이 눈에 들어왔다. 4층 중 지하1층으로 대지지분 44㎡, 건물 65㎡ 다세대주택으로 감정가 1억3500만원에서 3회 유찰돼 최저가가 6912만원까지 떨어진 주택이었다. 주택에는 전입신고를 마친 3000만 원짜리 소액임차인이 거주하고 있었지만 낙찰 후 가장 먼저 배당받는 안전한 경매물건이었다. 게다가 이 주택은 뉴타운에 편입된 물건으로 개발 호재를 안고 있었다.

 

드디어 입찰 당일. 12명이 입찰경쟁을 벌여 8971만원을 써낸 임씨가 최고가매수인으로 결정됐다. 잔금을 납부하고 한 달 여 만에 임차인 명도를 마치고 40대 부부에게 보증금 2000만원, 월 35만원에 세를 줬다. 현재 이 주택은 은행뉴타운사업이 진행되며 지분 값이 오름세를 보이고 있다. 낙찰 시점에는 1억2000만원 수준이던 것이 현재는 1억6000만원을 호가한다. 낙찰 1년 반 만에 7000여만 원의 시세차익을 거둔 셈이다.

 

소액투자로 차익 남기는 재개발 편입 소형 다세대

 

요즘 경매시장의 상한가 종목은 단연 소형 다세대주택이다. 도시 안의 낡은 단독과 소규모 공동주택은 재개발, 역세권 개발사업 등 도시재생사업의 테마 상품인 데다 소액 투자로 투자이익을 극대화할 수 있다는 점이 장점이다. 게다가 전셋값 급등으로 내 집 마련에 대한 욕구가 커지는 가운데 소형주택 구입에 대한 관심이 다세대 쪽으로 확산돼 낙찰가가 감정가를 훌쩍 넘게 낙찰되며 인기리에 팔리고 있다.

 

다세대주택은 1개동의 연면적(지하주차장 제외)이 660㎡ 이하 4층 이하의 공동주택으로 흔히 ‘빌라’라 불리며 중산층이 많이 거주하는 소형주택으로 인기를 끌어왔다. 지난 90년대 주거환경개선사업으로 도시 내 한옥 등 저층주택들이 하나 둘씩 철거되고 그 자리에 4층 높이의 다세대와 연립주택들이 건설되기 시작했다. 이후 값싸고 편안한 서민들의 내 집 마련용으로 자리 잡으며 도시 주거문화의 한 형태로 정착해 왔다.

 

오래되고 노후한 다세대가 경매시장 ‘에이스’가 된 이유는 재개발·뉴타운 호재를 노린 투자자가 늘었기 때문. 한 해에 경매에 부쳐지는 다세대주택만 전국적으로 1만 건에 달하고 낙찰가율 84%로 아파트(79%)보다 오히려 높다. 경쟁률은 4.5대 1로 아파트(5.6대 1) 다음으로 치열하다. 물량은 매년 서울·수도권 합쳐 8000건에 달한다. 그 중 재개발·뉴타운 등 호재 있는 다세대는 30% 안팎으로 약 3000건 정도가 재개발 등 돈 되는 경매물건이다.

 

실제 경매를 통해 값싸게 낙찰 받은 다세대주택이 재개발·뉴타운지역 안에 있어 아파트입주나 분양대상이 되는 사례가 잇따르면서 허름한 주택의 몸값이 치솟기 시작했다. 역세권이거나 실거주 및 임대가 용이한 경우, 건축연한이 오래되지 않고 관리상태도 좋아 소액으로 아파트 못지않은 주거시설을 갖춘 경우 그리고 대지지분이 넓은 주택의 경우 낙찰가는 치솟고 한 물건에 최대 수 십 명이 몰려드는 기현상을 빚으면서 인기상종가를 보이고 있다.

 

다세대 경매는 두 얼굴을 가진 투자대상이다. 1~2억 원 대의 소액투자가 가능하고 소형주택이어서 임대수익이 높고 관리가 용이하다. 또 재개발 등 호재지역 안에 있으면 향후 주거환경개선이 기대되는 불량주택 밀집지역 물건을 저가에 매입해 시세차익을 거둘 수 있다. 반면 대지지분이 너무 작으면 조합원 자격이 주어지지 않아 불리할 수 있고 이미 개발재료가 노출된 물건은 안전성은 높지만 고가에 낙찰돼 수익률이 저조하다. 따라서 호재가 확실한 주택은 여러 번 유찰을 기다리기보다 남보다 한발 앞선 투자가 바람직하다.

 

공공사이트 조회로 사업초기 물건 노려라

 

다세대주택은 재개발·뉴타운 구역 내에 있는지 여부에 따라 가치가 크게 달라진다. 따라서 입찰 전 향후 개발재료 검토가 우선이다. 개발지 편입여부는 1차적으로 경매정보 사이트에서 확인하는 게 좋다. 사설 경매정보 업체마다 특수물건 또는 호재지역 경매정보를 소개하고 있어 그 안에서 고르면 손쉽게 도시개발 사업지에 속한 물건을 찾아낼 수 있다. 재개발구역 목록에서도 개발지역 구간 안에 위치한 물건정보를 얻을 수 있다.

경매에 부쳐진 다세대가 도시및주거환경정비법, 도시재정비 촉진법, 도시개발법 등 도시재생사업지역에 편입 여부를 확인할 경우 국토해양부의 온나라(부동산정보통합포털) 토지이용계획확인서를 확인해 개략적인 지역개발 여부를 체크해야 한다. 지역선택에서 주소를 입력하면 토지이용규제를 조회할 수 있고 ‘다른 법령 등에 따른 지역·지구’란에서 재정비촉진지구 등 개발용어가 발견되면 도시개발사업이 진행되는 경매물건이라고 보면 틀림없다.

 

호재여부 파악 후에는 자치구 홈페이지에서도 지역개발 여부를 쉽게 파악할 수 있다. 열린행정 → 고시·공고 → 지역개발을 열람하면 자치구 내 재개발·뉴타운 등에 관한 도시개발 시행에 관한 공고내용이 첨부화일에 담아져 있다. 특히 도시개발의 뉴타운·재개발 메뉴란의 지번별 조서조회에서는 뉴타운 사업개요와 함께 개발배경, 추진현황 등이 소개되고 경매에 부쳐진 주택이 사업지 안에 편입됐는지 여부를 정확하게 알아낼 수 있다.

 

돈 되는 경매 다세대는 개발지역 내 편입된 경우나 지은 지 오래된 노후불량주택 밀집지역과 반지하 다세대, 대지지분이 넓고 주택상태가 양호한 주택이다. 이들 주택을 값싸게 낙찰 받아 전월세 혼합방식으로 세를 주면 투자금의 50~60% 정도를 회수해 최대의 투자효과를 거둘 수 있다. 반지하 다세대는 환금성은 떨어지지만 값싼 임대가 때문에 임대가 용이하며 재개발 감정 시 1층 대비 최대 90%까지 평가돼 투자금 대비 수익률이 매우 높다.

 

재개발지역 다세대 경매 시에 가장 염두에 둬야 할 것이 대지지분이다. 대지지분으로 권리가액이 산정되고 가격형성이 이뤄지고 있어서다. 지역과 조합에 따라 다르나 통상 20~33㎡ 이상 대지권을 확보하면 아파트입주권이 주어진다. 면적 당 시세가 아무리 높아도 작은 지분이 더 돈이 된다. 사업기간이 많이 남을수록 지분 시세가 싼 반면 사업추진을 지연케 할 만한 변수들이 많다. 따라서 재개발의 수익성은 구역지정 직전에 매입하는 것이 가장 크다.

 

높은 낙찰가율을 기록하며 속속 팔려나가는 다세대 물건은 앞으로도 경매시장에서 최고의 몸값을 구가할 전망이다. 재개발로 인해 미래가치 높은 저평가 매물을 잡으려면 한발 앞선 투자가 필요하다. 재개발구역 다세대는 감정가 자체가 저평가돼 있어 비교적 낮은 값에 골라잡을 수 있다. 따라서 첫 입찰 또는 1회 유찰 물건 중 입찰가격을 높이 써도 충분한 차익을 거둘 물건이라면 과감하게 입찰하는 게 좋다.

 

경매 투자에는 빛과 그늘이 있게 마련이다. 경매 물건 중에는 공유지분이거나 다가구를 다세대로 전환한 경우 아파트분양권을 받는 데 제한이 있는 경우임으로 입찰에 주의해야 한다. 또 아무리 재개발 호재를 반영한 소액 투자에 유망한 물건이라도 최근 거래되는 지분 값보다 가격을 높이 쓰면 고가낙찰의 후유증을 앓을 수 있다. 입찰 전 거래시세를 정확히 파악하고 가격거품이 충분히 빠진 상태의 금액을 써내 낙찰 받는 것이 요령이다.

 

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