골이 너무 깊었을까? 지난 4월 23일 정부는 미약한 수준이긴 하지만 일단 허겁지겁 미분양해소와 주택경기활성화를 골자로 하는 <4.23대책>을 내놓았다. 이 대책의 주요내용을 살펴보면 총 4만가구의 미분양을 시장에서 해소하고, 여기에 작년 가을 성급하게 시장에 개입해 주택경기를 초토화시키면서 부동산 대폭락 전운(戰雲)을 다시금 드리우게 만든 단초가 된 금융규제, 일명 DTI규제를 제한적인 수준이긴 하지만 완화하겠다는 조치를 내놓게 된것이다.
이는 최근 주택건설경기 침체에 따른 중견건설사들의 연쇄 부도사태도 막아보자는 속내가 엿보이는 조치로 사실상 그동안 냉온탕을 되풀이해온 대한민국 부동산 정책사가 다시한번 반복된 전형적인 단기 냉온탕식 정책에 다름아니다.
주택시장을 고강도 이중 압박(수요단절+공급폭탄)수단을 총동원해 2008년 금융위기이후 모처럼 주택시장이 살아나는가 싶은 새를 못참고 느닷없는 시장죽이기에 나선지 불과 6개월남짓밖에 되지 않은 시점에서 이제는 주택경기를 살리겠다는 정책으로 또다시 조심스럽게 시장참여자들의 간을 보며 정책변화를 시도하고 있다.
이렇게 빨리 정책선회를 할것이었다면 애초에 규제를 하지 말았어야 했다. 시장의 보이지 않는 손이 개입될 여지도 주지않고 직접 개입하여 인위적인 규제정책을 펴다보니 부작용만 속출하게 된 셈이다.
다행히 시장에 애초에 하지 말았어야 할 규제를 미미하나마 완화하겠다는 사인을 보낸 4.23대책은 초토화된 주택시장 정상화를 위해서는 다행스런 일이다. 현재 전국에 약 11만가구에 달하는 미분양으로 인해 묶인 자금만 50조원에 달하고 연내 40조원에 달하는 부동산 PF자금의 만기가 도래할 예정이다보니 자칫 부동산발 '경제위기'로 번질 가능성을 우려한 정부가 그나마 목숨이 끊어지기 일보직전까지 간 주택시장의 숨통을 조금은 틔워준것이다. 그러나 완화조치의 수준이 미미하고 조건이 까다롭다보니 시장전체를 정상화하기에는 태생적인 한계가 있기 때문에 향후 시장반응을 살피면서 추가완화대책 및 그동안 손을 보지 않았던 수도권 규제완화정책도 내놓을가능성은 얼마든지 있다.
이로 인해 작년 DTI 및 보금자리발 주택시장 대폭락 전운(戰雲)은 일단 사라질것으로 전망된다. 또한 시장에서 현재 절대적이라고 할수 있을정도의 매수우위 분위기가 물밑에서 미세한 변화를 가져올것으로 예측된다.
사실, 작년 10월이후 주택시장이 초토화된 이유는 2가지였다. 하나는 수요라는 숨통을 끊은 금융 직접규제(DTI규제)였고, 다른 하나는 끊어진 숨통에 때마침 예전 공약이었던 보금자리 주택공급일정이 용케도 금융규제시점과 정확히 맞아떨어지면서 수요는 죽고 공급은 폭탄을 터뜨리면서 주택시장 사상 전무후무한 수요와 공급 양쪽에서 외통수에 걸릴수밖에 없었기 때문이다.
그러나 4.23대책으로 규제완화 모드가 미미하게나마 가동되었고, 아이러니하게도 정부가 추진하는 보금자리주택공급폭탄으로 기존주택가격이 하락하면서 되레 보금자리주택의 가격메리트도 하락하여 보금자리주택에만 목을 메오던 시장의 참여자들이 보금자리주택에 대해 고개를 갸웃거리기 시작했기 때문에 꼼짝없이 사망선고를 받을 수밖에 없었던 외통수에서 어느정도 벗어나 숨통은 찾을수 있을것으로 판단된다.
이는 그동안 작년 10월이후 6-7개월간 시장을 지배했던 부동산 대폭락, 혹은 부동산 再폭락 전운(戰雲)이 서서히 걷히게 됨을 시사하는 분기점이라고 볼수 있어서 4.23대책은 완화강도가 형편없이 약하다고 우습게 볼것만은 아닌것이다.
정부에서 정책을 아주 차가운 냉탕에서 그나마 덜 차가운 냉탕으로 옮겨줬다는데 의미가 있는것이다. 냉탕은 사람이 들어가 사람의 열기가 전해지면 더 이상 차가워지기는 어려운법이다. 지금은 주택시장의 향방을 쉽게 예측할수 없는 과도기적인 단계로 볼수 있다.
향후 정부가 주택시장의 반응을 보면서 어느정도의 수위로 규제완화 제스쳐를 취할지 일단 한번 두고 볼일이다. 적어도 냉탕에 얼음을 쏟아붇지는 않을것은 명백해졌고, 최소한 온수 몇바가지정도는 냉탕에 쏟아부어 그동안 냉동인간이나 마찬가지 신세로 냉탕에서 혹독한 고통을 겪었던 주택시장이 서서히 녹을 희망은 생긴셈이다. 정부의 추가조치 귀추가 주목되는 이유다.
-글:부동산 가치투자자들의 모임(부가모) 매니저
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-자료:부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)