최근 서울 수도권에 전세가격이 오르면서 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 강남, 마포 여의도등 핵심 업무지구를 중심으로 오피스텔 매매가도 계속해서 오르고 있는 추세이다. 하지만 섣불리 오피스텔을 투자할 경우 낭패를 볼 수도 있다.

 

오피스텔이 주거용이냐 업무용이냐에 따라 별도로 부담해야 할 세금도 달라지기 때문에 오피스텔을 매입할 때나 처분할 때는 항상 주의를 해야 한다. 오피스텔을 분양 받고 분양 받은 자가 사업 등을 위해 사업자 등록을 하고 오피스텔을 사업장으로 사용하는 경우 또는 임대하기 위해 사업자 등록을 내고 임대 사업을 하는 경우에는, 이를 ‘고정 자산의 투자에 따른 매입’으로 보아 사업 초기에 부가가치세를 조기 환급 받을 수 있다.

 

다만 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우에는 주택으로 인정되기 때문에 오피스텔에 대한 부가가치세를 환급 받을 수 없고, 환급 받았다면 주택 임대 시점에 해당하는 과세 기간에 부가세 환급을 추징한다. 오피스텔을 임대하고 있는 자는 부동산 임대 사업자이므로 1년에 2번 예정 고지에 따른 부가가치세 예정 신고 금액을 납부해야 하고, 2번의 확정 신고 납부를 해야 한다. 부가가치세의 신고 대상이 되는 금액은 임대보증금 상당액과 월세 등의 임대료 수입이다. 매년 5월 31일까지 전년도 1월 1일부터 12월 31일까지의 임대 보증금과 임대료의 합계액에 대한 부동산 임대 소득에 대한 소득세를 신고 납부해야 한다.

 

다만 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우에는 주택 임대이므로 부가가치세 신고 대신 사업장 현황 신고를 매년 1월 31일까지 해야 하고, 매년 5월 31일까지 부동산 임대 소득에 대한 소득세를 신고, 납부하여야 한다.

 

오피스텔을 분양 받아 입주한 후 이를 팔 경우에는 그 매매차익에 대하여 다른 부동산과 마찬가지로 양도소득세를 납부해야 하고 업무용으로 임대하던 중 매매하였다면 건물분에 대해 부가가치세를 추가적으로 납부해야 한다. 다만, 업무용이 아니고 오피스텔을 주거용으로 사용했다면 오피스텔을 주택으로 간주하므로 만일 오피스텔을 3년 이상 보유하면서 (단, 서울 및 5대신도시 2년 거주 요건 충족) 주거용으로 사용하고 다른 주택이 없다면 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세가 될 수 있다.

 

이처럼 오피스텔이 업무용이냐 주거용이냐에 따라서 세금부과 방식이 다르기 때문에 본인에게 맞는 투자전략을 세운 후 오피스텔투자를 하는 것이 바람직하다.  

 

 

 

더원솔루션 재테크 팀장 최진곤 02-512-1045

'서른살 직장인 10억을 벌다.' 저자