내 집 장만을 하지 못한 서민들은 늘 내 집 마련 때문에 고민이 깊어진다. 주택 마련을 위해 목돈준비를 하고 저렴한 가격에 보금자리를 찾아 나서지만 값싼 서민주택을 찾아내기란 쉬운 일이 아니다. 게다가 수도권 전세시장이 불안해 질 것이란 우려가 곳곳에서 나오면서 마음만 더 조급해지기 일쑤다. 이런 무주택 세입자라면 저소득층에게 보금자리를 나누어주는 임대주택에 눈을 돌려 보자.
주택가격이 점차 안정을 찾아가면서 집에 대한 인식이 조금씩 바뀌고 있다. 여전히 투자 대상으로써 가치를 따지지만 이제는 ‘집=사는 곳’이란 인식의 변화로 거주기능에 비중을 높여가고 있다. 따라서 영세민들만 사는 것으로 홀대 받던 임대주택의 인식도 많이 나아지고 있는 추세다. 최근에는 임대주택의 종류도 다양해져 각각의 특징을 살펴 여건에 맞는 청약 전략을 세우는 것이 바람직하다.
영구·국민·공공임대 등 다양하게 선보여
임대주택이란 무주택 시민의 주거생활 안정과 주거수준의 향상을 뒷받침하기 위하여 국민주택 규모 이하 크기로 공공기관과 민간업체에서 건설하여 저렴한 임대보증금과 임대료로 임대해주는 주택이다. 저렴한 가격에 안정적인 보금자리를 찾는 사람이나 내 집 마련을 위해 목돈을 준비 중인 신혼부부들에겐 임대주택이 제격이다.
종전의 임대주택 중심의 서민주택 공급에서 탈피하고 소형 분양주택과 임대주택을 통합해 저렴하고 신속하게 공급하고 있다. 2009년부터 2018년까지 매년 평균 15만 가구씩 총 150만 가구를 짓는다. 그 중 85㎡ 이하의 임대주택은 80만 가구를 짓고 영구임대, 국민임대, 공공임대, 장기전세주택 등을 골고루 공급하며 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택도 공급된다.
임대주택은 크게 보금자리주택과 국민임대, 공공임대, 영구임대, 민영임대가 있다. 일반 민영건설사에서 공급하는 민영임대를 제하면 거의 대부분이 토지주택공사나 각 지방자치단체의 도시개발공사와 토지개발공사, 서울시주택공사인 SH공사에서 공급한다. 공공목적으로 재정지원이 많은 임대주택은 장기 무주택 서민의 내 집 마련 대용 상품으로써 저렴하게 거주하면서 싼 가격에 주택을 장만할 수 있는 장점이 있다.
보금자리주택은 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념의 주택으로써 무주택 세대주에게 공급하기 위해 LH，SH，지방공사 등 공공기관이 짓는 중소형(전용 85㎡ 이하) 아파트를 일컫는다. 기관 추천(국가유공자, 장애인 등)과 3자녀 특별공급을 제외하고는 모두 청약저축에 가입해 있어야 청약이 가능하다. 일반공급의 경우 1순위는 무주택 기간이 길고 청약저축 납입 인정액이 높은 순서대로 청약을 받는다.
국민임대주택은 임대주택 가운데 가장 많은 비중을 차지한다. 토지주택공사나 지방공사에서 지어 30년 이상 장기 임대하는 공공건설주택이다. 주로 입지여건 좋은 택지지구와 신도시에서 공급돼 인기가 높다. 입주 자격은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%(4인 이상 가구는 가구원수별 가구당 월평균소득의 70%) 이하인 무주택 세대주이다.
공공임대는 당해 지역에 거주하는 무주택세대주가 신청할 수 있는 아파트로 5년, 10년 임대와 50년 임대로 구분된다. 5년, 10년 임대는 전용 83㎡이하 아파트로써 임대차기간 종료 후 분양으로 전환돼 소유권을 이전 받을 수 있다. 50년 임대는 전용 50㎡이하로 분양전환 하지 않고 2년 임대기간만 거주할 수 있고 2년 단위로 임대차기간이 갱신된다. 청약저축에 가입해 2년 경과한 세대주 중이면 청약할 수 있다.
영구임대주택은 보증금과 월임대료가 매우 저렴한 임대조건으로 영구적으로 거주할 수 있는 주택으로써 현재 신규 공급은 없으며 예비 입주자만이 입주할 수 있다. 국민기초생활 보장법에 의한 입주자 선정기준에 의거 국가유공자 유족, 보호대상 모자가정 등 수급자만이 신청할 수 있다. 영구임대주택의 면적 규모는 전용면적 기준으로 26㎡에서 42㎡까지이다.
장기전세주택 시프트는 서울시와 SH공사가 공급하는 서울 도심권 임대주택으로써 전세가격의 60~80% 선에서 20년까지 거주할 수 있다. 전세주택이기 때문에 월 비용을 줄이려는 세대주에게 적합하다. 전세금 상승분은 일정 수준 이내로 제한된다. 전용면적 60~85㎡는 서울 거주 청약저축 가입자로써 무주택세대주가 대상이며 60㎡ 이하는 도시근로자 월평균 소득 70% 이하인 저소득층에게 공급된다.
분양전환 임대주택에 관심 가질 만
임대주택에 입주하기 위해서는 무주택 세대주 등 일정 자격을 갖춰야 청약할 수 있다. 국민임대와 장기전세는 소득수준에 관한 자격도 포함된다. 영구임대는 국민기초생활 수급자 등과 같은 조건에 부합돼야 하고 50년 공공임대는 무주택 세대주이기만 하면 된다. 그러나 영구임대와 50년 공공임대는 공급량이 적어 새로 지어지는 임대전용 주택은 소득 수준에 따른 청약제한이 있다.
임대주택 입주를 희망한다면 우선 자신의 청약통장 가입여부를 확인하고 미가입자라면 하루 빨리 청약저축에 가입을 해둘 필요가 있다. 청약부금 가입자라면 청약저축으로 갈아타는 것이 유리하다. 무주택 서민, 중산층은 누구나 입주자격이 있지만 경쟁이 벌어지면 청약저축이나 예금 가입자에게 우선 공급된다. 비축용 임대주택도 일단 중소형이 주력 평형이라 청약저축 가입자가 유리하다.
종자돈이 부족해 분양 받기 힘들다면 나중에 분양 전환되는 임대아파트를 노리는 것도 한 방법이다. 일단 5~10년 동안 임대로 살다가 분양 받을 수 있는 아파트로 분양 전환 시 가격도 주변 시세에 70~80%로 저렴한 편이다. 분양 전환 후 바로 팔아도 양도세 비과세와 같은 세제혜택을 받을 수 있는 장점도 있다. 대부분 택지지구 조성 지역에 위치해 생활여건도 양호한 편이다.
임대 후 분양 전환되는 공공임대 아파트는 소득 제한 없이 무주택 세대주에게 공급돼 국민임대주택보다는 청약조건이 덜 까다롭다. 초기 내 집 마련의 목돈이 부족할 경우 일정기간 임대로 살면서 나중에 분양 받을 수 있어 내 집 마련의 중간 단계로 활용할 수 있다. 주거환경과 입지가 좋은 택지지구 아파트는 최초 공급되는 시범단지 성격을 가져 입주시점에는 웃돈이 형성돼 재테크로도 활용가치가 높다.
소득이 낮은 서민이라면 보금자리지구에서 공급되는 임대주택을 공략하는 게 낫다. 보금자리주택의 강남 세곡, 하남 미사 등 시범지구에는 공공분양 규모와 맞먹는 2만 가구 이상이 공공임대 아파트로 배정됐다. 공공분양 아파트와 맞먹는 규모로써 영구, 국민, 10년ㆍ10년 분납(지분형), 전세형 임대 등 종류도 다양해 자신의 소득 수준에 맞춰 공략할 수 있다.
임대주택 청약을 위해서는 미리 입주하고 싶은 지역 공급정보와 함께 일정에 맞춰 청약전략을 짜두는 게 필요하다. 보금자리 주택에 입주하려면 청약시기보다 1년 앞서 인터넷 홈페이지를 통해 ‘사전예약제’로 청약해 둘 수 있다. 토지주택공사는 연 2회 공고되는 예약대상 단지를 보고 사전 예약을 한 뒤 착공시점에 청약을 하면 된다. 당첨자는 무주택기간, 청약저축 납입횟수, 저축액, 부양가족수를 따져 선정한다.
임대주택을 노리려면 정보에 밝아야 한다. 임대주택 공급 자료는 한국토지주택공사(www.lh.or.kr) 및 국민임대주택(http://kookmin.jugong.co.kr), SH공사(www.i-sh.co.kr)와 각 자치구 각 홈페이지에 공개된다. 이미 입주한 임대아파트의 경우 추가 입주자 모집정보가 수시로 제공되므로 주기적으로 분양 일정을 체크해두면 유리하다. 부동산 정보업체가 제공하는 분양 캘린더도 수시로 확인해볼 필요가 있다.
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