현재지분과 미래가치에 투자하라

 

 

내 집을 마련하려고 하거나 투자를 저울질하는 사람들은 재건축에 관심을 가질 필요가 있다. 재건축 요건이 완화됨에 따라 요건을 충족하지 못해 개발되지 못했던 아파트 단지들이 대거 재건축을 준비하고 있기 때문이다.

 

재건축은 재개발보다는 사업추진이 원활한 편이나 주민들간 합의와 용적률 제한 등의 문제가 항상 있기 때문에 생각보다 실제 입주까지의 기간이 길어질 수 있다. 또한 집값에 비해 상대적으로 전세금이 싸기 때문에 초기에 투자금액이 많이 든다. 따라서 재건축 후 입주까지의 금융비용 부담이 높다는 점을 고려하여야 한다.

 

아울러 각 지역마다 시점마다 규제하는 기준이 다르기 때문에 투자지역이나 시점에 관한 정보를 정확히 파악해야 한다. 또한 현 정부에서 재건축에 대한 각종 규제 기준을 대폭 완화했기 때문에 재건축 예정 부동산은 경기가 회복기미를 보이면 상승할 잠재력을 항상 가지고 있다는 점을 이해해야 한다.

 

그렇다면 재건축 대상이 되는 아파트의 가격은 무엇에 의해 결정되는가?  그것은 당연히 대지 지분의 크기와 새로 짓는 아파트가 얼마에 거래될 것인가에 달려있다. 따라서 어떤 재건축 대상 아파트를 구입하려고 한다면, 우선 대지 지분이 몇 평인가를 확인하고, 재건축 후 몇 평형 아파트를 새로 받을 수 있는가, 그리고 새 아파트의 가격은 어느 정도에서 형성될 것인가를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 

그리고 해당 재건축 대상 아파트 단지에서 가장 큰 평수의 아파트를 구입하는 것이 유리하다는 점도 알아둘 필요가 있다. 큰 평수의 아파트를 소유한 사람이 큰 평수의 아파트를 받게 될 확률이 가장 높으므로 투자이익이 극대화될 확률 또한 가장 높기 때문이다.

 

또한 재건축이 완료되어 입주할 때까지는 사회적 문제 발생으로 인해 예상보다 더욱 오랜 시일이 소요될 수 있다. 그 동안 투자자금을 회수하지 못하여 발생하게 되는 기회비용도 고려해야 한다.

 

그렇다면 재건축 투자에 반드시 알아야 할 주요내용을 짚어보자.

 

첫째, 재건축 부동산에 투자할 경우 대규모 세입자의 이주문제, 순차적인 개발방식과 교통환경 영향평가 등의 기간 소요, 각종 지자체의 방침 및 세부지침에 반발하는 주민들과의 마찰로 사업기간이 장기화될 가능성이 있기 때문에 이에 대한 금융비용을 면밀히 검토해야 한다.

 

둘째, 각종 도시기반시설 비용을 재건축 대상 지역 주민에게 부담시키게 될 경우 상당한 정도의 사업성 악화가 우려될 수 있기 때문에 이에 대한 기반시설부담 비용을 면밀히 검토해야 한다.

 

셋째, 재건축이 완료되면 이 지역들의 부동산 가격이 기존의 부동산 가격만큼 상대적인 우위를 차지할 수 있는지 따져봐야 한다. 결과는 생각만큼 되지는 않을 수도 있다. 왜냐하면 고밀도 개발로 인해 재건축 이후 전체적인 주거환경이 악화되고, 또 각 재건축 단지의 쾌적성이 손상되어 예상만큼 수익이 크지 않을 수도 있기 때문이다.

 

넷째, 재건축 부동산 구입시 대지지분이 얼마나 되느냐가 중요하다. 용적률이 낮을수록 대지면적이 높아 사업성이 좋기 때문이다.

 

다섯째, 입주까지 금융비용 등을 포함한 총비용을 주변의 부동산 시세와 비교해 봐야 한다.

 

여섯째, 재건축에서는 로열층 프리미엄이 의미가 없다는 점과 대단지가 유리하다는 점도 이해해야 한다.