변하는 여건을 수시로 파악하라
우리나라 사람들은 토지에 대한 집착이 남다르다. 우리나라는 전형적인 농업국가였기 때문에 논밭의 소유 크기가 부의 척도였다. 아울러 소수의 부자가 토지를 독점하여 일반 사람들의 토지 소유에 대한 염원은 더욱 간절했다.
이러한 정서는 택지수요와 맞물려 토지신화를 만들었다. 개발바람이 한번 불면 땅값이 수십 배 뛰기도 했다. 그래서 아직까지 투자가치 대상으로 토지 이상 좋은 것은 없다고 보는 사람이 적지 않다.
그러나 앞으로는 과거 특별한 사람들이 누린 토지신화는 재현되기 어려울 것이다. 과거의 토지가격 상승은 해당지역의 토지소유자나 투기꾼에게만 그 이익이 돌아가는 모순을 안고 있었다. 그래서 정부는 토지투기 부작용을 막기 위해 토지공개념을 도입하는 한편 세제,법률 전산망 시스템을 갖춰놓았다.
또한 우리나라가 선진국에 진입하면서 경제성장률이 둔화되고 이에 따라 부지 및 택지의 수요가 감소한다는 점이다. 따라서 향후에는 과거와 같은 토지신화를 기대하기 어렵다는 사실을 이해해야 한다.
토지는 투자수익률과 환금성 측면에서도 불리하고 위험성도 크다. 토지와 소형아파트를 비교해보면 토지는 단기적으로 그 자체만으로 아무런 수익을 올리지 못한다. 그리고 토지를 구입하려면 토지가액 전체에 해당하는 자금이 있어야 한다.
만일 토지와 소형아파트를 구입하려는 금액이 똑같다고 가정한다면, 토지구입자금은 전세금이 매수가격의 50%이하인 아파트에 비해 2배 이상이 필요하게 된다. 게다가 소형아파트는 매년 전세금이 인상되기 때문에 일정 기간이 지나면 투자원금이 회수된다.
특히 현재와 같은 상황에서는 토지에 대한 수요가 많지 않을 것으로 보여 당분간 어려움이 계속될 가능성이 높다.
그러나 토지가 투자대상으로 적절치 않은 것은 아니다. 해당 토지에 대한 독점적인 정보를 갖고 있거나 충분한 현장조사 분석 후, 미래를 보고 투자할 경우 초과수익을 올릴 수 있다.
현재 상황이 전반적으로 토지에 대한 투자환경이 어려워지고 있지만, 서울 및 수도권의 주거환경 악화에 따라 수도권 인근의 전원주택지에 대한 수요는 점차 늘어나는 추세이다. 따라서 미래에 자신이 살 전원주택지나 전원주택 단지가 될 만한 토지에 대해서는 투자를 고래해 볼만하다.
그리고 수도권으로의 인구 집중화와 수도권 확대에 따른 개발 등으로 택지개발 수요가 있으므로 이러한 가능성이 예상되는 지역에는 토지에 대한 투자도 고려해 볼 수 있다.
그 외에도 숙박업소, 가든, 카페, 주유소, 휴게소, 관광농원, 골프연습장, 물류창고 등의 사업을 고려한다면 이를 위해 토지에 투자하는 것도 고려해 봄직하다.
토지 투자에서 유의할 점은?
첫째, 지방자치단체별로 지역 실정에 따라 규제하는 조례가 조금씩 차이가 있기 때문에 허가가 가능한지 해당 관청에 자세히 알아보고
둘째, 도로의 접속여부, 기타 입지상의 여건에 문제가 없는지 충분히 검토해야 한다.
셋째, 토지 투자를 위해서는 수도권 인근의 도로망 건설계획, 지하철/철도망의 확충계획에 관심을 가지고 오랜 현장실사를 거쳐 장기적인 안목으로 투자를 해야 좋은 결과를 얻을 수 있다.
우리가 모르는 사이에 아니면 별로 관심을 두지 않는 동안 많은 교통망이 완공되었고, 또 건설되고 있다. 미래에도 대부분의 교통망이 완공되어 엄청난 위력을 발휘하게 될 전망이다. 이렇게 되면 그 동안 수도권 및 서울 도심구간을 거쳐야 했던 많은 교통량이 분산되고, 시간도 상당히 단축될 것이다. 당연히 서울 진입이 한결 수월해지는 효과도 나타날 것이다.
이처럼 수도권 및 서울 연계 교통망의 개선이 추진되고 있기 때문에 수도권 토지가격은 이에 많은 영향을 받을 것으로 전망된다. 아울러 수도권 지하철/철도 확충이 있다. 물론 지하철 및 철도 계획은 도로망 건설보다 현재 그 추진 정도가 약하게 보인다. 하지만 지하철/철도는 대량 수송수단이므로 토지가격에 영향을 미치는 정도는 도로망보다 훨씬 크다.
철도청은 수도권 인근의 기존 철도를 복선전철을 비롯해 신규 철도를 새로 건설하여 궁극적으로 수도권 순환철도망을 계획하고 있다.
이러한 점을 종합해 볼 때 토지가격에 상당한 영향을 미칠 것으로 전망된다.