10여년전 과거 외환위기 당시 정부는 미분양주택을 해소하기 위해 양도세 감면혜택을h화 내놓은 바 있는데, 지금 서울 강남의 대표적인 아파트로 부(富)의 상징이 된 삼성동 아이파크나 도곡동 타워팰리스도 모두 미분양된 물건이었고 양도세 감면혜택을 통해 막대한 시세차익이 났음에도 불구하고 세금혜택을 엄청나게 많이 받은 로또에 해당한다고 할수 있다.

 

10년이 지난 지금도 이명박 정부가 내놓은 미분양 주택에 대한 일시적 양도세 감면(지역별로 60%~100%)혜택 시한이 2010년 2월 11일이면 끝나게 된다. 필자의 견해로는 현재 정부가 양도세감면혜택을 통해 미분양을 해소하고자 했던 시점에서 불과 몇 달도 안되어 집값이 상승하자 현재는 오히려 당시의 정책기조와는 반대인 규제카드를 일부 꺼내쓰고 있는 상황이어서 내년 2월 11일로 정해져 있는 양도세감면시한을 추가로 늘릴 가능성은 희박할것으로 보고 있어 양도세 감면 혜택을 볼수 있는 기회는 3-4년이내에는 사실상 이번이 마지막 기회가 될것으로 예상한다.

 

더구나 미분양중에서 옥석을 잘만 가리면 ‘진흙속의 진주’를 캘 수 있는 절호의 기회가 될 수 있다. 특히 지금과 같이 대규모 동시분양이나 2기신도시, 혹은 경제자유구역이나 수도권 알짜지역에서 일시적으로 대량공급 되면서 발생하는 미분양은 그야말로 소액투자자들은 물론 자금력이 풍부한 투자자들에게도 황금알을 낳는 거위를 만들 수 있는 최고의 기회이자 투자전략이 될 수 있다.

 

<미분양 아파트 투자가 좋은 이유>

 

아파트가 미분양되는 이유

 

미분양 아파트란, 원래 건설사가 입주자 모집공고를 내고 입주자를 모집했으나 1․2․3순위 및 무순위(=4순위)자 접수에서 청약이 미달돼 선착순 계약으로 판매하는 아파트를 말하므로 순위내 에서는 마감됐지만 계약률이 떨어져 모집호수를 채우지 못한 미계약물량과는 다르지만 통상 이들 미계약 물량까지 통칭하는 개념으로 쓰인다. 미분양 아파트가 발생하는 이유는 여러 가지가 있는데 우선 국내외 경기 사이클상 하락국면에 진입하여 부동산경기가 침체되거나 입지여건(교통, 학군, 편의시설 등)이 좋지 못한 경우, 혹은 최근 상황처럼 대규모로 한꺼번에 분양물량이 쏟아지면서 일시적으로 공급이 초과되는 경우와 주변시세보다 지나치게 높은 경우에 미분양이 되는 경우가 많다. 그러나 경기가 좋고 공급이 초과되지 않는 상황인데도 미분양이 나는 경우가 많고 대개의 경우 미분양된 그럴만한 이유가 있게 마련이어서 단순히 미분양 아파트에 투자하면 돈이 된다는 생각으로 섣불리 묻지마 투자에 나섰다간 큰 낭패를 보기 십상이다. 반면 정확한 투자분석과 매입타이밍 및 향후 입지여건이 크게 개선되어 발전가능성이 높은 미분양아파트를 잘만 고르면 효자중의 효자가 되는 것이 바로 미분양아파트다. 더욱이 앞서 강조했듯이 향후 입주하여 매도할 때 그동안 발생한 시세차익의 대부분을 세금으로 헌납하지 않아도 되기 때문에 지금 상황에서는 이러한 미분양투자전략이 혼란기 최고의 투자전략이 될 수 있는것이다.

 

알짜 미분양 아파트 고르는법
미분양아파트를 고를때는 여러 가지를 감안해야 하는데 그중에서 가장먼저 고려해야 할 사항은 바로 앞서 설명 드린 국내외 경기 및 국내 부동산경기가 침체되어 미분양된것인지를 살펴봐야 한다. 작년 말 금융위기 당시 강남 반포래미안퍼스티지나 반포자이같은 당시 미분양아파트가 대표적인 케이스다. 과거 외환위기당시 삼성동 아이파크나 도곡동 타워팰리스 역시 마찬가지다. 당시에는 시장이 좋지 않았지만 사이클상 시장이 좋아지는 시점에 입주하거나 시장이 급반전되는 경우 시세차익을 크게 누릴 수 있다. 따라서 시장상황이 좋지 않을때 인기지역에서 미분양되는 물건이 있다면 놓치지 말아야 한다.

 

[미분양아파트 투자 대표적 성공사례들]

1. IMF당시 삼성동 I-Park 241㎡(73평): 분양가 11억, 현재시세 50억(39억)

2. IMF당시 도곡동 타워팰리스 333㎡(100평): 분양가 17억, 현재시세 51억(34억)

3. 04년 화성동탄신도시 152㎡(46평): 분양가 3억5천, 현재 시세 7억(3억5천)

4. 07년 용인흥덕지구 민간임대 112㎡(34평): 확정분양가 3.1억, 현재시세 4억6천(1억5천)

5. 1년전, 금융위기당시 강남 반포래미안 112㎡(34평):분양가 11억, 현재시세 14억(3억)

 

또한 단순 민간택지가 아닌 정부가 주도하는 대규모 신도시나 택지지구, 경제자유구역내에서 발생하는 미분양을 주목해야 한다. 분양당시에는 초기 기반시설이나 편의시설이 부족하지만 난개발이 아닌 체계적인 개발로 인해 시간이 흐르면서 수요자들이 몰려들어 시세상승폭이 커질뿐만 아니라 실수요측면에서도 손색이 없기 때문에 특별한 이변이 없는 한 시세차익을 누릴 가능성이 매우 높다.

 

아울러 이들 지역에서 대규모로 동시분양하거나 밀어내기식 분양등으로 인해 수요보다 공급량이 일시적으로 초과되어 미분양된 경우라면 과감하게 공략해볼 필요가 있다. 이러한 물량들은 시간이 흐르면서 수요가 꾸준히 발생하면서 시세상승폭이 커지고 미분양물량도 빠르게 소진되기 때문에 가급적 먼저 분양받는것이 시세상승폭을 키우는 첩경이다. 정부가 강제적이고 인위적으로 주변시세보다 저렴하게 분양하는 보금자리주택 같은 특수한 경우가 아니라면 웬만해서는 분양가가 하락하는 일은 거의 없기 때문에 대규모 개발지역에서도 이왕이면 첫 분양단지(시범단지) 미분양을 노리는 것이 더욱 효과적이다.

 

과거 분당이나 일산, 수원영통, 화성동탄신도시등 초기에 시범단지격으로 분양됐던 물량들이 시세가 높게 형성되거나 설사 시세가 가장 높게 형성되지는 않더라도 초기 분양가가 나중에 분양한 단지보다 저렴하여 시세차익이 가장 많이 나는 경우가 많았다.

 

또한 본인이 직접 투자성을 가늠키 어려울 때에는 전문가의 자문을 받아 미분양을 고르는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 이러한 사항들을 잘 숙지하고 양도세 감면 유통기한 내에 미분양에 투자한다면 황금알을 낳는 거위가 되는 것이 바로 미분양 아파트다.

 

 

<2010 부동산 대폭등을 잡아라> 저자 김부성

부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)