부동산 투자는 돈이 많아야 한다고 생각하지만 실제로 꼭 그렇지만은 않다. 적은 돈으로도 부동산 투자를 얼마든지 할 수 있기 때문이다. 특히 전세 제도를 잘 활용하면 내 돈이 거의 안 들어가도 부동산 투자를 할 수 있다. 전세 제도는 우리나라에만 있는 특이한 제도로, 임차인(세입자)은 목돈을 집주인에게 맡기고 약정 기간(일반적으로 2년) 동안 그 집에 살 수 있으며, 집주인은 그 동안 임차인이 맡긴 목돈을 활용할 수 있다.

 

따라서 전세를 끼고 집을 산다는 말은 새로 집을 사는 사람이 전세금을 제외한 차액만 가지고 집을 산다는 것을 의미한다. 집값이 2억 원인 집에 전세 1억 5,000만 원으로 세입자가 산다면, 새로 이 집을 사려는 사람은 전세를 안고 나머지 집값인 5,000만 원만 부담하면 되는 것이다. 나머지 1억 5,000만 원의 전세금은 나중에 세입자가 나갈 때 새로 그 집을 산 사람이 세입자에게 돌려주면 된다. 아니면 다른 세입자를 찾아 똑같이 1억 5,000만 원의 전세금을 받아서 나가는 세입자에게 주고, 그 집을 다시 새로운 세입자에게 임대하면 추가로 드는 비용이 없다. 일반적으로 부동산 투자는 이 전세 제도를 잘 활용하면 엄청난 레버리지 효과가 발생한다. 전세금 자체가 이자 없는 대출이기 때문이다.

 

서울 응암동에 사는 김 모 씨는 안산에 있는 빌라를 6,000만 원에 샀는데 전세를 5,000만 원에 놓았다. 3년 후 6,000만 원이던 집값이 9,000만 원이 됐는데 실제로 김 모 씨가 투자한 금액은 전세금을 제외한 1,000만 원이었고 이 1,000만 원으로 3,000만 원의 수익을 냈기 때문에 수익률이 300퍼센트가 되는 것이다. 만약 김 모 씨가 펀드에 1,000만 원을 넣었다 해도 3년간 수익률이 300퍼센트가 되어 4,000만 원을 만들기는 쉽지 않았을 것이다. 하지만 부동산은 이처럼 전세 제도를 잘 활용하면 아주 적은 돈으로도 큰 수익을 올릴 수 있다.

 

실제로 나도 이렇게 아주 적은 돈으로 부동산 투자를 많이 했다. 2006년 5월에는 부평 삼산동에 있는 빌라를 4,300만 원에 산 적이 있는데, 이 빌라에는 세입자가 전세금 3,500만 원에 살고 있었다. 세금과 부동산, 수수료, 기타 비용을 모두 포함해도 약 1,000만 원 정도로 이 집을 살 수 있었다. 석 달 후 다시 이 집을 5,500만 원에 팔았는데 세금을 제하더라도 약 900만 원의 수익이 났다. 단 석 달 만에 90퍼센트의 수익이 난 것이다!

 

하지만 문제는 어떤 집을 사는가 하는 것이다. 전세를 끼고 적은 돈으로 샀다 하더라도 집값이 오르지 않으면 안 되기 때문이다. 일반적으로 전세는 현재 시세를 가장 잘 반영한다. 전세가와 집값의 차이가 적을수록 그 집은 거품이 없거나 저평가되어 있다고 판단해도 무방하다. 그렇다고 집값과 전세가의 차이가 적다고 해서 무조건 그 집이 저평가되어 있다고만 판단하면 곤란하다. 전세가와 집값의 차이는 집을 선택하는 기준 가운데 하나일 뿐이지, 기준의 전부가 아니기 때문이다.

 

2006년을 거쳐 빌라 값 등 집값이 전반적으로 다 올랐기 때문에 현재는 1,000만 원 정도로 집을 사기가 전보다는 많이 어려워진 것이 사실이다. 하지만 그렇다고 그 정도의 자금으로 집을 살 수 있는 가능성이 전혀 없는 것은 아니다. 수도권 외곽의 소형 빌라 등은 그 정도 금액으로도 충분히 전세를 끼고 살 수 있고, 경매를 통하면 적은 돈으로도 집을 살 수 있다.

 

따라서 부동산 투자를 돈이 없어서 못 한다는 말은 핑계에 불과하다. 마음만 먹고 노력만 한다면 얼마든지 적은 돈으로도 부동산 투자를 할 수 있다. 문제는 마음이지 돈이 아니다.

 

 

더원솔루션 최진곤 (www.theonesolution.co.kr)

'서른살 직장인 10억을 벌다.' 저자