부동산가격 결정요인, 금리 이외도 변수 많아 

전세계적으로도 출구전략의 적절한 시기에 대한 논의가 뜨거운 가운데 이성태 한국은행 총재의 ‘출구전략이 선진국보다 빠를 수 있다는 입장’을 보이고 있다. 하지만 정부로서는 일본과 미국의 경제가 나락으로 빠진 뒤 다시 회복하는 단계에서 금리조절에 실패해 경제가 더 깊은 수렁(더블 딮)으로 빠진 경험이 있어 섣불리 출구전략 시기를 판단하지 못하고 있다.

이스라엘에 이어 호주가 25bp 기준금리를 인상한 데 따라 국내 경제계뿐만 아니라 시장참여자들도 출구전략시기에 대한 관심의 끈을 놓고 있지 않다.

출구전략이란 작년9월 리먼사태이후 금리인하와 대규모 재정투입으로 풀렸던 유동성을 서서히 잠재우기 위해 금리인상과 재정긴축 정책등과 같은 조치를 취하는 것으로 볼 수 있다.  시장참여자들이 가장 먼저 출구전략의 신호를 감지하는 것은 금리인상으로 인한 가계부담가중이다

한국은행 기준금리는 2%대로 유지되고 있지만 고객들이 실제로 부담하는 가산금리는 지속적인 상승세를 보이고 있어 새도우 출구전략(shadow Exit Strategy,그림자 출구전략)이  시행되고 있다고 해도 과언이 아니다 .

하지만 부동산 가격 결정요인은 금리이외에 인구와 소득 증감등 여러 요소들이 복합적으로 작용하고 있다. 따라서 금리인상 한가지 이유만으로 곧바로 부동산가격의 하락한다고 주장하는것은 어불성설이다. 금리가 인상한다는 것은 그만큼 경기가 좋아서 돈에 대한 수요가 증가하기 때문에 부동산 가격의 인상요인이 될 수도 있는 문제인 것이다.

화폐전쟁으로 보는 자산시장의 보이지 않는 메카니즘 

최근 자산시장에 대한 거품을 빼기 위한 세계적인 금리인상분위기에 맞춰 독자들이 냉철한 사고를 할 수 있도록 쑹훙빙(宋鴻兵·)의 '화폐전쟁(貨幣戰爭)'을 소개하고자 한다.

이 책에서 자주 거론되는 ‘양털깍기’란 털이 자라는 대로 뒀다가 어느날 털을 깎아 가져가 수익을 챙긴다는 말이다. 시중에 유동성(돈)을 실컷 풀어놓고 나중에 금리를 올려서 자금을 빨아들이는 식이다. 즉 부동산과 주식등 자산 가격도 우리가 미처 알지 모르는 거대 금융기관의 ‘보이지 않는 손’의 의해 결정되어진다는 내용이다.

책에 따르면 JP모건 같은 거대금융기관은  ‘보이지 않는 손들’은 먼저 신용대출을 확대함으로써 경제적 거품을 조장하고, 사람들로 하여금 투기에 집중하게 만든다.  그런 다음 통화량을 갑자기 줄여 경제 불황과 재산 가치의 폭락을 유도하는데 우량 자산의 가격이 정상가의 10의 1, 심지어 100분의 1까지 폭락하기를 기다렸다가 갑자기 나서서 말도 안 되는 싼 가격에 사들이는 것이다. 이 책에서는 이를 가리켜 국제 금융재벌들끼리 통하는 용어로 '양털 깍기(fleecing of the flock)'라고 칭하고 있다.사유 중앙은행이 설립된 이후 양털 깍기는 규모 면에서 사상 최고에 달했는데 이 책의 주장대로라면 1997년에 아시아의 '네 마리 작은 용'을 상대로 일어났던 것을 ‘양털깍기’라고  말할 수 있다. 저자인 쑹훙빙은   큰돈을 벌 수 있는 수단의 하나로 경제 불황의 조작하는 거대 국제 금융재벌을 지목하고 있다.이책에 쓰여진대로, 1929년 대공황이 온 배경을 분석해보면 연방준비은행이 1928년 금리를 4%에서 3.5%로 인하해 한해에 600만달러의 자금이 시중에 풀려나고 ‘묻지마 투자’가 일어나게 된다. 그러다 1929년 금리를 갑자기 6%로 올리면서 증시는 폭락하고 1600억달러라는 돈이 공중에 사라지면서 대공황이 왔다.

또한 지난 20세기 초반의 금융위기, 80년대, 90년대의 유럽과 아시아의 금융위기는 이 금융재벌들의 이익 극대화를 위한 작전으로 (양털깍기 라고 명칭함) 해당 국가의 경제를 파탄내면서 이익을 얻는 수법들을 사용했다고 말한다. 지난해 금융위기에서도 국제적으로 수십조달러가 증발했는데 양털깍기의 전형이라고 할 수 있다.

또한 화폐전쟁에서는 달러의 몰락도 예측했는데 달러는 호화 유람선 타이타닉과 같은 운명으로 주장하고 있다. 처음엔 누구도 타이타닉이 침몰할 것으로 생각하지 않았지만 거대한 빙산(氷山)을 만나 무너졌는데 미국 정부의 대규모 구제금융이 바로 빙산이다는 것이다. 미국은 금융시장의 지속적인 안정을 위해 수조달러규모의 국채를 발행해야 하는데, 이런 대규모 국채는 시장에서 매입자를 찾을 수 없고  지금 중국을 제외한 국가들은 미국 국채 보유량을 줄이고 있고 . 구매자를 찾을 수 없으면, 연방준비제도이사회(FRB)가 사들일 수밖에 없다는 논리다. 결국 시장에 돈이 풀려 인플레이션이 발생하고, 국채 가격은 더 떨어지는 이런 악순환에 갇혀 달러의 가치는 폭락하게 된다는 것이다.

 책의 내용 그대로 사실로 여기는 것은 과히 위험한 일이나 무시할 것도 못된다는 것이다.

부동산투자자의 관점으로 화폐전쟁속의 ‘양털깍기’을 응용하면 ‘보이지 않은 거대한 손’에 의해 지난해 하반기 금융위기가 발생해 알짜부동산이 폭락했다고 볼 수 있다. 이때를 놓치지 않고 바닥에서 부동산을 매입한 분들은 금리인하로 인한 유동성 공급과 정부 규제완화로 인해 큰폭의 시세상승을 맛 볼 수 있었다. 경쟁자보다 한발 앞서 폭 넓게 생각하고 실행하는 사람이 알짜 과실을 취할 수 있다는 것을 빗대어 설명했는데 독자들은 본인에게 득이 되는 부분만 취하면 도움이 될 것이다.