강남3구는 빛좋은 개살구, 지방은 진흙속의 진주라?

2000년대 초반, 중반까지만 해도 감히 생각도 못한 말입니다.

지금은 부동산경기 대사이클 시기로 시차를 두고 전국 부동산 가격이 상승해야 한다는게 필자의 지론입니다.

과거 사이클로 봐서 통상적으로 부동산경기 대사이클은 10년마다 한번씩 오는데
1987년 하반기~1991년 상반기 부동산경기 대사이클 있은후 1990년대 후반부쯤 부동산경기 대사이클이 도래하여야 하나 1997년 IMF 국가비상사태로 이 대사이클 리듬이 깨졌습니다.

종전 주식과 부동산의 2년 시차상 2005년 하반기~2007년 주식 대세 상승이 있은 후 2년뒤인 2007년 하반기 대선 즈음해서 부동산경기 대사이클이 와야 하는데 2008년 미국발 금융쇼크로 잠시 주춤하다가 다시 2008년 말부터 현재까지 부동산경기 대사이클 중에 있습니다.

통상적으로 10년마다 한번씩 부동산경기 대사이클, 5년마다 한번씩 부동산경기 소사이클이 도래하는데
1987년 하반기~1991년 상반기까지는 부동산경기 대사이클, 1994년 하반기~1996년까지는 부동산경기 소사이클 시기였습니다.

1990년대 후반부쯤 10년마다 한번씩 오는 부동산경기 대사이클이 도래해야 하는데 안타깝게도 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 이 대사이클 리듬이 깨졌습니다.

2001~2005년까지의 강남권 대세 상승은 강남권으로 봐서는 부동산경기 대사이클로 보이나
강남권을 제외한 서울 및 수도권 소외지역 그리고 지방은 전반적으로 2001년부터 2003년 10.29 부동산대책이 나오기 전까지만 상승하였다고 할 수 있는데 필자는 이 시기를 서울 및 수도권 소외지역 그리고 지방의 부동산경기 소사이클 시기로 규정짓고 싶군요.

2001~2002년은 강남권 재건축, 2003~2005년은 강남권 중대형 전성시대입니다.

2001~2003년까지 예를들어 서울 소외지역 노도강 등은 강남 대세에 편승하여 약간 오르는듯 했으나 2006년 상반기쯤엔 다시 제자리로 돌아갔습니다.

하여 2001~2003년까지는 서울 및 수도권 소외지역 그리고 지방은 부동산경기 소사이클 시기로 규정짓고 싶습니다.

2005년 8.31 부동산대책 그리고 2006년 DTI 규제가 있자 비로소 강남권 부동산이 고개를 숙였고 상대적으로 노도강을 포함한 서울 및 수도권 소외지역은 2006년 하반기부터 대세 상승을 타기 시작하여 미국발 금융쇼크가 있기전인 2008년 상반기까지 대세 상승에 있었습니다.

지방 최대의 도시 부산은 2007년 하반기 바다 조망권이 빼어난 해운대구 마린시티 현대아이파크 분양 시점 그리고 2007년 말 대선을 기점으로 하여 대세 상승을 맞았으나 이 또한 2008년 미국발 금융쇼크로 대세 상승 리듬이 깨져버렸습니다.

2008년 미국발 금융쇼크로 전국 부동산시장이 판이 깨진 이후 그동안 낙폭과대가 심한 강남권 재건축을 선두로 하여 2008년 말부터 얼마전 DTI 규제전까지 강남3구의 상승이 있었으나 금반 DTI 규제로 강남3구 부동산 가격 상승에 찬물을 끼얹었네요.

얼마전 DTI 규제로 전국 부동산시장이 새판을 짜고 있습니다.

강남3구는 그동안 가격 상승이 많은 아파트보다 상업.업무용 투자가 낫다는 전망이 나오고 한강 라인 그리고 서울 및 수도권 소외지역은 한강르네상스, 남산르네상스, 서울 동북권.서남권 르네상스, 수도권 동북부.서남부 집중개발 등 개발 호재와 그동안 강남3구보다 저평가된 것을 호재로 강남권 아파트보다 상대적으로 유리한 고지에 선 전망이 나오고 있습니다.

사실 그동안 분당, 일산신도시 건설로 이들 신도시 인근 동남부, 서북부지역은 많이 발전하였지만 수도권 1기 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)가 하나도 없는 지역인 서울 동북권은 그야말로 개발의 뒤안길을 걸었습니다.

그러나 음지가 양지되고 양지가 음지되고 하는 것이 세상사 및 부동산 인생입니다.

개인적으로 그동안 서울 및 수도권에서 가장 소외된 지역인 노도강을 포함한 중랑천 라인 그리고 서울 인근 동북부지역 남양주, 의정부, 양주, 동두천, 포천, 연천 일대를 좋게 보고있습니다.

그 이유는 그동안 가장 저평가되어 있는데다 얼마전 수도권 동북부 집중개발 발표로 이 지역의 개발 가능성이 높기 때문입니다. 개발이 되면 부동산 가격은 오르게 되어있구요.

얼마전 DTI 규제는 국내 부동산시장의 큰획을 그어 놓았습니다.

하여 투자적인 측면에서 강남3구는 빛좋은 개살구, 지방은 진흙속의 진주라고 말씀드리고 싶습니다.

금반 DTI 규제로 시장에서는 즉각 반응을 보이고 있습니다.

[지난달 대구,대전,부산 등 주요 광역시 평균 경매입찰자 수는 서울을 앞질렀다고 합니다.
이처럼 지방 경매시장에 투자자들이 몰리고 있는 것은 수도권보다 총부채상환비율(DTI) 등 각종 금융규제가 없는 데다 지방 주택시장이 회복세로 돌아서고 있기 때문으로 풀이된다. "지방 아파트 값은 전세 가격과 큰 차이가 없어 전세를 끼고 사면 투자자금 부담이 덜하다"며 "2011년쯤 지방 주택시장이 제자리를 찾게 되면 서울보다 수익률이 높을 수 있다"] <한경 기사 일부 인용>

개인적으로 2008년 말~2012년까지는 서울 및 수도권 소외지역 그리고 지방은 부동산경기 대사이클 시기로 규정짓고 싶습니다.

강남3구는 2001~2005년까지 워낙 아파트 가격 상승이 커 이번에는 서울 및 수도권 소외지역 그리고 지방에 대세 상승 바톤을 넘겨줘야 한다고 생각됩니다.

강남3구는 주춤하고 있지만 지방 최대의 도시 최고의 학군인 부산 해운대신시가지 아파트 등에선 그동안 워낙 저평가되어 있었고 추석이후 가격 상승에 대한 기대심리가 커 집주인들이 호가를 계속 올리면서 집 팔기를 꺼려하고 있다고 합니다.

부산은 이미 2007년 말부터 상승세를 탓으나 대구를 비롯한 여타 광역시는 얼마전부터 대세 상승 조짐을 보이고 있습니다.

개인적으로 이번 지방 대세 상승은 2011~2012년까지 이어질 것으로 예견됩니다.

2011~2012년까지는 강남권은 숨을 죽이고 지방은 대세 상승이 될 것이라고 감히 말씀드립니다.

2015년 하반기쯤 부동산경기 소사이클이 도래하면 강남권은 그때 다시 전국 부동산시장을 주도할 것이라고 예측됩니다.

지금은 인플레 시대이고 양극화 시대가 아닌 선진화로 가기위한 선진화 시대입니다.

선진화 시대엔 양극화 현상보다는 양극화 해소로 가는 길입니다.

이를 부동산과 접목시켜 보면 양극화 해소는 즉 소외된 지역의 부동산 가격 상승을 말합니다.

다소 과격한 표현일지는 몰라도 이상 여러가지 정황으로 봐서 투자적인 측면에서 지금은 강남3구는 빛좋은 개살구, 지방은 진흙속의 진주라고 말씀드리고 싶습니다.