부동산 투자를 나서기에 앞서 반드시 알아야 할 것이 있다. 바로 부동산 세금이다. 이 부분을 모르면 수익이 예상보다 적어지거나 심지어 투자가 실패로 이어질 가능성도 있어 반드시 꼼꼼하게 따져보아야 한다.

 

내가 아는 분 중에는 3,000만 원을 투자하면 2,000만 원의 수익을 올릴 것이라고 판단해 매입을 했다가, 의외로 세금이 2,000만 원 이상 나오는 바람에 그만 크게 손해를 보게 된 경우도 있었다. 따라서 부동산 투자를 마음먹었다면, 세금을 먼저 잘 확인하여 옳은 판단을 내릴 수 있어야 한다.

 

부동산 투자를 할 때 반드시 고려해야 할 세금은 크게 거래세 (취득세 등록세 지방교육세 농어촌특별세) 양도세, 종합부동산세, 이렇게 세가지이다. 그 밖에 재산세는 금액이 크지 않기 때문에 투자 판단을 할 때 많이 고려할 사항은 아니다.

 

세 가지 세금 중 먼저 종합 부동산세는 신경 쓰지 않아도 괜찮다. 종합부동산세를 내는 조건이 공시지가 6억에서 기본공제 3억이 더 들어가게 되었는데 결국 공시지가 9억으로 상향 된거나 마찬가지이다. 공시지가 9억이면 실거래가로 거의 12~15억 정도로, 이 정도 돈이 있는 사람은 이 글을 읽을 필요도 없기 때문이다. 결국 투자 판단 시 우선적으로 거래세와 양도세, 이렇게 두 가지만 유의하면 된다.

 

거래세는 주택이나 상가를 매입했을 때 내는 세금으로, 주택의 경우 전용면적에 따라서 매매가의 2.2 %와 2.7 %를 내면 된다. 즉, 전용면적이 85㎡ 이하이면 2.2% , 전용면적 85㎡ 이상이면 2.7%를 내면 된다. 즉, 전용면적이 85㎡ 이하인 1억 원짜리 아파트의 취등록세는 220만 원이라는 말이다. 어렵다면 대략적으로 2.7%가 나온다고 생각하면 된다. 위에서 말한것 처럼 주택인 경우 전용면적이 85㎡이냐 아니냐에 따라서 세율 자체가 달라 질수 있으나 그 폭이 크지 않기 때문에 크게 신경을 쓰지 않아도 괜찮다는 말이다.   

 

상가나 오피스텔의 경우 매매가의 4.6퍼센트이다. 예를 들어 1억 원짜리 오피스텔의 거래세는 460만 원이 되겠다. 거래세는 말 그대로 주택이나 상가 오피스텔을 구입할 때 필요한 자금이므로 취득할 때 한번쯤은 계산에 넣어야 한다. 그리고 이외에도 법무사 수수료 부동산 중개 수수료등도 추가로 들어가기 때문에 주택구입이나 상가 오피스텔 구입시 한번쯤 꼼꼼히 따져 봐야 한다.

 

마지막 세금인 양도소득세는 말 그대로 양도차익에 대해 내는 세금이다. 일반적으로 부동산 세금 중에서도 양도세가 가장 중요하다. 금액이 가장 클 수 있고, 잘못 계산하면 뭉칫돈이 왔다 갔다 하기 때문이다. 1가구 1주택자의 경우 9억 미만까지는 양도세가 전혀 나오지 않는다. 다만 일정한 자격 요건을 갖춰야 하는데, 우선 주택을 반드시 3년 이상 보유해야 한다. 서울, 과천, 일산, 분당, 산본, 평촌, 중동은 보유 중 세대원 전원이 반드시 2년간의 거주 요건을 채워야 비과세 혜택이 주어진다.

 

그렇다면 집을 사서 1년 안에 팔면 어떻게 될까? 집을 사서 1년 안에 팔면 세율이 50퍼센트, 1~2년 사이에 팔면 40퍼센트, 2년 이상은 6~35퍼센트의 세율을 적용 받는다. 예를 들어 1가구 1주택에 해당하는 자가 1억에 집을 사서 2억에 팔았다면 양도차익이 1억이지만, 1년 안에 팔면 양도세가 5,000만 원, 2년 안에 팔면 4,000만원이나 된다. 물론 3년 이상이 되면 한 푼의 세금도 낼 필요 없이 1억의 양도차익을 고스란히 챙길 수 있다.

 

이 정도면 대략적인 세금 부분은 빨리 체크할 수가 있다. 물론 위의 내용은 정말 간단한 것이고, 여기에 기본 공제나 취득세 등도 필요 경비로 들어갈 경우 계산이 조금 더 복잡해진다. 양도세 계산은 최근 인터넷으로도 손쉽게 할 수 있으므로 집을 매도할 때 반드시 한 번 더 꼼꼼하게 따져보아야 한다. 또한 예외 규정도 많아서 경우에 따라 세무 전문가와 상의를 해보는 것도 바람직한 방법이다.

 

다음은 1가구 2주택 이상을 보유한 사람들의 경우이다. 1가구 2주택 이상 보유자는 기존의 중과세 ( 세율이 50%이상) 에서 2009년 3월 15일 세제개편안에 따라 2009년 3월 16일부터 무조건 일반 세율을 적용받는다. 즉, 주택이 3채든 5채든 상관없이 기본 세율 6~35퍼센트(2010년부터는 6~33퍼센트)를 세율을 적용받는 것이다. 단, 한시적으로 2010년까지 주택을 처분하거나 신규로 취득하는 경우에 한해서 중과가 폐지된다. 투기지역인 강남 3구 서초구, 송파구, 강남구는 제외된다.

 

부동산 투자를 할 때는 반드시 세금 설계를 먼저 한 후 투자에 임해야 한다. 세금을 모르고 부동산에 투자하면 매수 및 매도 시점과 투자 금액을 바르게 예상할 수 없다. 세금은 계속해서 바뀌기 때문에 기본을 이해하고 새롭게 바뀐 세제를 지속적으로 업데이트하며 이해해야 한다.

 

 

 

<서른살 직장인, 10억을 벌다> 저자