돈 빌리기 쉬운 부동산에 투자하라

 

 남의 뒤를 쫓아 평범하게 투자하면 성공하기 어려운 시대다. 하물며 거금이 들어가는 부동산은 더 그렇다. 장기투자를 위해 부동산에 돈을 묻을 때는 부동산금융 활용 방안도 미리 강구해야 한다. 부동산시장에서 금융과 자산유동화가 빠르게 정착되고 있는 만큼 부동산을 활용한 돈 굴리기 전략을 세우고 투자하는 것이 실패를 줄이는 투자전략이다.

 

 투자대상으로 부동산을 선호하는 이유는 부동산 담보금융을 적절히 활용할 수 있어서다. 거래금액이 크기 때문에 일부 대출을 받아 이자가 낮은 자금을 동원하여 자금수익률을 극대화해 부동산을 보유하게 된다. 보유 중일 때는 자금융통으로 활용한다. 부동산에 근저당을 설정해주고 돈을 융자받아 생활자금이나 사업자금으로 활용할 수 있어 담보가치가 우량한 부동산 한 채만 잘 가지면 노후 재테크로 손색이 없다.

 

 주택연금 즉, 역모기지 제도가 생겨나면서 더욱 담보가치 높은 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 특별한 소득원이 없는 고령자가 소유하고 있는 주택을 담보로 사망 시까지 노후생활에 필요한 자금을 연금 형태로 지급하는 제도다. 집을 은행에 담보로 맡기고 자택에 거주하면서 노후 생활자금을 사망할 때까지 주택가액의 범위 내에서 종신으로 매월 연금을 받게 된다.

 

 이제 똘똘한 주택 한 채에 잘 투자해두면 자금융통은 물론 노후에 필요한 생활자금까지 해결할 수 있어 부동산 투자는 일석이조의 재테크인 셈이다. 실제 불경기 때 주택담보대출이 크게 늘어나는 때에는 부동산 투기나 구입자금보다는 가계 생활자금이나 개인사업자 운전자금 마련을 위한 주택대출이 부쩍 늘어난다. 따라서 부동산에 투자할 때는 담보가치가 있는  부동산인지 즉, 돈 빌리기 쉬운 알짜인지 살펴보고 투자하는 것은 기본이다.

 

 대출시장은 신용과 담보대출로 나뉜다. 신용대출은 인적담보로서 개인의 신용도나 직업 등을 따져 대출해 주기 때문에 대출의 위험성이 높은 편이라 대부업체 입장에서는 신중하게 이루어진다. 그러나 부동산 담보대출은 시중은행 등이 돈 떼일 일 거의 없는 확실한 담보를 잡고 대출해주기 때문에 리스크가 낮은 부동산 담보대출을 늘리려는 것은 자연스러운 모습이다.

 

 은행권은 1순위 저당권을 설정하고 돈을 빌려주기 때문에 가장 안전하고 확실한 대출인 반면 제2금융권이나 일반 대부업체는 후순위로 담보를 잡고 추가로 대출해 준다. 은행권의  1순위 대출금액이 부동산 금액의 50~60% 정도라고 한다면 기타 대부업체는 후순위 대출의 경우 차주의 직업과 이자부담 여부, 주택의 방공제 등을 감안해 위험을 줄이는 선에서 보수적인 대출을 해주는 실정이다.

 

 부동산에 투자할 때 담보대출 업체의 관행을 이해하고 돈 빌리기 쉬운 부동산에 투자하는 것이 훗날 재산을 불릴 때 여러모로 유리하다. 대부업자가 좋아하는(?) 부동산은 안전하고 투자성 있는 부동산이라고 보면 무방하다. 담보로 돈을 빌리기 쉽다는 건 부동산의 활용도가 높다는 것이다. 담보성이 높아 돈 빌리기 좋은 부동산에 대해 알아보자.

 

■ 서울 ․ 수도권을 중심으로 돈을 묻어라

 

 금융권에서 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려줄 때 선호하는 부동산으로는 서울․수도권 소재 입지여건이 양호한 부동산이다. 왜냐하면 거래가 손쉬워 환금성면에서 유리하고 자금회수가 안 돼 경매를 부쳤을 때 낙찰가가 높아서다. 비수도권이나 외곽 부동산은 일단 대출금액이 적고 후순위 대출도 깐깐한 조사를 마친 후 극히 보수적으로 대출해준다. 

 

 버블세븐 지역이나 수도권 주요지역 부동산은 가격하락의 폭이 작고 경기불황기 때라도 거래가 이루어지기 때문에 담보가치가 높다고 판단해 대출이 용이하다. 대출이 됐을 때 원금과 이자상환이 쉽지 않은 외곽 ․ 지방 부동산은 거래 자체가 어려워 즉시 현금화하기 어렵다고 판단한다. 대출이 용이한 부동산상품으로는 역세권 주변의 부동산과 경매 낙찰잔금 부동산, 재개발· 재건축 진행 중인 부동산이고 수도권의 토지는 주로 관리지역의 농지와 같은 거래 가능한 부동산이다.

 

■ 아파트 등 주거시설이 유리하다

 

 아파트는 금융권과 대부업체가 선호하는 부동산이다. 환금성과 수익성, 안정성 면에서 다른 부동산보다 월등하게 유리하기 때문이다. 보수적으로 주택담보대출 영업을 하는 제1금융권도 아파트는 대출영업의 최대 타깃이다. 특히 부동산거래가 많은 가격상승기나 거래호황기에는 시세의 60~70%, 경매낙찰가의 70~80% 한도 내에서 대출해준다.

 

 도심 주상복합 아파트와 다세대·연립주택 같은 공동주택도 위험성 높은 토지나 상가에 비해 대출 받기가 수월하다. 다만 나 홀로 아파트나 인구가 적은, 외곽 비브랜드 아파트는 담보가치가 낮다고 판단해 대출금액이 보수적으로 적용된다. 소형 공동주택인 다세대나 연립의 경우 대부분 대출기간이 짧아 1년 이상 장기보유하는 경우 기간 연장 시 일부 상환조건과 중도상환 수수료가 있어 확인이 필요하다.

 

■ 호재지역 부동산은 몸값이 높다

 

 한창 개발이 이루어지는 택지지구, 지자체의 대규모 시설유치나 국가 행사지역, 관광단지나 집단 개발이 진행되는 지역 내 부동산은 어김없이 시중 은행의 지점이나 출장소가 파견돼 자금을 유치하고 돈 빌릴 곳을 찾아내는 곳이 금융권이다. 이들 지역은 토지가 수용돼 보상이 이루어지고 투자자들의 유입으로 인해 자금수급이 원활하기 때문에 눈독을 들인다.

 

 호재가 만발해 뜨는 지역으로 분류해 놓은 유망지역이기 때문에 대출업자들은 이들 지역 내 부동산을 갖고 있거나 매입하는 투자자에게 1순위로 대출해준다. 1순위 저당이 설정돼 있더라도 추가대출을 해주거나 금리는 낮게 적용해 혜택을 주기도 한다. 일부 불법 대부업체인 경우 후순위로 최대 상한선의 최고액을 설정한 다음 원금회수가 어려울 경우 직접 낙찰받아 차익을 챙기는 경우가 이런 개발호재 지역 내 부동산이다.

 

■ 권리 ․ 물건 상 하자가 없어야 한다

 

 금융권과 대부업체 대출 심사 때 우선적으로 고려하는 것은 등기부등본 상, 주택(상가)임대차보호법 상 선순위 임차인 여부와 기타 복잡한 권리 상의 하자 여부를 따져 대출가부가 결정된다. 또 부동산의 이용과 활용에 대한 각종 제한사항이 있는지를 따져 대출금액을 결정한다. 만약 하자가 있다면 대출을 제외하거나 추가대출을 금지하는 것이 일반적이다.

 

 대출 받기 전 이미 고액의 전세권 및 임차권자가 거주하거나 여러 명이 전세로 들어 와 살고 있다면 대출금액은 대폭 줄어든다. 미준공 ․ 미등기, 대지 지분 미정리, 무허가 ․ 불법건축물, 도시계획법과 도시재개발법 등에 따라 부동산에 대한 이용제한이나 도로개설, 수용제외, 변경 가능성이 있거나 철거예정지인 경우에는 물건 상 하자로 판단해 대출 자체가 어렵다.

 

■ 소형 ․ 입지 좋은 부동산 먼저 골라라

 

 대출업체는 거액의 자금 대출은 꺼리는 편이다. 부동산 불황기에 대비해 부실채권의 위험을 미리 줄이기 위해서다. 덩치가 큰 부동산일수록 원금회수가 어렵고 시간이 오래 걸리기 때문에 대형 부동산 대출보다는 중소형을 선호한다. 대출 받기 쉬운 부동산을 고르려면 소형 부동산 여러 개를 나눠 포트폴리오를 짜서 투자하는 것이 유리하다.

 

 상가는 유동인구가 많아 장사가 잘되는 우량상권이 유리하고 토지는 목이 좋아 건물을 지었을 때 사람이 찾아올 수 있는 입지 양호한 부동산이 당연히 대출 받기가 쉽고 상대적으로 좋은 이자조건으로 대출 받는다. 특히 금융권이 아닌 일반 담보대출업체는 입지가 좋다면 후순위 추가대출도 넉넉해 해주는 경우가 많다. 훗날 차주가 사업이 어려워 이자나 원금을 갚지 못하더라도 최후의 원금회수 장치인 경매를 통하면 얼마든지 대출원금을 환수 받을 수 있어서다.

 

 부동산에 투자할 때 내 자본이 많을수록 유리하다. 그러나 적절한 대출은 레버리지 효과를 거둘 수 있으므로 자산가치가 올라갈 돈 되는 부동산이라면 분수에 맞는 부동산에 투자하는 것이 자산증식에 유리하다. 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때는 앞으로 금리가 오를 가능성이 큰 만큼 변동금리보다 고정금리를 선택하는 편이 낫고 되도록 금리가 싼 대출에 집중하고 대출조건은 원금을 함께 갚아 나가는 것을 선택하는 것이 유리하다.

 

 

메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr) 02-765-0008