우리나라는 국토의 약 2/3가 산지로 되어 있어 개발 가능한 국토 면적이 적은 편이다. 전체 면적 중 도시지역이 약 6%에 불과하다. 그로 인해 도시지역으로 자본이 유입되고, 집중적으로 개발이 이루어 진다. 자금 동원력이 충분한 사람이라면 도시지역의 금싸라기 땅을 구입해서 활용하면 충분한 수익을 얻을 수 있지만, 우리 일반인의 경우는 금전적 제약으로 그와 같이 하는 데 많은 어려움이 있다. 그러면 어떻게 부동산 투자를 하는 것이 좋은 것일까? 전체 국토 2/3를 차지하는 산지 중, 투자가치가 있는 것을 골라내는 것이 현명한 투자라 생각된다.

임야의 경우 단위 면적당 가격이 싸고 개발 시 투자금 대비 수익률이 높은 편이다. 그렇다고 해서 아무 임야를 구입해서는 안된다. 임야의 경우 활용도가 높다고 하지만 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많기 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사 시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다. 또 추가시설이나 개발 시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.

좋은 임야를 고르는 방법

첫째, 임야의 소유권자를 확인해야 한다.

시간과 노력을 아무리 투자해서 좋은 땅을 골랐더라도 임야가 종중땅일 경우 소유권 이전에 어려움이 따를 수 있다. 이러한 일을 방지하기 위해서는 마을 이장이나 동네 어르신께 실제 소유권이 어떻게 되는지 확인하면 된다.

둘째, 보전목적이 강한 보전임지는 피한다.

임야의 경사도, 주변 환경 등 여러 여건이 아무리 좋아도 개발제학구역 등 보전목적이 강한 임야는 피하는 것이 좋다. 보전목적으로 설정한 임야를 굳이 개발해야는 이유는 없다. 다른 지역을 재개발, 재건축해서 개발행위를 하면 되지 공익 목적이 강한 임야를 개발할 필요가 없다.

셋째, 묘지가 있는지 반드시 확인해야 한다.

분묘기지권이 성립될 경우 개발에 많은 제약이 따른다. 분묘를 옮기는 것을 꺼려하는 정서가 보편적이다. 연고가 있는 묘지를 이전하기 위해서는 엄청난 수고를 감수해야한다. 묘지이전을 조건으로 계약을 할 때, 구두가 아닌 계약서 상 중도금 납부 이전에 묘지 이전을 완료한다는 특약을 명시해야만 분묘로 인한 문제를 사전에 방지할 수 있다. 아울러 묘지를 확인하려면 계절중 겨울철에 현장답사를 하면 용이하다.

넷째, 도로를 꼭 확인하라.

도로 폭도 필수 점검사항이다. 건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상이어야 한다. 또한 연면적이 600평이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다. 임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다. 만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.

다섯째, 경사도가 높은 땅은 피한다.

경사도가 25도를 넘는 경우 개발이 불가능하다. 지방 조례에 따라 다르기는 하지만 임야 개발에 경사도를 제한하고 있는 것이 현실이다. 이를 반대로 말하면 경사도 25도 이하의 임야의 경우 개발이 가능하다는 말이 된다. 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.

여섯째, 입목구성과 입목축적을 파악하자.

입목구성이란 나무의 평균 나이와 활엽수림이 전체 나무 중 차지하는 비율을 말한다. 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림이 전체의 50% 이하여야 한다. 그리고 입목축적은 단위 면적당 나무가 얼마나 조밀하게 심겨 있는지, 나무의 크기는 어느정도인지를 말하는 것이다. 나무의 밀도 크기가 시.군의 평균치보다 50%이하여야 한다.

그외 임야의 토질, 풍수, 자연 경관 등 많은 것을 고려해야 한다. 그리고 가장 중요한 것은 가격이다. 아무로 조건이 좋아도 가격이 너무 높으면 투자를 피해야 한다. 우리가 임야에 투자를 하는 것은 수익을 얻기 위함이다. 비록 길이 없고, 분묘기지권이 성립하더라도 이러한 문제점을 해결할 수 있고 가격이 아주 저렴하다면 투자할 가치가 있다.

‘토지와 애인은 가까이 두라’는 말이 있다. 임야에 투자를 한다면, 현장을 자주 방문해서 땅이 어떻게 말을 하는지 귀를 귀울일 필요가 있다. 관심을 두지 않는다면 땅은 입을 열지 않는다. 옆에 있는 애인도 마찬가지다. 사랑한다는 말을 하지 않는다면 무관심한 당신에게서 떠나갈 수 있다.

 

                                              한국부동산경제연구센터 김성철 원장