정부가 작년 한해 세제개편안을 포함해 부동산 규제완화 대책을 11차례나 내놓았었다. 수도권 투기지역과 투기과열지구 해제, 수도권 전매제한, 재건축 규제완화, 종부세 완화 등 대부분 규제를 완화한 것이다. 반면 시장은 요지부동이다. 지난 11월의 서울 아파트 거래 건수는 687건으로 2006년 11월 2만884건과 비교하면 3.3%에 불과한 수준이다.

 

부동산 시장을 들여다보면 수도권 지역 내 잘나가던 버블세븐 지역의 집값이 2년 전 고점보다 30~40% 떨어진 급매물의 출현도 이젠 드문 일이 아니다. 또한 주택가격상승률이 소비자물가 상승률의 130% 밑으로 떨어진 지 오래다.

 

가계에 부동산 비중이 유독 높은 우리나라에 이런 자산가치 감소 현상은 가계 부실을 유발시켜 소비가 위축되고 240조원에 달하는 주택담보대출을 껴안은 은행권 부실은 금융과 실물 부문의 동시불황을 심화시켜 저성장 국면이 상당 기간 지속될 것이라는 데 힘이 실리고 있다.

 

최근 IMF(국제통화기금)는 수출의존도가 높은 한국의 경제성장률이 작년 4.1%에서 2009년에 2%선으로 떨어질 것이라 내다보고 있으며 일부에서는 한국 경제가 2009년에 마이너스 성장을 할 것이란 비관론도 나오고 있는 실정이다.

 

이런 가운데 주택 매입을 대기하고 있는 수요자라면 어떻게 하는 게 좋을까? 필자가 보기엔 올해 하반기께 시장상황을 살펴가며 매입시기를 조율해 매입하는 것이 좋을 것으로 보인다.

 

시장침체 여파로 실제 거래되는 가격선이 점차 저점에 다다르고 있는데다 경제시장에서 가격을 결정하는 중요한 법칙인 수요와 공급을 살펴봐도 차츰 공급이 부족할 것으로 보이기 때문이다.

 

경제학에서 모든 상품가격은 수요와 공급이 일치하는 점에서 형성되는데 수요가 증가하면 가격은 오르기 마련이고 반면 공급이 수요보다 늘어나게 되면 가격이 하락하게 된다. 공급은 주택의 수를 말할 수 있고 수요는 선택하는, 집을 사려는 수요자들이다. 건설사들이 공급을 늘리게 되면 주택의 수가 늘어나기 때문에 가격은 하락하게 되는 것이다.

 

한 정보업체가 조사한 2009년도 입주물량을 살펴보면 전국적으로 22만여가구로 올해보다 5만여가구가 감소하게 된다. 서울은 2만3천여가구가 입주를 하게 되는데 이는 올해(4만9천여가구)보다 절반 이상 줄어든 물량이다. 특히 강남권 아파트물량은 약 4천5백가구가 입주하게 돼 2000년대 들어 가장 입주물량이 적은 것으로 나타났다.

 

게다가 통계청에 따르면 수도권으로 인구가 꾸준히 유입되고 가족분화에 따른 1인 가구의 급증으로 2009년 이후 서울은 매년 4만여가구, 경기도는 10만가구 이상씩 수요가 늘어날 것으로 보고 있다. 이를 토대로 2010년도 입주물량과 신규 가구수를 고려한다면 2010년에는 수도권에 약 9만가구가 부족하게 되는 셈이다.

 

부동산은 완성되어야 가치를 지니는 재화인 완결재로 공급이 초과되면 바로 생산을 줄여 타산을 맞출 수 있는 일반상품과는 달리 부동산에 공급을 늘리려면 대략 2~3년 정도의 기간이 필요하다. 하지만 신규 분양의 경우 주택건설업체들이 글로벌 금융위기에 따른 불황여파로 인해 주택공급 계획조차 세우지 못할 정도로 2009년 주택공급은 올해보다 줄어들 수밖에 없을 것으로 보인다. 이런 주택공급 감소현상은 자연스레 서울 경기 등 수도권 내 아파트 입주물량 감소로 이어질 수밖에 없다.

 

집값에 거품이 제거되고 있는 상황에서 이런 주택 공급 위축이 경제위기에 대한 불안감 해소와 맞물려 돌아간다면 집값상승의 도화선이 될 것으로 보여 주(住)테크에도 긍정적이라 볼 수 있겠다.

 

그러나 2013년 이후에는 부동산 시장상황이 크게 달라질 수도 있다. 정부가 서민 주거안정을 위해 내년부터 보금자리 주택 공급을 본격적으로 늘리게 되고 사업이 지연되었던 신도시 공급물량도 늘어나는데다 중첩 규제로 사업추진이 미진했던 재건축 아파트도 족쇄가 풀려 뉴타운과 함께 도심 내 공급을 늘리게 된다. 게다가 사회적 문제인 ‘고령화’가 점차 대두되게 되면 부동산에도 큰 영향을 미칠 것으로 보여 주택이 더 이상 자산증식의 디딤돌이라고 볼 수 없는 상황이 도래할 수도 있을 것으로 보인다.

 

이에 지금은 주택 매입시기가 중요한 상황이라고 할 수 있겠지만 나중에는 매도시기가 중요한 상황이 될 수 있어 그 어느 때보다도 주택설계를 잘해야 하는 시기로 보인다.