부동산가격 왜 상승하였나?(2000년 이후)

 

우리나라는 IMF 외환위기가 극복되는 1999년 이후 경제상황이 크게 호전되어 2000년 이후 2007년까지 연평균 5.3%의 가계소득이 성장을 했으며, 같은 기간 경제 성장은 5.9% 증가한 것으로 나타난다. 반면 주택가격은 경제성장률과 가계소득증가율에 비해 연 평균35%(서울기준: 2000년을 100으로 하였을 경우 2008년도 상반기 280으로 약 2.8배)로 비교가 어려울 정도로 과다하게 올랐다.

 

 

과다하게 오른 주택가격에는 또 다른 원인들이 있었는데, 주택이 부족해서 생긴 측면과 금리가 저렴하여 시중에 자금이 풍부해진 측면이다.

 

우리나라는 IMF를 겪으며 건설업체들의 부도와 경기 위축으로 국가의 전반적인 주택공급이 적었다. 반면 1차 베이비 붐 세대(58년 개띠부터 65년생 까지)의 중대형 평수의 주택수요는 증가(2000년 기준으로 43~36세)하고 있었기에 가격 오르는 것은 당연한 결과였다. 하지만 2002년 이후 부동산 가격의 급속한 상승은 모기지론의 등장과 함께한 저금리 기조가 가장 큰 원인 이였다.

 

 

 

모기지론과 저금리는 실수요가 아닌 투기수요(가수요)를 창출 시키기에 최적의 여건을 마련해 주었고, 그 이후 우리 가족의 안식처로서의 주택이 아닌 투자 또는 투기의 대상으로 주택이 급부상 하면서 가격 상승을 부추겼다. 지속적인 높은 가격 상승률(2000년을 100으로 하였을 경우 2008년도 상반기 280으로 약 2.8배)은 내집마련을 위해 열심히 종자돈을 모으던 서민층과 중산층까지 대출을 통한 주택수요자들로 몰아갔고, 억대의 대출자금을 떠 안으며, 내집마련을 하게 만들고 말았다.

 

 

부동산가격 하락의 진실

 

부동산 가격이 상승하면 수요와 함께 공급도 늘어나게 되는데, 가격 상승기류 속에서 분양가 상승이 일어났고 고분양가의(이 문제에 대해서는 차후 칼럼을 통해 언급하도록 함.) 신규주택들이 분양되면서 기존 주택의 가격을 올리는 순환을 통해서 주택가격을 올리는 악순환이 일어났다. 이런 과정 중에 고분양가로 인한 고수익으로 인해 건설업체들의 주택공급은 지속적으로 늘어났다.

 

지속적으로 주택공급은 늘었지만 고분양가로 실수요가 줄어들어 미분양이 나타나더니 미국 발 금융위기가 국내경제침체로 이어지면서 미분양의 숫자는 기하급수적으로 늘어 투기적 수요까지 잠재우게 되었고, 가격하락을 부추기게 되었다. 어떻게 보면 현재의 급격한 부동산가격 하락은 그 동안 얼마나 가격상승이 투기심리에 의해 올라왔는지가 반증되는 증거로도 볼 수 있다.

 

 

정부 부동산정책 과연 성공 할 것인가?

 

부동산 거품은 상당수 경제 전문가들이 인정하고 있다. 거품이라는 그 예는 시중은행이 은행 자신의 가진 돈 보다 더 많은 돈을 부동산 담보대출을 해주었던 것이다. 그 만큼 과도한 부동산 담보 대출이 부동산 가격이 오르는 것에 일조한 것이다. 그런데 문제는 부동산가격이 실제로 하락하게 되면 부동산가격이 오를 것이라 기대하고 담보대출 받아 집을 산 사람들은 점점 대출이자를 감당하지 못하여 연체율이 높아지면서 부실자산증가로 이어지고, 이는 은행의 부실로 이어져서 종국에는 금융산업 전반의 부실로 이어질 수 있기에 정부는 더욱 민감하게 대응하고 있는 것이다.

 

그러나 정부 정책의 내용(양도세 인하, 분양권전매, 재건축 규제 완화 등)들은 결국 규제완화를 통해서 겨우 잡아놓은 부동산가격상승을 부동산 가격이 하락하자 규제를 완화하여 투기수요(가수요)를 부추기는 것이다. 그러나 이는 잘 못된 처방이다. 병을 치유 할려면 그 병에 맞는 주사(처방)를 놔줘야 한다. 현재의 부동산가격 하락은 경기위축에 따른 일시적 하락이 아니라 저금리기조(모기지론)에 따른 과도한 부동산가격 상승이 만들어낸 거품이 꺼지고 있는 것이다. 그런데 이런 상황에서 오히려 투기를 부추기는 처방은 원인(거품)과 해결책(가수요)이 매칭이 되지 않는 처방인 것이다.

 

또한 규제완화를 통한 투기유발 정책이 주택수요에 영향을 제대로 주지 못 한다면 역으로 ‘이렇게 규제를 완화해도 살 사람들이 없구나’ 하는 생각을 사람들에게 심어주어 수요심리를 더욱 얼어 붓게 만들어 주택가격 하락을 더 부추길 수도 있다.

 

 

현 상황에서 우리의 자세

 

지금 이 시기는 자산배분전략이 가장 필요한 시기인 것 같다. 자산배분전략은 위험수준이 다양한 여러 자산(부동산, 주식, 채권 등)을 대상으로 투자자금을 배분하여 포트폴리오를 구성하는 방법이다.

 

수많은 재테크 전문가들은 증권선택, 마켓타이밍 등을 통하여, 수익을 얻을 수 있다고 말한다. 하지만 수익률에 대한 연구결과 자산배분 즉 어떻게 자산을 배분했느냐가 수익률에 미치는 영향력이 91.5% 였다는 것이다. 증권선택과 (4.6%), 마켓타이밍(1.8%)은 각각 4.6%, 1.8%정도 밖에 안되었다. 이런 결과에 대한 예는 우리 도처에 무수히 깔려있다. 그런데 자산배분전략이 잘 안 되는 이유는 우리 인간이 가지고 있는 무한한 욕심과 자만 때문에 대부분 실패하는 것이다.

 

우리나라의 부동산 자산 비율은 90%에 육박한다. 미국과 일본에 비해서도 너무나 높은 수치이다. 앞으로의 부동산 경기는 예전에 누렸던 가격상승은 힘든 시기(이 내용은 향후 칼럼을 통해 밝히도록 함)에 도래하였다. 향후 부동산 전망은 어두운 부분이 많기 때문에 부동산 비중을 늘리는 행위는 자제 하기 바라며, 현재 부동산 자산의 과다 보유하신 분들은 비중을 축소하기를 권해드린다. 매일 아침 우리에게 태양은 떠오른다. 하지만 그 하루가 생각보다 길수도 있다는 걸 명심하며, 이성적 판단을 하기를 바란다.