독점상가를 골라라
단지내 상가에 투자하려면 아파트 주민들이 외부로 나가기 힘든 독점상가를 골라야 한다. 근린상가의 경우 전용률·동선·층에 따라 차별화가 갈수록 두드러지고 있다.전용률은 최소 50% 이상은 돼야 한다. 가능하면 1층 위주로 고르고 .역세권 중에서도 퇴근시간대 약속장소로 흔히 이용되는 곳이 좋다. 또한 서민층이 많이 거주하는 단지의 상가가 유망하다. 따라서 중소형 대 분포가 높은 단지를 선택해야 한다. 대형 평형 거주자는 단지내 상가보다는 단지외부에 있는 대형마트나 백화점 등을 이용하는 경우가 많기 때문이다.
최소 500가구 이상인 곳을 골라야
단지 내 상가를 선택할 때는 단지의 아파트 가구 수가 중요한 요인으로 작용한다. 일반적으로 1000가구 이상 대단지인 경우 안정적인 수요를 확보할 수 있으며, 뒷받침돼야한다. 단지가 500가구 이하인 경우 슈퍼나 비디오 대여점·세탁소 등이 좋고, 500~1000가구 규모 단지는 미용실·문구점·치킨점 등이, 1000가구 이상 대단지는 편의점이나 소규모 병원 등이 유망하다 또한 대형 평형 위주로 구성된 단지보다는 중소형평형대의 단지 거주자들의 단지내 구매성향이 더 강하다. 단지 내 상가는 인근에 대형 마트가 있으면 큰 타격을 입을 수 있기 때문에 인근에 유사 시설이 있는지, 또 향후 들어설 예정인지를 잘 확인해 봐야 한다.
낙찰가율보다 수익률을 파악하는 것이 중요
최근 단지 내 상가에 지나친 투자 수요가 몰리면서 낙찰가율이 300~400％ 육박하는 과열 양상을 보이고 있는 점은 주의해야 한다. 한정된 업종이 들어서는 단지 내 상가의 입지 여건상 높은 임대 시세를 받아내기가 쉽지 않고, 직접 입주할 경우에도 초기 비용을 회수할 수 있을 만큼의 적정 수익을 내기는 어렵기 때문이다.
특히 시중 금리가 상승 국면에 있기 때문에 자칫하면 낭패를 볼 수도 있어 ‘묻지마’식 투자는 금물이다. 일반적으로 단지내 상가의 낙찰가는 내정가 대비 150% 미만이면 무난하다. 일반적으로 주택공사에서 분양하는 주공 상가의 경우는 내정가가 어느 정도 타당성과 신빙성이 있기 때문에 내정가 대비 150% 미만의 낙찰가일 경우 적정한 가격일 수도 있다.
하지만 일반 건설사에서 정해 놓은 내정가의 경우는 업체에서 자율적으로 산정한 가격이기 때문에 내정가가 이미 최고가의 가격으로 산정되는 경우도 있기 때문에 아무리 150% 미만으로 낙찰되었더라도 고가 낙찰이 될 수 있다.적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 본인이 분양받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다. 그러기 위해서는 분양받고자 하는 상가와 비슷한 규모의 주변 상가 임대가격을 조사해 볼 필요가 있다.
상가 적정 수익률을 파악하는 방법
첫째,약 3군데의 공인중개 업소를 선정해 주변 상가의 보증금과 임대료 수준을 파악하는 것이 좋다.중개업소 1곳은 내가 투자할 상가와 가까운 곳에 2곳은 조금 떨어져있는 곳에서 임대료를 문의해 보고, 그 결과를 토대로 내가 투자할 상가의 예상 임대수익을 산정해볼 수 있다.이렇게 주변 임대료 수준을 따졌을 때 투자수익률이 5~8%가 나올 수 있는 낙찰가라면 안정적인 투자처가 될 수 있다.
두번째 ,단지내상가의 세대수가 비슷한 규모의 기존 아파트 단지내 상가의 임대료를 조사하여 적정 수익률을 입찰 참여전에 산정해 보는 것이다.
기존 운영중인 비슷한 규모 세대수의 아파트 단지의 임대료 수준을 감안해 내가 낙찰해야할 상한선을 설정해 볼 수 있기 때문이다.상가투자의 기본은 투자수익률확보에 있기 때문에 적정수익율을 내지 못하는 고가 낙찰은 의미가 없다는 점을 명심해야 한다.
이렇게 주변 상가의 임대료 수준을 알아보거나 비슷한 세대 수의 기존 상가 임대료 수준을 알아본 뒤 적정 낙찰가를 사전에 예상할때도 유의해야 할 점은 있다. 단지내 상가의 투자 메리트는 무엇보다도 아파트 입주 세대수에 따른 고정수요확보가 용이할뿐더러 비교적 빠른 상권이 형성 돼 다른 상가에 비해 안정적인 투자를 할 수 있다는 것이다.
박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597