투자 상담을 하다보면 부동산 초보자와 중급자들이 흔히 숲은 보지 못하고 나무만을 보다가 실패하는 사례가 빈번하게 발생한다.
성공적인 부동산 투자를 위해서는 지금 당장 눈에 보이는 것만 봐서는 안된다. 다시 말해 지금은 눈에 보이지 않지만 향후 실현될 미래 가치를 내다볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.
예컨대 부동산의 미래가치를 알기위해서는 <국토종합계획>, <광역도시계획>, <도시기본계획>, <수도권정비계획>등 서너가지 정도만 대략적으로 숙지해두면 부동산 투자의 절반이상은 점수를 따고 들어간다고 봐도 무방할 정도로 가장 기본적이지만 초보자나 중급자들이 놓치기 쉬운 부분이다.
위 4가지 계획이 중요한 이유는 간단하다. 일단, 이 계획들에는 적어도 향후 10∼20년 간 전국의 부동산개발 지도를 확 바꿔 놓을만한 굵직한 개발계획들이 모두 담겨져 있기 때문이다. 따라서 부동산투자에 임하는 모든 투자자들은 이들 계획에 대해서 꼼꼼하고도 거시적인 안목으로 독하게 숙지하는것이 다른 무엇보다도 중요하다고 할 수 있다. 대한민국 정부는 국토를 체계적으로 개발하기 위해 여러 가지 계획을 수립하고 시행하는데, 이런 계획들이 바로 위 언급한 <국토종합계획>, <광역도시계획>, <도시기본계획>, <수도권정비계획> 그리고 더 세밀하게 들어가면 <지구단위계획> 등이 이에 해당한다.
# 국토종합계획
<국토종합계획>은 한마디로 말해 대한민국의 최상위 국토개발계획이라고 할 수 있다. 보통 20년 단위로 중앙정부가 수립하는데 현재는 4차 계획기간(2000년∼2020년)이 확정되었다.
<국토종합계획>은 어느 지역을 어떤 방식으로 개발할지를 결정하는 가장 큰 단위의 마스터플랜이라고 할수 있다. 예컨대 지금까지 고속도로, 산업단지, 항만, 공항, 신도시 등의 대규모 개발사업은 모두 이 계획에 따라 추진되어 왔다고 보면 된다. 따라서 <국토종합계획>을 잘 살펴보면 대략 10여년 후 대한민국 국토의 모습을 어느 정도 가늠해 볼 수 있는 잣대가 되므로 부동산 투자자들은 반드시 주의깊이 관심을 기울여야 한다. 그러나 보통 국토계획에 대해 전혀 모르는 사람들이 허다하고 따라서 숲을 보지 못하고 지금당장 눈에 보이는 나무만을 보다가 낭패를 당하는 경우가 많으므로 초보자들은 이점을 염두에 두고 관심을 가져야 한다. 4차 국토종합계획상에 나타난 밑그림을 지역별로 살펴보면 다음과 같다.
1. 서울 : 새천년의 세계도시
2. 부산 : 환태평양권 국제 해양ㆍ물류도시
3. 대구 : 국제 섬유패션산업 메카
4. 인천 : 동북아권 국제정보ㆍ교류 도시
5. 광주 : 첨단산업ㆍ문화예술 중심도시
6. 대전 : 과학기술중추도시
7. 울산 : 자동차 및 21세기 신산업 도시
8. 경기 : 지식산업 중심지역
9. 강원 : 환동해권 관광ㆍ휴양산업 전진기지
10. 충북 : 내륙 신산업 중심지역
11. 충남 : 역사문화ㆍ임해산업ㆍ황해권 교류 중심지역
12. 전북 : 환황해권 생산ㆍ물류 전진기지
13. 전남 : 국제교역ㆍ해양관광 중심지역
14. 경북 : 환동해권 첨단산업ㆍ문화 중심지역
15. 경남 : 첨단기계산업ㆍ문화관광 선도지역
16. 제주 : 국제자유도시
# 광역도시계획
중앙정부에서 앞서 언급한 <국토종합계획>을 마련하면 각 광역시ㆍ도는 이를 구체화하는 <광역도시계획>을 수립하는데 이 계획은 국토종합계획 바로 아래 단계의 계획으로 광역계획권의 장기발전방향을 제시한다. 따라서 국토계획에서 개발 가능한 지역으로 분류된 곳은 향후 개발이 지속적으로 이루어질 가능성이 높은 지역으로 부동산 투자성이 상당히 높다고 볼 수 있다. 이 계획은 건설교통부 장관이 광역시설을 체계적으로 정비하기 위해 인접한 둘 이상 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군 관할구역을 한데 묶는 것으로 이같은 <광역도시계획>에는 해당 지역의 특성을 감안한 광역개발계획이 담겨져 있으므로 향후 어디를 개발하고, 어디를 보전할 것인지에 대한 큰 밑그림이 이 계획에 담기므로 반드시 이 계획에 대해 숙지하고 있는것이 좋다.
# 3차 수도권 정비계획
수도권정비계획이란, 수도를 중심으로 형성된 광역 대도시권인 수도권의 정비에 관한 종합적인 계획을 말하는데 현재 제3차 수도권 정비계획까지 잡혀있는 상태다. 수도권 정비계획은 행정중심복합도시 건설, 공공기관 지방이전 등 국가경쟁력 강화를 위한 수도권 혁신의 필요성이 증대되자 수립하게 된 계획이다.
(자료: 국토해양부)
제4차 국토종합계획 수정계획 등 상위계획이 변경되고 수도권 권리에 대한 새로운 패러다임의 등장이 필요하게 되자, 추진 중에 있던 2차 수도권 정비계획(1997～2011)을 조기종료하고 새로운 수도권의 비전과 발전방향을 담은 제3차 수도권 정비계획을 수립하게 된것이다. 공간적으로는 서울/인천을 포함한 수도권 전역이며 계획기간은 2006년 ～ 2020년으로 제4차 국토종합계획 수정계획, 도시기본계획과 그 기간을 함께하고 있다.
계획의 내용은 크게 수도권정비, 인구/산업의 배치, 권역구분/정비, 광역시설정비 등이 있으며 수도권의 정비와 체계적 관리를 위한 종합계획이다. 따라서 부동산투자를 하는 투자자라면 3차 수도권정비계획에 대해 반드시 개략적인 내용이라도 공부하는것이 필수다.
# 도시기본계획
<도시기본계획>은 쉽게말해 <국토종합계획>, <광역도시계획> 등을 바탕으로 각 지방자치단체가 20년 단위로 수립하는 지역 개발계획으로서 수립 대상은 인구 10만명 이상의 시ㆍ군 등이다. 다만, 인구 등 지역 여건 변화를 감안해 5년마다 이를 변경할 수 있는데 이 계획이 확정되면 각 시ㆍ군은 5년 단위로 도시관리계획을 수립, 이를 바탕으로 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지 지역 등 용도지역을 배분하고 개발과 보존의 구체적인 토지이용 방안을 결정하게 되므로서 최종적으로는 해당 시ㆍ군의 중장기 개발계획이 모두 담겨 있다고 봐도 무방하다. 이러한 이유로 지역 개발의 청사진이라고도 불리며 현재 수도권 31개 시,군 중 25개 지자체가 이같은 <도시기본계획>을 수립해 체계적으로 개발을 추진하고 있다.
<도시기본계획>에는 보전할 땅과 향후 개발할 토지가 상세하게 표시돼 있다. 따라서 특히 토지 투자를 위해서는 <도시기본계획>을 잘 살펴야 하며 개발 가능지가 어디인지에 주안점을 두고 살펴야 한다. 한편, <도시기본계획>상의 개발 가능지는 ‘시가화 예정용지’로 표시되는데 만약 어떤 지역이 <도시기본계획>상의 ‘시가화 예정용지’로 지정된다면 땅값이 곧바로 급등하게 된다.
이러한 이유로 시가화 예정용지로 지정이 됐거나 지정될 가능성이 높은 토지의 경우 투자자들의 집중 공략 대상이 되는데, 가령 최근 도시기본계획이 확정된 경기도 용인시의 경우 시가화 예정용지로 신규 지정된 남사면 지역(남사복합신도시로 개발예정) 인근의 땅값이 크게 들썩이고 있는것이 좋은 예다.
위 언급한 4가지 국토계획은 나무가 아닌 숲을 먼저 볼수 있는 안목을 기르는데 많은 도움을 준다. 따라서 초보투자자들은 먼저 이 부분을 숙지해두는것이 향후 투자를 시도할 때 많은 도움이 될수 있다.
-김 경우 [부동산 대폭락 시대는 없다]저자-