금융위기가  당분간 지속될 예정이고   이에 따라 아파트가격도  예전처럼  급등세를 펼치기 힘들것으로   보이기 때문에 , 과거와 같은 방식으로 ‘미분양 아파트 사냥’에 나섰다가는  실패하기 쉽상이다.  어려운 경제 여건상  공식적으로 16만가구(업계 추산 25만)로 추정되는 미분양 아파트가 일시적으로 주인을 찿기는 힘들것으로 보이기 때문에 여유를 가지고 ‘미분양아파트 체크리스트’를 만들어 꼼꼼히 투자가치를 체크해야 한다.    

다음은 미분양 아파트를 고르기 전에 체크해야 할 5가지 리스트다.

1.개발호재가 있는 대단지 아파트의 미분양을 골라라

단지규모가 큰 곳의 미분양 아파트를 매입하는 게  유리하다.  대단지아파트는  주변 상권이 형성돼 생활편의 시설 및 주민 편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문이다.  특히 도시계획이 체계적으로 이뤄져 기반시설과 생활편의 시설이 풍부한  택지지구내 아파트는 , 상주인구 증가에 대비해 교통여건이 계속 좋아질수밖에 없기 때문이다. 특히 지하철과 도로개통등   입주시점에 개발호재가 있는  대단지단지를  고르는 게 좋다. 현재는  교통과 편의시설들이  열악해  미분양이 발생했지만  입주시점에 호재가  눈에 보이면   언제 그랬냐는 듯이  미분양도 소진되고 더불어 시세차익까지 얻을 수 있게 된다

2.주변아파트 시세가 급등한 지역의 미분양을 골라라

분양당시에는 주변아파트 시세보다 가격이 비싸서 미분양이 됐더라도 ,주변 아파트 가격이 상승해서 분양아파트가격 수준까지 올라왔을 경우는 과감하게 미분양된 아파트를 계약하는 게 좋다. 아무래도  새로 분양되는 아파트는 기존 아파트보다는 10~20% 가량 프리미엄이 있게 마련이기  때문이다. 하지만 그 반대의 경우 , 가령 분양당시보다  주변 아파트   가격이 계속 하락하고 있다면 해당 단지의 미분양아파트를 구입하는 것은  보류하는 게 좋다. 

3.계약율이  70% 이상 진행되는 곳이 안전하다

70% 이상  계약율이 진행되고 있는 단지를 고르는 게 안전하다.하지만 일반인들은 정상적인 계약율을 알기가 쉽지가 않다. 통상 주택업체들은 계약율을  제고하기 위해서 실제보다 부풀려서 얘기하는게 일반화되었기 때문이다. 이럴땐  주변 중개업소를 수소문해보면 대략적인 계약률을 알수  있고 운이 좋으면 중개업소를 통해서도 보다 좋은 물건도 잡을수 있다. 계약율이 지지부진하면  자금회전이 원활치 않아, 공정율도 늦어질수 밖에 없기 때문에 입주도 늦어지고  당연히 프리미엄도  붙지 않는다.

4.금융조건이 좋은 미분양아파트를 찿아라

고정금리 대출이 이미 두자리수에 접어들었기 때문에 가급적 금융혜택이 계약자에게 유리한  미분양 아파트를 고르는 게  이득이다.    특히 분양할 때 계약금을 얼마나 내느냐에 따라 중도금 잔금 이월비율을 높여주거나 중도금 전액을 잔금으로 이월하는 조건도 있고,   일부 업체에선 계약금을 포함한 중도금에 저금리의 대출알선도 해줘 금융비용을 줄일 수 있다.

덧붙여 금융조건뿐만 아니라 업체들이 미분양물량을 소진하기 위해서 혈안이기 때문에 상담후 즉석에서 구입하는 것보다, 새시 및 확장, 가전제품 증정을  추가로 받을수 있는지 꼼꼼히 체크하는게 필요하다.

건설사들이 부도가 임박해서 파격적인 금융조건들을  내세운 경우도 간혹 있기 때문에 ,이러한 점도 잘 체크해야 한다.

근래들어 건설사들의  재무구조가 많이 취약해진만큼 , 갑작스런 부도에 대비해  건설사들의 현금흐름도 고려해야 한다. 설령입주 전 해당 건설사가 부도나더라도 주택보증에 의해 준공보증받기 때문에 입주하는데는 지장이 없지만  시공사 교체나 발코니확장비용등을 보장받지 못하고 입주기간 연장등 의  난관에 봉착할 수 있기 때문이다. 가령  건설회사가 부도났을 경우에 대비해 대한주택보증이라는 법적 보호 장치를 마련해 두고 있는데  현장실사 통해 계약자들이 원하는 이행방법(환급 또는 분양이행)을 선택하도록  한다. 이때 계약자의 3분의 2이상이 환급해 주기를 원한다면 환급을 해주고  그렇지 않다면 보증회사에서 환급할지, 다른 건설사를 통해 공사를 더 진행할지 (분양이행)를 결정한다. 중도금 또는 잔금을 선납해서 할인을 받는 경우도 있는데  건설사 부도전에  계약서상 정해진 납부기일보다 먼저 낸 선납금에 대해서는 보증을 해주지 않기 때문에 주의해야 한다.

5.미분양을 이용한 임대사업도 관심을

미분양아파트를 이용해 임대사업을 하기 원하신 분들은 역세권에 위치한  소형미분양 아파트를 구입하는것도 좋은 방법이다 .  임대주택사업자로 등록하면 전용면적(60m')18평이하의 주택매입에 대하여 취득세. 등록세가 전액면제되고   재산세의 50%를 감면 받을 수 있다.특히 일정요건을 갖춘 미분양아파트를5채이상 구입해 종합부동산세 부과시 합산 배제되고 양도세 중과가 되지 않는  주택임대사업자로 등록하는 것도 좋다.  세제 개편안에 따라 앞으로 지방에서도 일정요건만 갖추면  1주택만으로도 양도세 중과 배제, 종합부동산세 비과세 등의 세제지원을 받을 수 있기 때문에  관심을 둘 만하다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597