현재 부동산 시장을 보면 대출규제로 인해 수요가 줄어든데다 실물경기도 좋지 않아 소비심리도 위축되어가고 있으며 대출금리도 오름세를 타고 있어 대출받거나 받으려는 사람들에게 심리적압박 강도가 커지고 있는 실정이다. 이에 현 상황에서 무조건 대출을 받는다고 해서 실익이 있는 것은 아니다.
가령 A라는 사람이 2억 원짜리 주택을 1억 원에다 대출을 1억 원 받아 매입했을 때 해당 주택이 3년 동안 2000만 원이 올랐다고 가정해보자.
외면상으로는 2천만원이 올라 가격이 상승해 이익을 본 것처럼 보이지만 취득비용에다 대출이자까지 고려하면 오히려 손해를 본 셈이다. 1억원에 대한 대출금리를 연 6%로 가정할 때 연이자가 600만 원, 3년이면 1800만 원이고 여기에다 취득비용 500만 원을 고려하면 해당 주택이 적어도 3년간 2600만 원 이상은 올라줘야 손해가 아닌데 주택 가격은 고작 2000만 원이 올랐으니 말이다. 이렇다면 오히려 전세로 사느니만 못한 것이다.
한마디로 대출을 받아 덥석 집을 샀다가는 오히려 손해를 볼 수 있으니 자신이 매입하고자 하는 주택이 들어가는 비용 이상으로 가격이 오를지, 판단한 후에 대출 받아 매입하는 것이 바람직하겠다.
다음은 해당 주택을 대출받아 매입할 때 연 5%의 수익을 바라볼려면 3년 뒤 집값이 얼마가 되어야 하는 지에 대한 내용이다.
Case 1) 3억원인 성북구 길음동 대우푸르지오 76㎡를 1억원 대출받아 매입한 경우 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도 시 9~36% 세율 적용)
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① 취득가 3억
② 취득비용 900만원
③ 대출이자 2400만원(연 8% 가정 시, 연 800만원)
④ 양도소득세 ((⑥-①)*0.9) * 0.36-1170
⑤ 기대수익 4500만원 (연 5% 3년간)
⑥ 처분목표금액 X
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* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산
⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, ⑥ 기대수익을 X라고 가정
X = 3억 + 900만원 + 2400만원 + ((X-3억) * 0.9 * 0.36-1170) +4500만원
X - ((X-3억) * 0.9 * 0.36-1170) = 37800만원
X - (0.324X - 9720 - 1170) = 37800
0.676X = 26910
X = 39808 만원
∴ 상기주택을 3년동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년후엔 3억9808만원 이상 올라야 하는 셈이다. 고로 집값이 3년동안 9808만원 이상 올라야 하는데 해당 집값의 가격상승력을 가늠해보고 다른 상품의 수익률과 저울질 해 어떤 상품에 투자하는 것이 나을 지 의사결정하기 바란다.
Case 2) 5억원인 마포구 신공덕동 신공덕2차삼성래미안 105㎡를 1억5천만원 대출받아 매입하는 경우 매입한 경우 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도 시 9~36% 세율 적용)
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① 취득가 5억
② 취득비용 1300만원
③ 대출이자 3600만원(연 8% 가정 시, 연 1200만원)
④ 양도소득세 ((⑥-①)*0.9) * 0.36-1170
⑤ 기대수익 7500만원 (연 5% 3년간)
⑥ 처분목표금액 X
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* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산
⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, ⑥ 기대수익을 X라고 가정
X = 5억 + 1300만원 + 3600만원 + ((X-5억) * 0.9 * 0.36-1170) +7500만원
X - ((X-5억) * 0.9 * 0.36-1170) = 62400만원
X - (0.324X - 16200 - 1170) = 62400
0.676X = 45030
X = 66612 만원
∴ 상기주택을 3년동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년후엔 6억6612만원 이상 올라야 하는 셈이다. 고로 집값이 3년동안 1억6612만원 이상 올라야 연5% 수익을 달성하는 셈이다.
Case 3) 10억원인 강남구 대치동 은마아파트 102㎡를 3억원 대출받아 매입한 경우 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도 시 9~36% 세율 적용)
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① 취득가 10억
② 취득비용 2500만원
③ 대출이자 7200만원(연 8% 가정 시, 연 2400만원)
④ 양도소득세 ((⑥-①)*0.9) * 0.36-1170
⑤ 기대수익 1억5천만원 (연 5% 3년간)
⑥ 처분목표금액 X
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* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산
⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, ⑥ 기대수익을 X라고 가정
X = 10억 + 2500만원 + 7200만원 + ((X-10억) * 0.9 * 0.36-1170) +1억5천만원
X - ((X-10억) * 0.9 * 0.36-1170) = 12억4700만원
X - (0.324X - 32400 - 1170) = 12억4700만원
0.676X = 91130
X = 13억4808 만원
∴ 상기주택을 3년동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년후엔 13억4808만원 이상 올라야 하는 셈이다. 고로 집값이 3년동안 3억4808만원 이상 올라야 연5% 수익을 달성하는 셈이다.
결과적으로 집값이 올라줘도 대출을 크게 받는다면 실익이 줄어들 수밖에 없으며 연 5%의 수익을 보려면 집값이 생각한 것보다 크게 올라줘야 함을 알 수 있다. 집값이 결과값보다 오르지 않을 것으로 보인다면 그 목돈을 다른 투자처에 투자하는 게 기회비용면에서 낫다고 할 수 있겠다. 굳이 손해보면서까지 내집마련에 목맬 필요는 없다는 얘기이다.
칼럼후기 :
칼럼을 보시고 많은 분들이 반문해 주셨는데 이 가운데 가장 많은 질문이 ‘전세를 끼고 매입하면 수익률이 달라질 수 있는데 이 계산은 이를 고려하지 못했다’와 ‘양도소득세 비과세 요건을 채우면 달라진다’라는 것이다. 맞는 얘기이다. 다만 이전 칼럼에 기재해놓은 해당 공식의 적용사항은 부동산의 많은 경우의 수를 고려한다면 제한적일 수밖에 없다. 짧은 지면에 많은 경우의 수를 모두 담을 수는 없지 않는가? 필자가 적어놓은 공식을 자신의 상황에 맞도록 고쳐서 계산하면 되는데 이에 대해 왈가왈부할 필요가 있을까 싶다.
필자가 최근에 저술한 ‘전세살면서 부동산 투자하기’라는 책의 내용은 해당 목돈이 적더라도 ‘전세제도’를 이용한다면 투자수익을 높이는 방법이 다를 수 있다는 것으로 전세가 ‘돈이 없는 사람’이라는 고정관념을 깨고 투자측면에서 활용하는 하나의 기법이라 생각해서 보다 전략적으로 주택마련에 접근해보자는 것이 핵심이다. 즉 필자가 이를 견지하고 있는데 전세를 끼고 매입하면 수익률이 달라짐을 모를 리가 없지 않겠는가?
필자가 이런 칼럼을 쓴 취지는 무엇보다 대출은 자신에게 ‘지렛대효과’라는 약이 될 수도 있지만 오히려 독이 될 수 있는 ‘양날의 검’과도 같다는 경각심을 일깨워주기 위함이었다.
실제 많은 분들이 주택을 매입할 때 집값의 상승분만 생각하고 대출이자는 고려하지 않아 오히려 손해를 많이 보는 것을 심심찮게 보고 있기 때문이다. 특히 현재와 같은 주택시장에 있어 무리한 대출은 오히려 독이 될 가능성이 큰 것이다.
자료제공 : 투모컨설팅 김정용 투자자문본부장(www.toomo.co.kr)/다음 까페 ‘부귀모’ 운영자