추석 이후 부동산 시장의 향방에 관심이 쏠리고 있다. 향후 부동산 규제 완화가 본격화될 것이란 예상이 나오는 가운데 과연 추석이후 부동산 시장 흐름은 어떻게 변할까?

 

우선 '8ㆍ21, 9?1 부동산대책' 발표에도 불구하고 시장의 흐름은 여전히 침체의 늪을 벗어나지 못하고 있다. 규제완화에 대한 기대심리보다 금리상승과 시장의 불안요인 증대, 자금압박에 따라 급매물 출시가 늘어나고 투자수요가 크게 위축되고 있는 상태이다. 규제 완화가 본격화되더라도 집값과 땅값의 침체국면은 하반기로 이어질 것으로 보인다. 내년 상반기까지 집값은 하향 안정세를 띠며 약보합세가 지속될 것으로 예상된다.

 

 

강남 집값에 대해 바닥을 쳤다, 아니다라는 논란이 많다. 강남 등 버블세븐 지역 하락세는 언제까지 이어지고 언제쯤 바닥을 치고 상승세를 탈 수 있을까?

 

정부는 8?21 대책과 9?1 대책을 발표하여 부동산시장 거래활성화와 공급확대, 부동산 세제개편이 속속 발표됐음에도 시장에 별다른 영향을 미치지 못하고 있는 상황이다. 집값이 하향 안정세로 접어든 상태에서 거시경제 상황악화와 금리상승 등 금융시장의 불안 탓으로 부동산시장 전반의 어두운 분위기를 반전시킬 만한 특별한 이슈가 없다는 점이 강남 집값의 바닥을 예측하기 어렵게 만들고 있다.

 

따라서 올해 하반기 이후 정부의 대대적인 추가 대책에 따른 규제완화 분위기의 상승 흐름을 타기 전까지 완만한 하락세를 유지하다가 내년 하반기 이후에 완만한 상승세를 탈 수 있을 것으로 보인다. 세제 대책과 거래 규제완화 및 금리 동향이 강남 주택가격의 최대의 변수로 작용할 것으로 예상된다.

 

 

추석 이후 주목해야 할 투자 상품을 꼽는다면?

 

하반기 이후 유망 투자 상품으로는 소형 임대사업용 주택(소형 아파트?다세대?다가구주택)과 상가?오피스텔 등 수익성 부동산을 꼽을 수 있다. 가격 하락폭이 큰 도심이나 강남권의 소형 아파트 급매물, 20% 저가에 매입이 가능한 경매나 공매물건, 경기 신도시 및 김포한강신도시 일대의 신규 분양물량도 침체기 때 투자가능한 부동산 상품이다.

 

또 8?21 부동산대책 발표로 정책적 수혜를 입을 것으로 기대되는 지방 시군구의 중소형 아파트도 주목해 볼만한 투자대상이다. 주택임대사업자의 규제를 시군구에 소재한 5채 이상에서 1채 이상으로 대폭 줄이고 임대기간도 10년에서 7년으로, 주택면적도 85㎡에서 149㎡로 완화됨에 따라 소액의 여유자금으로 지방 미분양아파트 구입을 고려하는 것도 한 방법이다. 지방 부동산은 가격이 저렴한데다 미분양 물량이 많아 소액 부동산의 유망 틈새투자처로 꼽을 수 있다.

 

상대적으로 가격상승폭이 적었던 중소형 업무용 오피스텔과 소형 오피스, 아파트형공장과 도로변 1층의 근린상가나 도심 집적상가도 지난해 최고가격 대비 15~20% 저렴한 매물이라면 공격적으로 매입을 고려할 만하다. 특히 경매와 공매물건은 경기침체와 수요 감소로 인해 많은 물량이 대기 중에 있다. 1~2회 유찰해 시세보다 20% 이상 저렴한 매물도 요즘 같은 불경기에 공격적으로 투자할 만하다.

 

 

스태그플레이션 시기에다 대내외 여건이 좋지 않은 상황에서 금액에 따른 부동산 투자 포트폴리오를 짜본다면?

 

1억 미만의 여유자금으로 부동산에 투자할 때는 임대사업과 함께 시세차익을 동시에 구현할 수 있는 소형 오피스텔, 수도권 외곽의 소형 재개발?뉴타운 다세대주택 지분, 절세혜택과 임대사업용인 지방 광역시 일대의 미분양 중소형아파트에 관심을 가져보는 것이 좋다. 또 경매나 공매를 통한 수도권 도로변의 농지나 원룸형 주택 투자도 안전한 투자대상이다.

 

1억 이상 ~ 3억 원 미만을 보유한 투자자는 인구밀집지역 내 소형 단지 내 상가, 사업초기의 뉴타운지역 주택 지분, 수도권 중형 미분양아파트, 중형 업무용 오피스나 오피스텔을 노리면 환금성이 좋고 침체기를 벗어날 때에는 짭짤한 시세차익도 기대할 수 있어 중소 자금 운용자에게는 최적의 투자상품이다. 이미 가격이 오를 데로 오른 도심보다는 외곽, 서울보다는 수도권 지역이 투자금액 대비 수익률을 높이는데 유리하다.

 

3억 이상 ~ 5억 원 대 보유자는 재건축 규제완화 수혜를 입기 시작하는 수도권 재건축아파트나 대단지 아파트단지 상가나 택지지구 근린상가, 수도권 개발압력을 많이 받는 도로변 토지를 공략하는 것이 유리하다. 투자금액이 클수록 돈 되는 부동산이라고 고가의 대형매물에 과다한 대출을 얻어 투자하면 투자금액보다 더 낮은 값에 내놓아야 하는 경우도 있다. 부동산시장 침체기 때는 알짜 소형 매물에 분산 투자하는 것이 지혜로운 투자법이다.

 

메트로컨설팅 대표 ㅣ 윤재호