조합원분양가 39600 - 권리가액 33000 = 추가부담금 6600만원

< 투자수익률 > 

* 총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 50000만원, 추가부담금 6600만원 = 56600만원

* 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 56600만원

= 2900만원

조합원분양가 39600 - 권리가액 20300 = 추가부담금 19300만원

< 투자수익률 > 

*  총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 28000만원, 추가부담금 19300만원 = 47300만원

*  입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 47300만원

= 12200만원

*  아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원

34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 47300만원

= 27500만원

이 두 물건의 '평당 매매가'는 A물건인 단독주택이 2500만원,  B물건인 빌라가 4000만원이었습니다. 단적으로 '평당매매가'의 개념으로만 접근했던 김 모씨는 A물건을 매입하였지만 '평당매매가'가 비쌌던 B물건보다 투자수익률은 절반에 그쳤습니다.

이것이 바로 평당매매가를 가장 큰 비중으로 접근했을 때 발생하는 시행착오입니다. '시세보다 가장 싼 매물'이 아닌  '투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물'을 계약해야한다는 이유도 위 사례를 보면 쉽게 이해가 가실 듯 합니다.

◈ 지금이 기회다!

부동산시장 자체가 침체기로 접어든지 오래고 한동안 지속될 것이라는 예상이 지배적이지만 객관적인 투자수익률 계산방식에 따라 고수들은 가격의 조정이 이루어졌고 매물선택의 폭이 비교적 다양한 지금의 시장을 절호의 매입찬스라 생각하여 동분서주하고 있습니다.

분양가상한제 폐지 등 규제완화 기대심리와 이주대란, 인구변화 추이 그래프에도 나와있듯 장기적으로 도심재개발을 할 수 밖에 없는 실정에서 재개발투자가치는 여전히 유망합니다.

틈새시장을 공략하는 지혜를 발휘하여 재개발 투자처를 선택하고 그 지역의 '가장 시세가 싼 매물'이 아닌 '투자수익률'이 가장 높게 계산되는 매물'을 선택하여 부동산시장의 사이클변화에 미리 대비하실 것을 추천하는 바입니다. 감사합니다.