<추천 재개발투자 패턴>

※ 투자기간 : 3년~5년

※ 키워드 : 입주권 전매

※ 중기차익을 노리기에 적합한 사업단계 : 사업시행인가, 관리처분인가

재건축과는 달리 재개발은 조합원 입주권 전매가 가능합니다. 철거시점에서 일반분양 직전에 로얄층을 대상으로 조합원동호수추첨이 진행되는데 이때 받은 조합원 입주권을 언제든지 전매할 수가 있는 것이 재개발 만의 특권입니다. 또한 주택수를 여러 개 보유하고 있어도 이 조합원 입주권 전매를 먼저 진행할 경우에는 양도세 중과세가 아닌 일반과세가 적용된다는 절세효과까지 누릴 수 있습니다.

개발초기단계에서 재개발 조합원 지분을 매입했다면 조합원 입주권 전매 가능시점까지는 대략 3년~5년이 소요됩니다. 조합원 입주권 시세를 결정짓는 기준은 아파트의 일반분양가이기 때문에 지분의 꼭지점 시세로 처분할 수 있고 입주하는 아파트의 프리미엄까지 덧 붙일 수 있다는 장점이 있기 때문에 투자기간을 설정할 때 가장 추천하고 싶은 패턴이 바로 이 ‘중기차익 투자법’입니다. ‘재개발 투자의 꽃은 조합원 입주권 전매’라는 말이 생겨난 것도 이러한 이유에서입니다.

☞ 조합원 입주권 전매는 입지가 좋고 희소성과 무형적 가치가 높은 지역일 수록 더 많은 프리미엄이 붙습니다.

3~5년 투자기간을 잡고 중기차익을 노린다면 단기차익과는 달리 조합원 분양자격, 예상 권리가액, 예정 평형대 등 모든 분야를 두루두루 분석하여야 합니다.

중기차익 체크사항

① 조합원 분양자격은 확실하게 주어지는가?

② 예상 권리가액은 얼마 정도로 계산되며 추가부담금은 얼마 정도 생각해 둬야 하는가?

③ 몇 평형 아파트에 배정되는가?

④ 현재 인근아파트 시세와 철거시점, 완공시점의 아파트 예상가격은 얼마인가? 

중기차익 투자수익 계산법

(일반분양가 & 프리미엄) - (지분매입비용 & 청산금 & 금융비용 & 기타비용) = 투자수익

※ 계산 예시

- 조합원 지분매입비용 : 3억원

- 청산금(추가부담금) : 1억원

- 금융비용 : 5천만원

- 기타비용 : 1천만원

- 일반분양가 : 6억원

- 프리미엄 : 5천만원

(6억원 & 5천만원) - (3억원 & 1억원 & 5천만원 & 1천만원) = 투자수익 1억9천만원