Ⅰ. 들어가는 글

 

전국적으로 미분양아파트의 물량이 2008년 3월 정부자료에 의하면 13만가구가 넘었다고 한다. 미분양은 주택으로 보지 아니하고 국가총생산에 영향을 끼치는 산업경기로 보는 것이므로 정부의 입장에서는 지방 미분양아파트를 그냥 두고 볼 수은 없었을 것이다. 따라서 작년 연말에 지방의 경우 투기과열지구해제, 투기지역해제를 발표하였다. 투기과열지구 해제의 의미는 지방 미분양아파트의 경우에 분양권을 마음대로 사고팔게 한다는 것이므로 분양권을 취득할 경우 수익이 창출되었다면 이전등기 없이 분양권을 프리미움을 받고 넘길 수가 있는

것이다.

 

또한 투기지역 해제의 의미는 양도소득세를 기준시가로 하지 아니하고 실거래가로 하라는 의미이나 실제적으로 2007년 이후부터는 모든 부동산을 매도할 경우에 실거래가 신고해야 되므로 투기지역의 의미가 상실된 것이다. 다만, 투지지역으로 묶일 경우에는 1가구에 한 번의 대출제한이 묶이는 것에 비하여 투기지역 해제가 된 이후로는 분양권을 취득할 경우에 중도금대출을 받을 수 있다는 장점이 있는 것이다. 따라서 투기과열지구 해제와 투기지역 해제로 인하여 지방에 산적해 있는 미분양아파트를 해소하기 위한 정부의 대책임을 알 수가 있다.

 

다만, 이러한 대책에도 불구하고 미분양아파트가 줄어들기는커녕 계속 증가되는 추세가 계속 유지되었는데 특히 지방 대도시의 경우에는 미분양아파트로 인하여 지방의 아파트 가격까지 하락하는 악순환이 이어지고 있으며 건설회사의 부도, 주택경기 악화로 인한 지방경제의 악화 등 미분양아파트로 인한 지역경제에 멍이 들기 때문에 부득이 정부는 오늘 지방 미분양아파트에 대한 대책을 발표하였다.

 

 

Ⅱ. 미분양아파트에 대한 주요 대책

 

1. 2009년 6월까지 주택담보대출 인정비율을 현행 60%에서 최대 70%까지 상향하여 조치를 하였으므로 실제적으로 30%의 자금으로 분양권아파트를 취득하게 하게 만들었다.

 

2. 2009년 6월까지 취득하는 미분양아파트에 대해서는 등록세, 교육세, 취득세를 50% 감면하여 투자시 들어가는 등기비용을 절감하게 만들었다. 이는 지방세수의 악화를 예상하면서도 지방세수 보다는 근본적인 미분양을 해결하기 위한 조치로 볼 것이다. 단 어차피 분양권전매가 가능할 경우에 분양권을 매수한 사람은 이전등기를 하지 아니하고 다른 매수자에게 분양권을 넘기므로 분양권의 최종소유자가 이전등기를 해야 하는 것이므로 그다지 큰 효과를 기대하기는 어렵다.

 

3. 2009년 6월까지 미분양을 취득하면 결국 1가구 2주택이 된다. 즉 일시적으로 1가구 2주택자가되는 것이다. 이럴 경우에 1년 이내에 기존의 주택을 매도하게 되면 양도소득세 중과세 대상에서 제외되는데 이러한 보유기간 시기를 1년에서 2년으로 연장을 함으로써 양도소득세에 대한 완화를 기대할 수 있겠다.

 

4. 임대주택의 요건도 현행 전용면적을 전용 85㎡에서 전용 149㎡ 이하로 조정함으로써 지방의 대형평수에 대한 수요를 증가하기 위한 대책이 나왔으며 임대의무기간도 10년에서 5년으로 단축하였다. 이는 미분양아파트에 임대소득자들이 매수하라는 기회가 제공된 것이다.

 

5. 비투기지역에 있는 모든 주택에 대해 모기지론을 통한 내집 마련을 이루게 하였다. 기존에는 85㎡이하의 아파트에만 모기지론을 통하여 아파트를 대출을 받았으나 앞으로는 모든 아파트에 적용시킴으로써 모기지론을 통하여 미분양아파트를 해소하기 위한 대책이라고 볼 수 있겠으며 이럴 경우에 주택담보대출 비율도 집값의 80%에서 85%까지 상향조치를 하였다. 쉽게 말해서 집값의 15%로 내 집을 마련할 수 있는 계기가 되었다.

 

Ⅲ. 대책이후의 부동산시장

 

이러한 정부대책은 분명 예전의 부동산억제대책과는 반대가 되는 대책들임을 알 수가 있다. 지난 참여정부의 경우에는 강한 부동산억제대책으로 인하여 집값이 하락하게 되었으며 특히 분양가상한제로 인하여 건설회사의 입장에서는 분양가상한제를 피해가기 위하여 아파트 분양을 서둘었으며 강력한 부동산규제정책에 의하여 집값이 하락하는 시점에 일반 투자자들이 분양권에 대한 재미를 보지 못하고 매수를 꺼려하는 상태에 건설회사의 분양물량이 쏟아짐으로써 분양권에 대한 수요는 없는데 분양공급이 많아짐으로써 대규모 미분양아파트 사태가 발생이 된 것이다.

 

이에 정부는 이러한 미분양사태의 문제점을 인식하여 지난 연말부터 지금까지 계속적인 부동산규제 완화정책이 나오는 것이나, 필자가 생각하는 관점에서는 지금과 같은 시기에 어떤 대책이 나와도 그다지 미분양아파트가 정부가 생각하고 투자자들이 생각하는 만큼 급격하게 좋아질 것 같지는 않다.

 

이는 아파트 분양가격이 상승하여 분양권으로 인하여 투자자들이 노리는 수익이 건설회사의 수익으로 들어가게 되어 결국 분양권 투자자들이 노리는 수익이 발생되지 아니하는 구조이므로 분양권에 매수세가 들어갈 리가 없기 때문이다. 또한 지금의 부동산시장은 철저한 양극화시장이다. 즉 올라가는 지역의 분양권은 수십 대일의 경쟁으로 청약이 뜨거운 반면에 지방 대도시 분양권의 경우에는 미달이 속출하여 결국 미분양사태가 장기전으로 갈 수 있기 때문이다. 따라서 지금의 대책 특히 미분양아파트를 구입하여 일시적으로 1가구 2주택이 될 경우에 일시적 유예기간이 2년으로써는 그다지 투자성이 좋아 보이지 않는다.

 

 

Ⅳ. 결 론

 

필자의 경우에는 대기업강의나 공인중개사 서울협회강의 중앙일보 조인스랜드 강의를 통하여 꾸준히 미분양아파트에 대한 전략을 이야기하였다. 미분양 아파트에 들어가는 가장 좋은 시기는 양도소득세 완화조치가 있는 상태에 들어가라고 하였다. 하지만 지금의 조치는 양도소득세 부분에 대해서는 약한 조치로 생각이 든다. 아예 미분양을 해결하기 위해서는 2000년도 미분양아파트를 해결하기 위하여 미분양아파트 매수시 한시적 양도소득세 완전면제의 대책이 나올 경우에 미분양권 아파트에 투자하는 포인터라고 하였다.

 

따라서 지금의 대책으로서는 지방 미분양아파트가 급속하게 소화될 것으로 보이지 않는다. 특히 미분양아파트 투자에 있어서 가장 중요한 부분은 앞으로 아파트가 완공이 되는 2년 뒤 3년 뒤에 미분양아파트가 가격 상승할 것인가? 가 가장 중요한 포인터라고 할 것이다. 따라서 지금과 같은 철저한 부동산양극화 시장에서 앞으로 2년 뒤에 미분양된 아파트가 가격 상승할 것이라는 결론보다는 지금과 같이 보합이 될 가능성이 많으므로 괜히 계약금만 납부하고 중도금무이자라고 들어가서 입주하는 시점에 등기비용이 들어가고 샤시비용이 들어간다면 결국 분양가에 대략 5%정도의 비용이 들어가는 것이므로 차라리 완벽한 투자 포인터가 될 때까지 기다리는 미학을 즐기는 것이 더 현명한 투자방법 이라고 생각 든다.

 

물론 모든 지역이 미분양아파트가 재미없다는 말은 아니다. 서울과 경기도, 그리고 지방의 특정 대도시 중 자금흐름이 좋은 지역의 경우에는 지금부터 관심을 가져 볼 수는 있겠지만 다른 지역의 경우에는 그다지 지금이 투자 포인터다. 라고 말하기 어려울 것이다.