임야나 농지가 대지나 공장용지로 지목이 바뀌면 2~3배 지가상승하는 것을 쉽게 볼수 있다. 장기간 묻어두기 투자보다는 가장 확실하고, 짧은 시간에 가격을 올릴 수 있는 방법으로 땅 투자의 매력은 바로 여기에 있다고 하여도 과언이 아니다.

 

바로 이런 매력으로 인한 지목변경을 위해, 고수들은 부지런히 건축허가를 받기 위해 발품을 판다. 지목변경으로 인한 지가상승이 당연한 이유는 아무나 지목변경을 할 수 없기 때문이다.

 

쉽게 할 수 있다면, 2~3배 수익이 가능한 누구나가 뛰어드는 블루오션인데..어느누가 방관하겠는가?

 

전답을 대지로 바꾸려면 건축허가를 받고 사용승인을 받아야 한다. 또한, 임야를 대지나 공장용지로 바꾸려면 산지전용허가를 받아 사용승인을 받아야 한다. 그러고, 소규모의 임야는 건축허가를 받아 건물에 대한 사용승인을 받아야 한다.

 

그런 연유로, 지목변경하면 건축허가라는 등식이 성립되는 것이다. 안산에서 소규모로 운영하는 사업가인 K씨는 공장용지로 쓸 땅을 사면서 3억원 가량 가치를 끌어올리는 데 성공하였다.

 

바로 지목변경을 통해서다. K씨는 총 9,821㎡(2,971평)으로 공장용지는 5,224㎡(1,580평), 밭은 4,597㎡(1,391평)을 공장은 평당 42만원, 밭은 평당 15만원으로 8억 7천만원이 들어갔다.  밭의 개별공시지가는 18,000원/㎡이였다.

 

 

개발행위허가로 인한 비용 

여기서, 관리지역의 전, 답을 개발행위허가를 받을때 생기는 비용을 살펴보기로 한다. 크게 농지전용부담금(구. 농지조성비), 예치금 및 공채, 지목변경후의 취득세와 농어촌특별세, 준공후의 개발부담금을 들수 있다.

 

농지전용부담금은 개발 행위가 시작될 때 납부하게 되며 개발부담금 경우에는 2006년 1월1일 이후 허가받은 대지면적 660㎡ 이상인 지목변경이 수반되는 토지는 납부대상이 되며, 기반시설 부담금의 경우 2006년 7월  12일 이후 허가받은 연면적 200㎡이상인 건물물이 해당되며 부과시기로는 건축허가시점에 부과한다.

 

그렇기 때문에 만약 농지면적에 2006년 7월 13일 연면적 200㎡이상, 대지면적 660㎡이상, 지목이 전인 대지에 개발사업을 하시는 경우 위 세가지 부담금을 모두 부과하게 되는 것이다.

 

착공전에는 농지전용부담금과 공사이행예치금, 공채, 면허세, 주택채권등을 납부하고 준공후 지목변경 취득세와 농어촌특별세 및 개발부담금을 납부하여야 한다.

 

여기서, 농지전용부담금과 취득세, 농어촌특별세는 일률적으로 적용되지만, 기타 비용은 각 시.군에 따라 달라질수 있기에 관할 설계사무소등에 의뢰하여 진행하여야 한다.

 

농지전용부담금(구. 농지조성비)는 개별공시지가의 30%.

개별공시지가 * 해당 전용면적(㎡) * 30%를 적용한다. 상기의 예로, 18,000원 * 4,597㎡ * 30% = 24,823,800원이 산출된다. 참고로, 개별공시지가의 ㎡당 상한액이 5만원이므로 ㎡당 농지전용부담금이 5만원을 초과하는 경우는 5만원으로 한다.

 

공사이행예치금 및 공채(도시철도 공채 또는 지역개발 공채), 면허세, 주택채권.

이 부분은 해당 시군마다 차이가 있기에 설계사무소에 의뢰하여야 한다.

일반적으로 지역개발공채는 3.3㎡당 3,000원이고, 공사이행예치금은 토목공사비로 한다.

 

지목변경 취득세와 농어촌특별세
지목 변경전의 시가 표준액과 지목 변경후의 시가 표준액의 차액의 2%를 적용한다.

즉, (변경 후 공시지가 - 변경 전 공시지가) x 2 %이다.

단, 건물에 대해서는 별도의 취득세, 등록세가 발생한다.농어촌특별세는 취득세액의 10%이다.

 

개발부담금

도시계획구역인 지역에서 특별시, 광역시는 660㎡ 이상, 기타 시군은  990㎡ 이상의 개발시 개발부담금을 납부하고, 도시계획구역중 개발제한구역안에서 당해 구역의 지정당시부터 토지를 소유한 자가 당해 토지에 대하여 시행하는 사업이나 도시계획구역외의 지역에서 시행하는 사업의 경우에는 1,650㎡ 이상 개발시 납부하게 된다.

산출방식으로는 부과종료시점 지가-(부과개시시점 지가+개발비용+정상지가 상승분) x 25%로 계산하는데, 개발비용은 건축비가 아닌 토지개발에 직접 투입된 비용(토목공사비)으로 증빙서류를 갖추어야 한다.

실무적으로, 순공사비, 조사비, 일반관리비, 기타경비를 합산하여 개발비용을 산출하는데, 접근하기 어려워 토목설계사무소에 의뢰하심이 보다 빠를 것이다.

K씨가 지목을 변경하는 데 들어가는 비용은 기타 부대비용을 포함하여 1억원이 들어갔다.

하지만, 9,821㎡(2,971평)의 공장용지로 둔갑한 시세는 수요자가 많이 찾는 평수의 프리미엄까지 포함하여 3.3㎡당 45만원을 형성하고 있다.

물론 실현수익이 아니지만, 2,971평 * 45만원으로 13억원대의 공장부지를 소유하게 되어 9억7천만원 투자로 3억원이상의 시세차익을 누리게 된것이다. 향후, 경제자유구역의 호재까지 안은 지역의 특수성으로 인해 더 많은 시세차익을 예상하고 있다.

 

땅의 가치를 높이는 블루오션을 찾아라. 

일반적으로, 시세변동이 없는 지역이라도 지목변경 하나만으로 투자금 대비 30~40%대의 수익율을 낼수 있다.

땅의 가치를 높이는 수단으로 활용되는 지목변경은 임야, 논, 밭등 건축물을 지을 수 없는 토지를 대지, 공장, 전원주택, 주유소등 건축물을 지을 수 있는 지목으로 변경하는 것이다.

그러나, 일반인들은 어렵고 복잡하다고 하여 접근하기 어려운 투자법으로 알기에 블루오션으로 남아있는 것이다. 묻지마 투자가 아닌, 땅의 가치를 극대화하는 과학적인 접근이야 말로 땅으로서 노다지를 캘수 있는 것이다. 땅 투자 !!!...묻어두기가 아닌 꾸준한 관리와 부지런함으로 승부하여야 하는 상품임에 틀림없다.

 

투모컨설팅(www.toomo.co.kr)  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵  

'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석