현장을 동행하여, 브리핑을 하다보면 혼동되는 용어가 있다. 그중에 하나가 시가화예정구역과 시가화조정구역으로, 많은 투자자들이 동일 개념으로 알고 있는 것 같다.

 

토지라는 것이 규제가 많은 상품이라 그런지 시가화 개념을 부정적으로 보고 있는 것이다. 하지만, 결과가 확연히 다른 개념으로 출발하여 오히려 적극적인 투자대상으로 고려할 필요가 있다.

 

건설교통부는 토지자원을 효율적이고 절약적으로 이용할 수 있도록 가용토지 공급량, 인구 및 사업계획,  인구배분계획, 교통계획, 산업개발계획, 주거환경계획, 사회개발계획, 공원녹지계획, 환경보전계획 등 각 부문별계획의 상호관계를 고려하여 도시지역과 비도시지역으로 구분하여 계획하고 생활권별 및 단계별로 제시하는 토지이용계획을 수립한다.

 

토지자원을 효율적으로 이용하기 위해 토지이용계획의 기초가 되는 시가화용지, 시가화예정용지, 보전용지를 정리해보았다.

 

[ 시가화용지 ]

1. 시가화용지는 현재 시가화가 형성된 기개발지로서 기존 토지이용을 변경할 필요가 있을 때 정비하는 토지로서주거용지?상업용지?공업용지?관리용지로 구분하여 계획하고, 면적은 계획수립 기준년도의 주거용지?상업용지?공업용지?관리용지로 하여 위치별로 표시한다.

 

2. 대상지역
가. 도시지역내 주거지역, 상업지역, 공업지역
나. 택지개발예정지구, 국가 또는 지방산업단지 및 농공단지, 전원개발사업구역
다. 도시공원중 어린이공원, 근린공원
라. 계획관리지역중 제2종지구단위계획이 구역으로 지정된 지역(관리용지로 계획)

3. 시가화용지에 대하여는 기반시설의 용량과 주변지역의 여건을 고려하여 도시경관을 유지하고 친환경적인 도시환경을 조성할 수 있도록 정비 및 관리방향을 제시한다. 

4. 개발 밀도가 높은 용도지역으로 변경(up-zoning)할 경우에는 지구단위계획수립을 수반하여 용도를 변경한다.

 

[ 시가화예정용지 ]

1. 시가화예정용지는 당해 도시의 발전에 대비하여 개발축과 개발가능지를 중심으로 시가화에 필요한 개발공간을 확보하기 위한 용지이며, 장래 계획적으로 정비 또는 개발할 수 있도록 각종 도시적 서비스의 질적?양적 기준을 제시한다.

2. 대상지역
    가? 도시지역의 자연녹지지역과 관리지역의 계획관리지역 및 개발진흥지구중 개발계획이 미수립된 지역을 중심으로 시가화예정용지를 계획하되, 상위계획상의 개발계획과 조화되는지 여부와 개발의 타당성을 면밀히 분석하여야 한다.

    나. 목표년도의 인구규모와 도시기능 및 도시의 발전방향 등 도시지표의 달성을 위하여 필요한 용지
    다? 도시의 장래 성장방향 및 도시와 주변지역의 전반적인 토지이용상황에 비추어 볼 때 시가화가 예상되는 지역으로 시가화용지와 종합적으로 계획?관리할 필요가 있는 용지

3. 시가화예정용지는 도시의 무질서한 개발을 방지하고 계획적인 이용?개발을 도모하기 위하여 우선 자연녹지지역과 계획관리지역 또는 개발진흥지구에 지정하고 개발 용도지역으로 부여하기 위해서는 지구단위계획수립이 수반되어야 한다.

   가. 시가화예정용지는 기반시설이 갖추어진 토지를 우선 개발할 수 있도록 시가지의 개발축?간선교통체계 등을 고려하여 계획하고, 개발의 우선 순위를 제시하며 1단계 개발계획에 포함된 시가화예정용지는 개발 및 정비계획을 설정한다.
   나. 시가화예정용지에 대하여는 주변지역의 개발상황, 도시기반시설의 현황 및 수요 등을 고려하여 지역별 또는 생활권별로 개발목적과 수용인구, 개발방법, 적정밀도를 제시한다. 

4. 시가화예정용지는 토지수요량과 관계없이 포괄적으로 계획하여 지정할 수 있으나, 실제 개발에 있어서는 원칙적으로 목표년도 및 단계별 총량을 토지수요량 범위내에서 유지한다.

단, 제2종지구단위계획구역으로 지정되는 토지는 위치표시를 하지 아니한다. 

5. 시가화예정용지는 인구변동과 개발수요가 해당 단계에 도달함에 따라 개발용도로 용도지역을 부여한다.

다만, 도시여건의 급격한 변화등 불가피한 사유가 있는 경우에는 목표년도의 총량을 유지하면서 단계별 수요량의 30%내에서 조정할 수 있다.

 

[ 보전용지 ]

1. 보전용지는 토지의 효율적 이용과 지역의 환경보전?안보 및 시가지의 무질서한확산을 방지하여 양호한 도시환경을 조성하도록 개발억제지 및 개발불가능지와 개발가능지 중 보전하거나 개발을 유보하여야 할 지역으로 한다.

2. 대상지역
    가. 도시지역의 개발제한구역?보전녹지지역?생산녹지지역 및 자연녹지중 시가화예정용지를 제외한 지역
    나. 농림지역?자연환경보전지역?보전관리지역?생산관리지역 및 계획관리지역중 시가화예정용지를 제외한 지역
    다. 도시공원(어린이공원과 근린공원은 제외)
    라. 문화재보호구역, 상수원의 수질보전 및 수원함양상 필요한 지역, 호소와 하천구역 및 수변지역

3. 상습수해지역 등 재해가 빈발하는 지역과 하천 하류지역의 수해를 유발할 가능성이 있는 상류지역은 원칙적으로 보전용지로 지정하되, 시가화예정용지로 설정하고자 하는 경우에는 당해 지역에 유수되는 우수의 흡수률을 높이기 위하여 녹지비율을 강화하는 등 방재 대책을 미리 수립한다.

4. 쾌적한 환경을 조성하고 도시의 건전하고 지속가능한 발전을 위하여 적정량의 보전용지가 확보될 수 있도록 계획한다.

5. 도시내?외의 녹지체계 연결이 필요한 지역이나 도시확산과 연담화 방지를 위하여 필요한 지역 등은 원칙적으로 보전용지로 계획한다. 

정리하면,  

도시기본계획(장기적인 발전방향을 제시하는 정책계획)상 토지수요를 추정하여 산정된 면적을 기준으로 시가화예정용지, 시가화용지, 보전용지로 토지이용을 계획하여 구분하고, 시가화예정용지는 당해 도시의 발전에 대비하여 개발축과 개발가능지를 중심으로 시가화에 필요한 개발공간을 확보하기 위한 용지라고 볼 수 있다.

시가화조정구역은 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적,단계적인 개발을 도모하기 위하여 일정기간동안(5년에서 20년) 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있음. (국토의계획및이용에관한법률 제39조 참조)  

 

* 국토의계획및이용에관한법률제39조 (시가화조정구역의 지정)

① 건설교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령이 정하는 일정기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

②시가화조정구역의 지정에 관한 도시관리계획의 결정은 제1항의 규정에 의한 시가화 유보기간이 만료된 날의 다음날부터 그 효력을 상실한다. 이 경우 건설교통부장관은 대통령령이 정하는 바에 따라 그 사실을 고시하여야 한다. 

결론적으로, 시가화예정용지는 장기적인 발전방향을 제시하는 정책계획으로 별도의 행위제한을 받지 않으나, 시가화조정구역 안에서는 행위제한을 받는다.

또한, 시가화예정용지는 토지이용계획확인원에 표시되지 않지만, 시가화조정구역은 토지이용계획확인원에 표시된다. 

시가화 예정용지는 도시기본계획상의 개념으로, 장차 도시가 확산 또는 발전방향에 따라 개발되어 주거·상업·공업지역 등으로 쓰이는 곳으로, 의외의 투자처로 주목을 받고 있다.

지적도를 보면, 미래를 그리는 것에 불과하여 점선으로 구역 영역을 표시하고, 개략적인 면적만 표시하였기에 외지인들은 투자대상으로 삼기어려운 것이 현실이다.

따라서, 현장 전문가의 도움을 받아 투자를 하는 것이 중요하다.

다만, 신도시와 같은 대단위 개발의 경우 투기와 무분별한 개발을 막기위해 개발행위허가제한구역으로 정하여 행위허가를 제한 하는 경우가 많다는 것에 유념하여야 한다.

개발행위허가제한구역으로 지정되면, 일반적으로 3년간은 개발을 하지 못한다.

수도권에 시가화예정용지로 지정된 곳은 아래와 같다. 

지자체	세 부 지 역
평택시	청북면(현곡리, 토진리, 후사리), 서탄면(수월암리), 고덕면(여염리), 진위면(신리)
수원시	장안구(이목동), 권선구(오목천동, 고색동, 권선동, 곡반정동, 행정타운), 영통구(이의동, 원천동, 우만동), 팔달구(화서동)
광주시	오포읍(추자리, 장지동, 매산리), 실촌읍(곤지암리)
용인시	모현면(초부리), 백암면(용천리), 원삼면(죽능리), 남사면(봉명리), 양지면(양지리), 포곡읍(금어리)
오산시	서동, 벌음동, 가장동 가장산업단지 주변, 세교1지구 북측
의정부	가능동, 금오동
파주시	파주읍(백석리, 봉서리, 부곡리),  문산읍(운천리, 당동리, 선유리, 내포리), 월롱면(덕은리, 영태리), 탄현면(금승리), 교하읍(신촌리, 금촌동)
김포시	대곳면(갈산리),  양촌면(마산리), 고촌면(전호리, 풍곡리, 신곡리)
이천시	호법면(유산리), 신둔면, 마장면
여주군	대신면
양주시	고읍동, 삼숭동, 옥정동, 백석읍, 은현면
고양시	일산동구(장항동, 설문동), 덕양구(덕은동), 일산서구(탄현동)

 

이외에도, 수시로 지정되는 곳이 있기에 지자체별로 발표하는 도시기본계획을 열람하는 것이 중요하다.

최근에, 지자체별로 2020년 혹은 2025년을 기준으로 하여 속속 도시기본계획을 발표하고 있다. 

황금의 땅인 시가화 예정용지, 토지 투자자는 필수적으로 접근해야 하는 상품이다.

지자체별 도시기본계획은 투자가이드로 꼼꼼히 정리하고, 거래를 하고자 할때는 정확히 예정지역과 인근지역까지 범위를 확대하여 투자한다면 결코 실패하지 않는 투자자가 될것이라 확신한다.

투모컨설팅(www.toomo.co.kr)  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵  

'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석