기획부동산의 유혹. 

최근에, 분당에 거주하는 의뢰인의 다급한 전화를 받았다. 내용인즉,  여주읍에서 30분 떨어진 능서면 일대 1,000㎡의 임야를 시세보다 저렴하여 1억 1000만원 주고 매입하였는데 잘못 산것같다는 말로 시작하여  기획부동산을 통하여 거래를 하였다고 한다.

 

역시나, 쪼개서 판 땅이라 그런지 경계가 명확하지 않고 도로역시 현황상으로 불투명하여 토지사용승락이나 도로와 인접한 토지를 추가 매입하는 방식이 아니라면 주택이나 다른 건물을 지을 수가 없는 활용가치가 없는 땅이였다. 

 

처음에 전화를 받고, 면적을 물어보니 1,000㎡이라 하여 의심의 꼬리가 있었다. 그렇다. 지분등기가 아니라면 이렇게 백의 자리까지 딱 떨어지는 경우는 많지 않다. 아니나 다를까..전체 12,652㎡ 중 1,000㎡에 대한 지분만을 인정받아 등기상에 ‘250/3,163’으로 표기돼 있기 때문이다.

 

결국 '지분등기'로 매입하게 되어, 12,000여 평방미터의 임야만 존재할 뿐 자신의 땅을 확인하기 어렵고 다른 소유주를 확인하기도 어렵다. 결국, 급매물이라는 이유로 30%의 계약금만 날리게 되는 것으로 비싼 수업료만 지불하게 된 사례다. 

 

한반도 대운하 호재로 인해 수혜지역을 중심으로 기획부동산이 활개를 치는 것 같다. 여주 지역은 2011년 복선전철 개통과 명품 아웃렛 첼시 입점으로 시세가 하루가 달라 투자자의 발길이 끊이지 않는곳인데..대운하 호재까지 터져 그야말로, 기회가 있다면 매수하고자 하는 대기인이 많은 지역이다.

 

여주군청의 본관과 별관은 외지인 투자자로 보이는 사람들과 간혹 낯이 익은 중개업자와 설계용역업체로 북적이고 있는 것을 본다면 어떤 투자자라도 조바심이 나기 마련이고 이런 심리를 이용한 기획부동산의 유혹에 넘어가는 것이다. 분당 의뢰인 역시, 토지에 대해 잘 아는 투자자임에도 분위기에 휩쓸려 묻지마 투자하는 것을 보면 안타깝기만 하다. 

 

토지시장에서 개발호재는 훌륭한 재료라는 측면에서 투자자는 항상 관심을 두어야 한다. 

 

대운하 역시 침체된 토지 시장에 지속적인 호재가 될 수 있지만 그 효과가 검증되지 않은 상품이기에, 조심스럽게 접근하여야 한다. 신뢰감있는 전문가와 함께 토지 이용 인허가 여부를 확인한 후 경계가 확실한 토지를 구입하여야 하고, 매도자 인적사항을 파악하여야 하는 것이 중요하다.

 

수도권 이외에 지방 시장의 대운하는 국토 균형발전 차원에서 이루어지는 개발이라 하여도, 인구가 줄어드는 지역은 상승에 한계가 있는 법이다. 인구 유입에 따른 개발가치와 미래가치는 항상 염두에 두고 토지시장을 보아야 실패하지 않는 투자가 될것임에 틀림없다.

 

가치 투자로서의 토지투자 접근

그렇다면, 한발 앞선 토지 투자로 성공하기 위해, 토지 투자의 가치투자로 접근하기 위해서는 어떻게 접근해야 하는가?

과거의 땅 투자는 묻지마 형식으로 보유만 하고 있어도 가치가 상승하던 시절이 있었다. 그러나, 부재지주 중과세와 토지거래허가제에 따른 비사업용토지는 갈수록 설자리를 잃어가고 있다. 

 

개발하지 못하고 오랜기간 동안 농사만 짓거나 나무만 심어야 한다면 누가 투자하겠는가?

따라서, 토지는 개발 가능성이 있어야 투자 메리트가 있는 법이다.  

 

건축물의건축, 공작물의신축, 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외), 토석채취, 도시지역안에서의 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위(녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역)를 개발행위라 한다.(국토의계획및이용에관한법률 第56條 개발행위의 허가) 

쉽게 말해, 개발행위는 현재의 용도보다 비싼 용도로 사용할 수 있도록 변경하여 가치를 높이는 것이라 말할 수 있다. 1차적으로 전용행위를 하고, 2차적으로 건축행위까지 수반될수 있다면 최고의 가치 창출로 대박을 기대할 수 있는 것이다.

즉, 움직이지 않는 자산인 부동산을 움직이는 개발행위로 접근하여야 절대 실패하지 않는 투자접근법이다.

 

부동산(不動産)을 움직여라  

물론 움직인다는 것이 물리적인 이동을 말하는 것이 아니라, 가치의 변화를 통한 내재가치의 이동을 말한다.

논이나 밭을 대지로 바꾼다거나, 임야를 공장으로 산지전용허가를 낸다든지...구릉이나 산을 깎아 평지로 만들면 지가상승이 이루어지는 것을 말한다. 

이런 방법으로 지가상승을 경험한 투자자들은 부동산에 변경을 주려고 중개업소, 설계사무소, 인허가 담당자를 수시로 찾아가는 수고를 아끼지 않는다. 

개발행위를 좀 더 세분화하면 지목변경, 용도지역 변경, 형질변경, 건축물의 용도변경, 변경허가, 설계변경등이 있고, 이 중 으뜸은 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)변경이라 할 수 있다. 예를 들면, 관리지역에서 도시지역으로 편입되거나 주거지역이 상업지역으로 용도지역이 바뀐다면, 그야말로 대박이 되는 것이다. 가장 어려운 일이지만 수익율은 상상을 초월한다.

지목변경으로 투자수익을 극대화하라. 

지목변경은 공부상의 지목을 다른 지목으로 바꾸는 개발행위이고, 형질변경은 땅을 깎고(절토), 높여(성토) 땅 모양을 바꾸는 행위다. 건축물의 용도변경은 단독주택이 근린생활시설로 바뀌는 등 용도를 바꾸는 행위다. 변경허가는 허가받은 내용이 바뀔 때 새로 허기를 받는 것이고, 설계변경은 당초 허가받았던 설계 내용을 바꾸어 비용을 절감하는 것을 말한다. 

투자자들이 가장 관심을 가져볼만한 방법은 지목변경이다. 지목이 임야, 전. 답등으로 되어 있는 경우 당해 토지에 곧바로 건축물을 지을 수 없고, 대지나 공장용지등으로 지적공부상의 지목을 바꾸어야 건축물을 지을 수 있게 된다.

 

지목 변경시 농지전용 혹은 산지전용 허가, 형질변경(토목공사나 부지조성), 건축물 건축, 지목변경의 순서로 절차를 밟아야 한다. 지목변경이 가능한 땅을 매수하여, 지목변경만으로 가치가 상승할 수 있다면 토지투자로서 성공하는 것이다.

 

묻지마 투자와 개발행위.  

이와같이 접근 방식에 따라, 토지 투자의 성패는 달라질 수 있음을 알 수 있다. 한반도 대운하등의 대형호재가 아니더라도, 투자할 만한 땅이 많다는 것을 반증하는 것이다. 황해권 경제자유구역, 제4차 국토종합 수정계획에 따른 10대 광역권 개발계획, 기업도시, 혁신도시등 중장기로 본다면 전국적으로 개발되지 않을 땅이 없다는 것이다.

그러나, 비사업용 토지로 투자대상을 찾는다는 것은 많은 시세상승이 있다 할지라도 토지거래 허가를 받지 못하거나 중과세 대상에서 벗어날 수 없다면 아파트, 재개발등의 투자에 비해 많은 기회비용의 손실이 있는 것이다. 

일반인들이 토지투자를 어렵게 생각하고, 접근하기 어렵다고 생각하는 것은 과거의 묻지마 투자의 잔영이 있기 때문이다. 즉, 마음대로 토지를 못사니..어떻게 땅을 사야 하는가? 라고...

하지만, 개발행위를 통한 토지투자로 접근한다면 성공하는 투자자로 거듭날 것임에 틀림이 없을 것이라 생각한다. 고향땅이나 자신이 잘 아는 지역을 눈여겨봐야 하는 이유가 여기에 있다.

투모컨설팅(www.toomo.co.kr)  대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵  

'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석