2,3년전에 비해 부동산 투자패턴이 정반대로 바뀌었다.  버블세븐지역, 중대형아파트, 신도시투자에서 이젠 비버블세븐지역, 중소형 그리고 빌라투자, 도심지투자가 각광을 받고 있다.  MB정부가 들어서면서 이러한 흐름은 더욱 고착화될 전망이며, 특히 MB정부의 역세권개발을 통한 공급확대 정책인 도심공급론에 대해선 실수요자나 투자자의 입장에서도 반드시 관심을 기울여야 한다.

 

현 부동산 시장을 볼때 매우 혼란스러운것은 사실이다.  유래없는 미분양물량이 적체되어 있고, 중소건설업체들이 부도가 나는가 하면,  강북 일부지역은 가격이 급등하여 가격 안정화 대책까지 내놓은 형국이다. 전체적으로 보면 부동산 경기가 좋지 않은 듯 하나, 거주 지역에 따라선 이보다 더 좋은 때가 없으니, 본인이 거주하는 지역에 따라 희비가 극명하게 갈리고 있다.  지금의 혼란스런 상황에서 실수요자나 투자수요자들은 어떠한 행보를 해야 할지 함께 고민해 보도록 하자.

 

1. 최근 가격 급등지역인 강북지역, 경기북부권 추격매수는 금물

 

부동산 투자는 철저히 수익률에 근거해야한다.  설령 최근 급등한 지역이 또다시 그만큼의 가격상승을 보일 수 있다 하더라도 투자자의 입장에선 추격매수는 금물이다. 필자는 최근 노원구일대 투자문의에 대해 전화를 많이 받았다. 연일 매스컴을 통해 가격상승의 보도를 접하자 평소 부동산에 관심이 별로 없는 사람들 조차도 노원구지역 투자에 관심을 갖게 되는 것을 보고 다시한번 추격매수의 위험성을 실감했다. 

 

이미 최근 가격급등지역인 노원구 일대는 자기투자금액대비( 대출또는 전세끼고투자한 경우) 수익률이  200%를 넘은 곳이 많다.  부동산의 속성상 한번 가격이 오르면 크게 떨어지지 않는 하방경직성이 강하지만 향후에도 지금처럼 가격이 계속 오르리라고 판단하는 것은 무리가 있다.  실수요자 입장이 아니라면 추격매수엔 신중을 기해야 한다.

 

2. 외곽지역 미분양아파트 투자는 선별적으로

 

부동산투자에서 항상 회자되는 사례중 “도곡동 타워팰리스나 대치동 아이파크도 미분양이었는데” 그리고 “경기도 광주일대 신규아파트들이 대거 미분양일때 부동산 투자고수들은 경기도 광주일대를 쓸고 다녔다”는 예기등..  미분양을 통해 부동산 성공신화를 그린 사례들이 많이 있다.  지금의 상황도 유례없는 미분양이 적체되어 있어 또다른 누군가는 미분양을 통해 새로운 성공신화를 써나갈 수도 있다. 

 

그러나, 부동산 정책적 상황이 예전 미분양 물건 투자 때보다는 상황이 많이 바뀌었다. 즉, 전매제한기간에 대한 고려와, 분양가에 대한 면밀한 고찰이 필수적이다.  그리고  투자기간역시 중,장기투자로 접근해야 한다. 미분양 물량을 해소하기 위한 각종 인센티브에 너무 집착해선 안된다.  주변 개발호재가 중장기적으로 확실한 곳에만 선별적인 투자해야 한다.  경기 북부권 고양이나 파주일원은 전체적인 지역호재가 끊임없이 발표되고 있어 투자가치가 있다.  오산이나 평택일원은 소액투자로 접근한다면 큰 무리가 없다.  안성일대 미분양물건 투자역시 투자기간을 중장기적으로 접근한다면 승산이 있다.

 

3. 자금여력이 풍부한 분들은 최근 조정을 많이 보인지역중심으로 투자

 

부동산 시장에선 절대 강자는 없다.  중대형만이 오르던 시대가 가고,  중소형이 각광을 받는 시대가 왔지만 이러한 선호도가 계속 가리라 믿는 것 역시 투자자의 입장에선 바람직하지 않다.  주식도 가격이 급등하면 조정이란 시기를 반드시 거치듯 부동산 투자역시 끊임없는 상승이나 끊임없는 하락이란 있을 수 없다.  

 

소위 버블세븐지역 부동산들이 많은 조정을 보였다. 가격이 하락한 것도 조정이라 할 수 있고, 가격이 정체되어 있는 것도 조정이라 할 수 있다.  버블세븐지역 부동산 투자의 단점은 투자자금이 크다는 점과, 각종 대출규제와 보유세부담등을 들 수 있다.  그럼에도 불구하고 입지의 우위는 불변의 가치인 만큼 자금여력이 풍부한 분들은 조정이 많이 된 지역 중심으로  매수를 고려하는 것 역시 좋은 투자방법이 될 것이다.

 

4. 4차뉴타운 후보지 또는 고평가된 재개발 지분투자는 금물

 

최근 4차 뉴타운 후보지 공약남발로 인해 서울시와 한나라당에 책임을 묻는 형국이다.  오세훈 시장은 추가뉴타운 계획은 없다 잘라 말하고,  한나라당에선 책임이 없다고 발뺌하는 형국이다.  뉴타운 지정권한은 서울시의 고유권함임에도 총선을 앞둔 예비국회의원후보들의 뉴타운 공약을 믿고 그들을 지원한 지역구민들에게도 일정부분 책임이 있지만, 뉴타운 지정권한이 본인들에게 있는 것처럼 과장한 국회의원들에 더 큰 책임이 있으며 이를 방조한 서울시장에게도 책임이 크다 할 것이다. 

 

기왕에 뉴타운 후보지에 투자하신 분들은 시간을 두고 기다려라.  4차뉴타운 후보지로 거론된 지역은 언제 지정되느냐가 관건이지 뉴타운 후보지로 지정될 만한 요건을 갖추었기 때문이다. 다만, 최근 과열양상으로 빚어진 가격상승의 조정은 피할 수 없을 것이다.  재개발 투자를 할 경우 본인의 권리가액이 대략 어느정도인지는 확인해야 한다.  계획용적률이나 사업면적 그리고 주변 분양가격을 고려한다면 대략적인 본인의 권리가액을 산출 할 수 있다.  주변아파트 가격에 비해 터무니 없이 재개발 지분가격이 높다면 이는 고평가 되어 있는 것이어서, 투자는 금물이다.

 

5. 서울 도심지내 역세권 인근 다세대 투자 유망

 

2008년 그리고 MB정부하에서 가장 유망한 투자는 무엇일까? 필자는 주저없이 도심지내 역세권 인근 다세대 주택이라고 뽑고 싶다.  최근 정부에선 도심지내 역세권개발을 통해 공급확대책에 무게중심을 두고 있다.  이러한 정책적 배려가 아니더라도, 역세권인근 다세대주택은 활용가치가 매우 높다.  전세 비율이 높을 뿐 아니라, 월세수익도 높다. 실수요자나 투자수요자에 있어도 매우 유망하다.

 

특히, 아직 언론을 통해서 언급되지 않은 지역을  발품을 팔아 찾아내는 것이 부동산 고수라 할 것이다. 필자는 올 초반부터 이러한 지역을 찾기 위해 현장을 많이 찾았다.  노후도를 살피고, 역사로부터 반경 500m내외인지 직접 밟아보았다. 현재 재개발이나 재건축으로 지정되지 않은 지역이 더욱 좋다.  길이 반듯반듯 잘 정비된 곳도다는 그렇지 않은 지역이 더욱 유망하다.

마지막으로, 부동산 투자는 과도한 욕심을 버려야 한다. 작년에 각광을 받았던 주식형 펀드의 경우도 연수익률이 30%면 매우 양호한 펀드상품이다.  부동산 투자를 통해 자기실투자금액대비 3년에 100%만 보더다도 이역시 매우 훌륭한 투자이다.  기대수익률을 현실화 하고, 최소 3년이상을 기다릴 수 있어야 바른 투자대상이 눈에 들어올 것이다.

 

자료제공: 위앤리컨설팅 ( www.weandre.com ) 노철오대표