4.11 강북대책...맹탕정책- 투기자초 - 강북 풍선효과 바람
‘빈수레가 요란하다’는 격언이 있다.
건설CEO로, 경제대통령으로 역대 어느 정부보다 MB정부에 대한 국민이 거는 기대는 컸다.
대선과 총선까지 MB 노믹스로 침체된 한국경제를 살리고 부동산정책도 공급확대와 거래활성화를 모토로 숨가쁘게 달려왔다.
지난 대선이후 강북시장에 태풍의 눈이 예고 되섰다. 실용정부의 정책을 크게 보면 핵심은 간단하다. 참여정부의 신도시 개발정책에서 구도시(서울 뉴타운등) 도심재생사업의 전환이다. 세제와 대출등 규제일변도의 정책도 풀고 동맥경화에 있는 시장을 정상화시키는 것이다.
속빈 정책을 간파한 시장은 투기 바람이 자연스럽게 찾아왔다. "강북 전세난 - 용산 국제업무단지 개발 및 성수동 천문학적 고분양사건(평당 4천5백만 수준) - 강북시장 집값 광풍 재연- 수도권 확산 우려" 등 이것이 현 장세의 선순환 구조다.
기대가 크면 실망이 크다. 실용정부의 MB 노믹스 기대는 컷지만 현실은 빛바랜 게살구였다. 초기 정책이 아주 중요하다. 이번 강북권 집값잡기 뒷북정책은 수준이하였다.
참여정부 내내 집값과의 전쟁을 반면교사로 삼아야 한다. 아무리 좋은 정책도 부동산을 절대시하는 국민정서상 주거안정이 담보되지 않는다면 백약이 무효다. 내집마련이 대선이후 소요기간 1~2년이 늘어났다고 한다. 경제가 상대적으로 좋아졌다면 명분이 있다. 과연 누구를 위한 정책인지? 원점에서 재검토되고 아마튜어리즘에서 벗어나지 못한다면 과거 집값망령이 되살아나 고비용과 경제성장, 탈코리아는 염불에 불과할 것이다.
혼란기 시장에서 바라본 내집마련과 노후 대비 병행한 투자전략은 무엇인지 살펴 보고자 한다.
◈ 실용정부 부동산정책 진단
집값이 뛰는데 새정부 인수위가 정권을 인수하고 총선을 치뤘지만 아직 갈길이 멀어 보인다. 집불이 심하게 타는데 정부소방수는 아직 소극적이고 늑장 대응이다. 주요 정책 현주소를 진단한다.
- 주거안정 공급등 근본대책 빨리 제시해야 ...강북도심뉴타운 정책 - 강남재건축대책 - 수도권공급 병행대책 - 민간건설사 상한제 공급유인책등
- 세제 및 대출규제 현행 유지...강북 투기바람 잠정 유보등 정부의 강한 의지 보여야
- MB 공약 장미빛 수준 : 한반도대운하, 지분형투자아파트, 신혼부부형아파트, 주택신용부보금자리론90등 실현가능한 정책으로 재검토되어야 한다.
시장에 만성적이고 풍부한 부동자금 유인책이 여전히 문제다.
시장원리상 수요가 있는 곳에 공급이 있어야 하는데 공급이 최소 2020년 인구통계학상 인구정점(5000천만명 수준)에 달할때까지 속도와 조정기간이 다를 뿐 집값은 오를 수 밖에 없는 구조다.
실용 정책은 맞지만 부동자금 유인책과 안정장치가 없는 투기 프랜들리 정책은 더이상 시장에서 통하지 않는다. 실용정부답게 부동산 정책도 프로 다워야 한다. 서울 도심공급확대정책과 수도권을 어우르는 분양가상한제등 공급확대와 안정정책이 동시 나오지 않는한 투기 바람은 재연될 수 밖에 없다.
◈ "4.11 강북집값대책" 평가
새정부 첫대책 ...강북권 호재 vs 강남권 시장 악재...
강북시장을 잡기 위해 4.11대책이 발표되었다. 과거 정부와 마찬가지로 세무조사와 주택거래신고제가 핵심이다.
4.11 대책 효과미미 - 심리적 위축 - 시장관망 - 노원구등 집중관리지역 약보합세 - 남양주, 의정부, 은평, 중랑, 구로, 금천구등 풍선효과 - 순환매매 선순환구조다. MB 정부의 공급핵심은 선 강북 뉴타운, 후 강남재건축 확대 및 신도시 후속공급으로 요약할 수 있다.
이번 대책으로 뉴타운등 친시장적 공급확대 내놓을 때까지 강북권과 인근 수도권시장 저평가 지역 위주로 연중 내내 순환매매가 일면서 강북발 수도권 집값 풍선효과가 불가피할 것이란 자체 분석이다. 작년이후 평균 50% 이상 오른 것은 사실이나 작금의 상황은 아직도 실수요자나 강북진입을 원하는 입장에서는 저평가지역을 중심으로 신중하고도 발빠른 매수전략이 요망된다.
강북대책, 강남시장엔 악재다.
강북시장의 새정부 초입단계에서 투기바람으로 양도세 중과 및 종부세 대상 축소시기가 상당기간 시장이 안정될 때 까지 후퇴할 수 밖에 없는 상황이다. 실수요자는 기회다. 강남진입이나 투자자 입장에서는 신중해야 한다.
◈ 마지막 한마디(내집마련과 노후투자전략)
잇다른 장미빛 선거시즌이 지나고 새정부의 진정성 행보가 왠지 불안하다. 아무리 좋은 정책도 투기바람이 지나간 다음 내놓은 뒷북정책은 오히려 무대책이 상대책이다. 실용정부의 첫 작품인 4.11대책은 시기나 내용에 있어 수준이하였다. 죽은 시장 살리고 투기시장은 잡아야 한다. 투기를 잡으려면 늘리고 제동장치를 마련해야 한다.
이번 대책에서 6억이하 주택거래신고제는 강남시장에서 통했던 과거 사용했던 폐기물이다. 대통령이든, 관계부처 장관이든 지금까지 일관성없는 집값안정의지도 중요하다. 참여정부는 규제정책이라 다 나쁘고 새정부는 실용정부라 색깔을 달르다는 시각도 문제다.
취,등록세등 거래세가 1%로 인하되었다. 과연 거래가 활성화되고 있는가?
양도세와 종부세만 풀면 투기가 없고 시장이 잘 돌아갈까?
공급이 수요를 잡을 때까지는 공공확대와 세금, 금리등 규제책도 부수적으로 병행될 수 밖에 없다. 작년이후 강북권등 수도권 집값 폭등으로 내집마련의 시기가 1년이상 늦어지게 되었다. 문제는 새정부의 시각이다. 정부의 시각과 자신의 생각, 정부 본연의 주거안정대책이 마련되었다면 얼마나 좋을까?
기대가 크면 실망도 크다. 참여정부 내내 속고 속지 않았던가...
▶ 두가지 해법은 제시하고 싶다.
상한제 통장(저축, 예금통장)으로 자금조달계획과 눈높이에 맞게 적극 던질 필요가 있다. 청라지구을 시작으로 한강신도시, 은평뉴타운, 판교 및 광교신도시, 광명소하지구등이 우량 상품이 많이 대기하고 있다.
현 정황으로 봐서는 지난 한해 집값 기간조정으로 강북시장이 심상치 않게 돌아가고 있다. 그동안 많이 올랐지만 강남시장 일반 아파트 평균 평당 2800만원, 강북시장 평균 1200만원이라 봤을 때 MB정부의 공약을 미루어 볼때 아직도 상승 메리트가 커 보인다.
현재 강북 재개발시장 호가를 보면 용산과 성수동을 제외한 강북, 강서등이 보통 지분가격이 평당 2000만을 호가하고 있다. 종부세 도입당시 강남집값 광풍으로 "강북 = 이북" 풍속도가 옛말이다.
뉴타운 지역은 기본계획 확정이 되면 3~4000천을 우습게 호가하는 모습을 볼 수 있다. 호재 지역이 아니드래도 강북 재생사업이 서울시와 달리 새정부 공약이고 보면 새정부 내내 집값문제가 활화산이 될 수 있다.
실수요와 노후 투자전략을 병행하며 자금계획과 투자계획을 철저히 수립하고 "비수도권-수도권', "수도권-강북권", 강북권-강남권" 등 타켓을 잡고 빠르고 신중한 접근을 권하고 싶다. 가격이 부담되고 막차라는 불안감도 없지 않다. 11.15 대책당시 상황과 정부시각이 상반된 현실을 직시해야 한다.
위기가 기회다. 기회를 낚으려면 절치부심하며 뼈를 깍는 고통을 감내해야 한다. 삶에 충실하면서 내집마련과 노후투자를 병행한 실천에 나서야 할 시기다!
경매야 한판붙자 저자/경매114 한중경매클럽 시삽 진성효