2007년 12월19일이면 국민 모두가 기다리던 새로운 대통령이 결정되게 된다. 하지만, 이번 대선의 경우는 지금껏 어떤 대선 때와는 전혀 다른 양상으로 전개되고 있고, 의외로 투표도 하기 전인 11월말이면 윤곽이 들어날 가능성이 높다. 통상적으로 대선은 후보자의 자질보다는 여러 가지 변수로 인해 막바지로 갈수록 51:49의 박빙의 승부를 보여 왔다. 이번 대선 역시 올해 상반기까지만 해도 모두가 비슷한 양상이 전개되리라 예상했으나, 대선을 30여일 남겨둔 시점임에도 한나라당 이명박 후보의 일방적인 선두 유지가 지속되고 있다.

 

하지만 앞으로 전개될 반전의 요소들도 만만치 않은 만큼 그 여파로 유력 대선 후보자가 하루아침에 뒤바뀔 수 있으므로 유심히 지켜볼 필요가 있다. 유력 후보자들마다 부동산관련 공약이나 정책에 대한 입장들이 다소 차이가 있기 때문에 누가 당선이 되느냐에 따라 부동산 시장에 미치는 영향도 적지 않기 때문이다. 지금부터 각 후보들의 부동산 정책의 방향을 비교?분석해보고, 대선에 영향을 줄 변수들을 꼼꼼히 따져 당선이 유력한 후보의 부동산 정책의 방향을 예측한다면 지금의 위기는 곧 기회가 될 것이다.

 

앞으로 대선 판도에 영향을 미칠 변수

최근까지 고공비행을 하던 이명박 후보의 지지율이 11월7일 이회창 전 한나라당 총재의 탈당에 이은 대선 출마선언으로 40%대가 깨지면서 적지 않은 변화가 예상되었다. 그러나, 곧바로 12일에 박근혜 전 대표의 이회창 무소속 예비후보를 향한 ‘정도(正道)가 아니라고 본다’ 이 한마디에 이명박 후보의 지지율이 다시 40%대를 회복한 상황에 있다. 하지만 가장 큰 변수로 작용할 BBK 김경준씨가 한국 송환된 후 이명박 후보의 주가조작 연루의혹이 사실로 들어날 경우 하루아침에 유력 후보자가 뒤바뀔 가능성이 충분하다.

 

여기에 범여권의 통합 단일화가 성사될 경우 대선의 판도는 또다시 미궁에 빠질 공산이 크다. 반면 BBK 주가조작 연루의혹이 거짓으로 판명 날 경우 이명박 후보로의 보수진영 결집효과로 인해 지지율이 추가로 상승할 가능성이 크다. 이런 상황이 오면 이회창 후보와 단일화 가능성이 점쳐지며, 박근혜 전 대표의 지원까지 받게 된다면 일치감치 승부가 결정 날 전망이다. 이처럼 곧 있을 ‘BBK 주가조작 연루의혹’의 결과에 따라 향후 부동산 시장 환경에도 적지 않은 영향을 주는 만큼 관심을 가질 필요가 있다.

 

각 후보들의 부동산 정책 비교,분석

  

비교분석결과 이명박 후보만 유독 다른 후보들과 부동산 정책의 방향이 매우 차이가 있음을 알 수가 있다. 이는 곧, 참여정부의 부동산 정책을 정면으로 비판하는 내용으로, 특히 조세정책의 불합리성을 지적하는 동시에 도심공급의 필요성을 강조하였다. 시장을 항시 감시할 수 있는 시스템과 불로소득 환수장치가 완벽할 경우 부동산 시장 안정과 도시 경쟁력 강화라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것으로 전망되나 그렇지 않을 경우 부동산 정책 수정과정에서의 가격 불안정은 불가피할 전망이다.

반면 정동영 후보는 참여정부의 기조를 그대로 유지하면서 1가구1주택 장기보유자의 세금을 경감시켜 불합리한 제도를 일부 수정 보완할 것으로 예상된다. 이 경우 단기적으로는 지금과 같은 가시적인 안정세는 지속될 수 있으나 근본적인 문제인 수급불균형 문제를 신도시로 밖에 해결할 수 없다. 이는 곧 세계적 관광도시로서의 서울 도시 경쟁력이 떨어질 수밖에 없고, 장기적으로는 자칫 때 늦은 서울 도심 공급으로 인한 도심 회기현상으로 신도시들이 배드 타운으로 전락할 우려가 있다.

문국현,권영길 후보의 경우도 정동영 후보와 큰 차이는 없으며 세부적으로만 강약의 차이가 있을 뿐이다.

마지막으로 이인제,이회창 후보의 경우 부동산 정책에 있어서 뚜렷한 핵심 정책이 부족해 보인다.

 

    (이데일리 자료참조) 

대선 결과에 따른 2008년 부동산 시장 전망

먼저 이명박 후보의 핵심 내용을 살펴보면 서울 도심 재개발,재건축 용적률 완화를 통한 공급확대 정책이다. 이 경우 새로운 신도시 조성에 소요되는 비용을 경감시킬 수 있고, 강남을 대체할 수 있는 적합한 지역에 공급이 가능해 진다. 뿐만 아니라 서울시의 ‘한강르네상스 프로젝트’와 조화를 이룰 경우 서울시가 세계적인 관광도시로의 면모를 갖추게 되어 도시 경쟁력이 상승하는 효과가 있을 전망이다.

 

그렇다고 해서 너무 낙관적인 전망으로 묻지마식 투자는 절대 금물이다. 재개발,재건축 규제완화를 통한 도심 공급 확대에는 적극적일 것이지만, 불로소득에 대한 환수와 집값 감시 장치를 철저하게 가동시킬 준비를 하고 있기 때문이다. 종합해보면 이명박 한나라당 후보가 당선될 경우 강북 재개발의 활성화로 강남과의 집값 격차가 조금 더 좁혀질 가능성이 있다.

 

강남은 재건축 가능한 대단지가 용적률 완화를 받아 고층화가 될 경우 지금의 도시 스카이라인에 큰 변화를 가져오지만 이익환수장치 등으로 인해 투자보다는 실수요자로의 접근방법이 필요하다. 부동산 시장이 전반적으로 지금보다 활성화되어 친시장적인 환경으로 가는 계기가 마련 될 전망이다.

정동영 후보를 비롯한 범여권 후보의 부동산정책 핵심 내용을 살펴보면 참여정부의 부동산 정책 기조를 그대로 유지하는 가운데 1가구1주택 장기 보유자 양도세를 완화시켜줄 전망이다. 이 경우 지금의 가시적인 부동산 안정세를 계속 유지하거나 소폭 하락이 점쳐지지만, 수급불균형의 해결 방법론을 또다시 신도시에서 밖에 찾을 수 없게 된다. 이처럼 또 다른 신도시들이 계속해서 양산될 경우 장기적으로는 일본의 신도시들처럼 도심회기 현상이 일어나게 되어 서울과 가깝지 않은 신도시들부터 점차적으로 슬럼화가 진행될 가능성이 있다. 또한 서울의 세계적 도시경쟁력은 더뎌질 수밖에 없어 중장기적인 안목에서의 부동산 정책 보완이 필요해 보인다.

보는바와 같이 차기정부의 대통령이 누가 되느냐에 따라 대한민국의 도시는 전혀 다른 모습으로 성장하게 될 것이며, 단순히 부동산만의 문제가 아니라 국가 경쟁력에도 영향을 충분히 미치리라 조심스럽게 전망해본다.

유엔알컨설팅 (http://youandr.co.kr/) 자산관리팀장